280,770,000원
수원지방법원 2025타경55848. 오산시 원동 르마레시티 1층 103호 근린시설입니다. 감정가는 573,000,000원, 현재 최저매각가는 280,770,000원으로 두 차례 유찰된 상태입니다. 등기상 현재 분석의 말소기준은 2023.08.23. 접수된 오산시 압류입니다. 이후의 현 경매개시결정과 을구 8번 강향자·박양옥 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 전입 점유자가 8명 확인되고, 그중 최덕영의 전입일은 2021.12.03.으로 현 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없지만, 반대로 인수 없음으로 처리해서도 안 됩니다. 이 물건의 첫 번째 확인사항은 최덕영의 실제 임대차관계와 보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55848 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층103호 · 경기도 오산시 원동로 22 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가서상 기호 1)~10) 판매시설, 기호 11)~18) 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 주식회사케이디뱅크 |
| 감정가 / 최저가 | 573,000,000원 / 280,770,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구금액 | 3,875,865,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기 이력에는 2019년 신탁과 경남제일신용협동조합 근저당, 2021년 임의경매, 2022년 국 압류가 있었으나 이들은 이미 말소된 이력입니다. 2023.09.04. 임의경매 매각을 원인으로 주식회사케이디뱅크가 소유권을 취득했고, 현재 경매에서는 2023.08.23. 오산시 압류가 말소기준으로 잡혀 있습니다.
② 현황조사 점유자 — 8명, 그중 1명 선순위 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최덕영 | 2021.12.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
| 장소연 | 2024.04.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 김유림 | 2025.01.31 | 미상 | 2025.07.21 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 류준상 | 2025.01.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 조국희 | 2023.12.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 오윤택 | 2024.10.11 | 미상 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 이경남 | 2024.04.15 | 미상 | 2025.07.18 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 강모든 | 2024.12.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
현황조사상 확인되는 점유자는 8명이고 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 최덕영을 제외한 7명은 모두 현 말소기준 이후 전입입니다. 다만 모든 점유자의 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아, 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,730,780원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 강향자 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 박양옥 | 360,000,000원 | 136,039,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당권 채권 합계 500,000,000원 중 276,039,220원이 배당되고, 미배당은 223,960,780원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 280,770,000원 | 276,039,220원 | 223,960,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 196,539,000원 | 192,987,454원 | 307,012,546원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 137,577,300원 | 134,851,218원 | 365,148,782원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 49%이고, 한 차례 더 유찰되면 196,539,000원, 네 차례 유찰 구간에서는 137,577,300원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 최저가 하락과 임차인 인수액은 별개의 문제입니다. 최덕영에게 매수인이 승계할 보증금이 존재한다면 최저가가 내려갈수록 그 인수액이 실질취득가에 더 크게 작용할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산원일초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독·다가구주택 등이 혼재하는 지역이며 일반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가서상 기호 1)~10)은 판매시설, 기호 11)~18)은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 급배수·위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 30m, 남측 폭 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지, 지목 대, 토지면적 6,643.7㎡, 공시지가 2,716,000원/㎡, 준주거지역·제1종지구단위계획구역입니다.
- 규제. 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최덕영 보증금 확인. 2021.12.03. 전입으로 말소기준 2023.08.23.보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유 및 임대차계약 내용을 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 매각물건명세서 대조. 선순위 전입자의 대항력, 배당요구 여부, 보증금과 매수인 인수 문구를 매각물건명세서 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 확인. 현황조사상 8명이 확인됩니다. 103호의 실제 사용범위와 각 점유자의 점유 부분·계약관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 김유림·오윤택·이경남은 배당요구 사실이 있으나 우선변제 여부는 확정일자 확인 전까지 미상입니다.
- 을구 5계열 원문 대조. 2023.09.04. 강남영동새마을금고 근저당과 2025.08.20. 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전 이력이 있으므로 현재 등기 원문에서 말소·이전 상태를 다시 대조하세요.
- 근린시설 환금성. 아파트와 달리 점포·판매시설은 임대수익과 공실, 점유관계가 가격에 직접 영향을 주므로 감정가 대비 유찰률만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49%”보다 먼저 봐야 할 것은 선순위 점유다
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 573,000,000원 대비 현재 최저가 280,770,000원, 즉 2회 유찰·49%입니다. 그러나 권리분석의 결론은 이 할인율에서 시작하면 안 됩니다. 말소기준 2023.08.23.보다 앞선 2021.12.03. 전입자 최덕영의 보증금과 확정일자가 미상이고, 현황조사상 점유자도 8명입니다.
현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 최덕영의 미확인 보증금까지 0원이라는 뜻은 아닙니다. 따라서 권리 확인 전 실질취득가를 확정할 수 없는 물건입니다. 최덕영의 임대차관계가 해소되거나 인수액이 명확해진 뒤에야 280,770,000원의 현재 최저가를 가격으로 평가할 수 있습니다. 가격은 내려왔지만, 권리는 아직 닫히지 않았습니다.
