97,020,000원
수원지방법원 2025타경55848. 경기도 오산시 원동 르마레시티 지1층 비175호 근린시설입니다. 감정가는 198,000,000원, 현재 최저매각가는 97,020,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 표면적인 할인폭은 크지만, 권리분석의 초점은 가격이 아니라 선순위 전입자입니다. 현황조사상 최덕영의 전입일은 2021.12.03으로 제시된 권리기준일 2023.08.23보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 보고서에서는 이를 ‘대항력 확정’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봅니다.
특히 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 매수인에게 미배당액이 승계되는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득가는 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 97,020,000원만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 되며, 임차보증금이 확인된 뒤에는 반드시 최저가가 아니라 낙찰가+인수액의 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55848 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 지1층비175호 도로명: 경기도 오산시 원동로 22 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사케이디뱅크 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 97,020,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 경매개시 채권자 | 강남영동새마을금고 |
| 청구액 | 3,875,865,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입자 확인이 먼저다
2023.09.04에는 임의경매로 주식회사케이디뱅크가 소유권을 취득했고, 같은 날 강남영동새마을금고 명의 채권최고액 4,440,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2024.05.20 강향자 140,000,000원, 박양옥 360,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2025.05.08 강남영동새마을금고의 신청으로 현재 임의경매가 개시됐습니다. 2025.08.20에는 2023.09.04 설정 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 8명, 1명은 선순위 가능성
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최덕영 | 2021.12.03 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 장소연 | 2024.04.09 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 김유림 | 2025.01.31 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.07.21 |
| 류준상 | 2025.01.17 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 조국희 | 2023.12.26 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 오윤택 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.21 |
| 이경남 | 2024.04.15 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.07.18 |
| 강모든 | 2024.12.23 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 8명은 모두 실제 임차인으로 봅니다. 다만 모든 임차인의 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않습니다. 그중 최덕영은 전입일이 가장 빠르므로 보증금·점유·임대차계약·배당요구 여부를 확인하기 전까지 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세·실질취득가는 미확정
현재 최저가는 감정가 198,000,000원의 49%인 97,020,000원입니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 싼지 판단할 근거가 부족합니다. 여기에 선순위 가능 임차인의 보증금도 미상이라 실질취득가 자체가 확정되지 않습니다. 따라서 49%라는 할인율은 입찰 매력의 근거가 아니라, 권리 확인 이후 검토할 두 번째 숫자입니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,360원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 강향자 | 140,000,000원 | 94,873,640원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 박양옥 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 500,000,000원 중 예상배당은 94,873,640원, 미배당은 405,126,360원입니다. 위 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 두고 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 최덕영의 보증금도 미상입니다. 따라서 실제 매수인 인수액은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산원일초등학교 북측 인근이며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독·다가구주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 급배수·위생설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 북측 약 30m, 남측 약 10m 포장도로에 각각 접합니다. 토지면적은 6,643.7㎡, 공시지가는 2,716,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 성장관리권역, 비행안전제3구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 해당 집합건물의 일부는 판매시설, 일부는 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있으며 본 사건의 용도 표기는 근린시설입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최덕영 임대차계약 확인. 보증금·계약기간·점유 범위·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 인수액을 먼저 계산. 최덕영의 미배당 보증금이 승계된다면 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득가로 입찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 말소기준권리 재확인. 2023.08.23 오산시 압류와 2023.09.04 임의경매 매각에 따른 말소 기재가 함께 있으므로 현재 경매의 정확한 기준권리를 원본 등기부로 대조해야 합니다.
- 8명 점유관계 확인. 실제 임차인 8명의 점유 호실·사용부분이 특정되지 않았으므로 비175호와의 실제 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 김유림은 2025.07.21, 오윤택은 2025.05.21, 이경남은 2025.07.18 배당요구 관련 문건이 확인됩니다. 나머지 임차인의 배당요구 여부도 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 근린시설의 실제 매매·임대 시세와 공실·관리비 수준을 별도로 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금
이 사건은 숫자만 보면 감정가 198,000,000원에서 최저가 97,020,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종적으로 얼마를 떠안고 취득하느냐입니다. 최덕영의 2021.12.03 전입은 제시된 권리기준보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 때문에 현재 단계에서는 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수도, 97,020,000원이 싸다고 말할 수도 없습니다.
결론은 가격 보류, 권리 확인 우선. 최덕영의 임대차 보증금과 현재 경매에서의 정확한 말소기준권리를 확인한 뒤, 승계액이 있다면 그 금액까지 합산한 실질취득가를 기준으로 다시 판단해야 합니다. 이 두 가지가 확인되지 않는 한 감정가 대비 49%라는 할인율은 안전마진이 아니라 단순한 최저매각가 숫자에 불과합니다.
