수원지방법원 2025타경55848. 오산시 원동 르마레시티 1층 106호, 사건상 용도는 근린시설입니다. 현재 최저매각가는 292,530,000원으로 감정가 597,000,000원의 정확히 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 현황조사상 실제 임차인 8명이 확인되고, 그중 최덕영은 2021.12.03 전입해 등기상 기준권리로 제시된 2023.08.23보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 단정할 단계는 아니며 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
등기 연혁도 단순하지 않습니다. 2019년 한국자산신탁 명의의 신탁등기와 4,800,000,000원 근저당, 2021년 임의경매, 2022년·2023년 압류가 이어졌다가 2023.09.04 임의경매 매각으로 주식회사케이디뱅크가 소유권을 취득했습니다. 이후 4,440,000,000원 근저당과 추가 근저당이 설정되고, 2025.05.08 다시 현 경매가 개시됐습니다. 과거 경매를 한 번 거친 뒤 다시 경매로 나온 물건이라는 점도 권리 원본 확인을 더 중요하게 만듭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55848 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층 106호 · 도로명 경기도 오산시 원동로 22 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사케이디뱅크 |
| 감정가 / 최저가 | 597,000,000원 / 292,530,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 3,875,865,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 열람기준 | 2026.08.30 · 수원지방법원 오산등기소 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 점유자가 있다
2023.09.04에는 과거 임의경매 매각으로 주식회사케이디뱅크가 소유권을 취득했고, 같은 날 강남영동새마을금고 명의의 채권최고액 4,440,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 2024.05.20에는 강향자 140,000,000원, 박양옥 360,000,000원의 근저당이 추가됐으며, 현 배당 시나리오에서는 이 두 근저당에 매각대금이 배분되는 것으로 계산돼 있습니다. 2025.05.08 현 임의경매가 개시됐고, 2025.08.20에는 2023년 설정 근저당의 권리가 엠씨아이대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 1명은 승계 가능성 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최덕영 | 2021.12.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 조국희 | 2023.12.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장소연 | 2024.04.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경남 | 2024.04.15 | 미상 | 2025.07.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오윤택 | 2024.10.11 | 미상 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강모든 | 2024.12.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 류준상 | 2025.01.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유림 | 2025.01.31 | 미상 | 2025.07.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 8명입니다. 이 가운데 최덕영을 제외한 7명은 2023년 기준권리 시점 이후에 전입해 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 순위는 별도로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 49% 유찰률보다 ‘승계액 확인’이 먼저
현 최저가는 감정가의 49%입니다. 다음 유찰 시나리오는 204,771,000원(34.3%), 그다음은 143,339,700원(24.01%)입니다. 그러나 이 사건에서는 유찰률이 커질수록 무조건 매수자에게 유리하다고 볼 수 없습니다. 대항력 가능 임차인의 보증금이 미상이라, 낙찰가 하락과 동시에 인수 가능액이 커지는 구조인지 먼저 확인해야 하기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 담보채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 292,530,000원 | 287,634,580원 | 212,365,420원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 204,771,000원 | 201,104,206원 | 298,895,794원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 143,339,700원 | 140,532,944원 | 359,467,056원 |
위 미배당액은 담보채권자의 미회수액으로, 그 자체가 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다. 매수인 부담을 결정하는 핵심은 별도로 존재하는 최덕영의 보증금과 대항력 성립 여부입니다. 따라서 “감정가 대비 49%”라는 숫자만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 292,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,895,420원 |
| 을구 8번 근저당권 · 강향자 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 박양옥 | 360,000,000원 | 147,634,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 담보채권 총 500,000,000원 중 287,634,580원이 배당되고 212,365,420원이 미배당됩니다. 계산상 등기권리 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 최덕영의 보증금 승계 여부도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산원일초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독·다가구주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다. 북측 약 30m, 남측 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 급배수·위생·소방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 대상 건물은 판매시설·업무시설(오피스텔) 등이 함께 이용되는 구조입니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,716,000원/㎡. 성장관리권역·비행안전제3구역·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 환금성. 근린시설 물건이면서 동일 건물에 판매·업무시설이 혼재하고, 현황조사상 전입자도 8명으로 나타납니다. 실제 점유형태와 사용수익 구조를 확인한 뒤 매수수요를 판단하는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최덕영 보증금 확인이 1순위. 보증금·확정일자·실제 점유 여부·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현장조사로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 승계된다면 “낙찰가 + 승계액”으로 다시 계산해야 합니다.
- 49% 할인 착시 금지. 감정가 대비 할인율은 크지만, 승계액이 확정되지 않은 상태에서는 싸다고 판단할 근거가 아닙니다.
- 말소기준 원본 대조. 2023.08.23 압류와 2023.09.04 과거 경매 매각·말소 기재를 최신 등기부 및 매각물건명세서와 맞춰보세요.
- 점유자 8명 현장 확인. 근린시설에 다수 전입자가 조사돼 있으므로 실제 호실 점유, 영업 여부, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표 해석 주의. 담보권 미배당액은 곧바로 매수인 인수액이 아니며, 임차보증금 승계 여부는 별도 권리관계입니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 숫자가 아직 없다
두 번 유찰돼 최저가가 292,530,000원까지 내려온 것은 분명합니다. 하지만 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 감정가 대비 할인율이 아니라 최덕영의 보증금입니다. 2021.12.03 선행 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이라, 지금 단계에서 대항력과 최종 승계액을 확정할 수 없습니다. 만약 대항력이 인정되고 큰 보증금이 미배당으로 남는다면 낙찰가가 내려가도 실질취득가는 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
반면 나머지 7명은 기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 결국 이 사건은 “다수 임차인 전체가 위험한 사건”이 아니라 “선행 전입 1명의 금액을 모르면 가격을 계산할 수 없는 사건”입니다. 근린시설이라는 용도, 2회 유찰, 과거 경매 매각 이력까지 겹친 만큼 현 최저가만 보고 공격적으로 접근하기보다는 보증금과 점유관계를 확인한 뒤 실질취득가를 다시 산출하는 것이 우선입니다.
