수원지방법원 2025타경55848. 오산시 원동 르마레시티 1층146호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사케이디뱅크이며, 2023.09.04 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 사건의 말소기준은 2023.08.23 오산시 압류입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 방향이지만, 등기 권리만 보고 이 사건을 안전하다고 결론 내리기는 어렵습니다.
이유는 임차인입니다. 현황조사에는 실제 임차인 8명이 확인되고, 그중 최덕영의 전입일은 2021.12.03으로 말소기준일보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상이라 이를 곧바로 ‘대항력 확정’으로 단정해서는 안 됩니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 만약 대항력이 성립하고 미배당 보증금이 남는다면, 매수인의 실질취득가는 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55848 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층146호 · 도로명 경기도 오산시 원동로 22 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 1층146호 |
| 소유자 | 주식회사케이디뱅크 |
| 감정가 / 최저가 | 388,000,000원 / 190,120,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강남영동새마을금고 / 3,875,865,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸 방향, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2023.08.23 오산시 압류입니다. 이후의 강남영동새마을금고 근저당권, 강향자·박양옥 근저당권, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 최덕영은 말소기준보다 앞선 2021.12.03 전입자로 조사됐고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 권리등기 소멸과 임차보증금 인수 여부는 분리해서 봐야 합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 8명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최덕영 | 2021.12.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장소연 | 2024.04.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유림 | 2025.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.07.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류준상 | 2025.01.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조국희 | 2023.12.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오윤택 | 2024.10.11 | 미상 | 미상 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경남 | 2024.04.15 | 미상 | 미상 | 2025.07.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강모든 | 2024.12.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 190,120,000원으로, 2회 유찰된 감정가 49% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 133,083,999원, 4회 유찰 시 93,158,799원으로 제시되어 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,461,680원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 강향자 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 박양옥 | 360,000,000원 | 46,658,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권 합계 500,000,000원 중 186,658,320원이 배당되고 313,341,680원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 산정상 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 최덕영의 보증금·확정일자도 미상이라 실제 인수 여부와 실질취득가는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산원일초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·오피스텔·단독 및 다가구주택 등이 혼재하며 일반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건 기호 1~10은 판매시설, 기호 11~18은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 사건 용도표시는 근린시설입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물로 급배수·위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 30M, 남측 폭 약 10M 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 성장관리권역, 비행안전제3구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,716,000원/㎡입니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 집합건물보다 임대수익·업종·공실 상태의 영향을 크게 받는 유형이고, 이 사건은 이미 2회 유찰돼 현 가격대의 시장 수용성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최덕영 임대차 원본 확인. 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부와 매각물건명세서 기재를 가장 먼저 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력이 성립하고 미배당 보증금이 있으면 낙찰가에 인수액을 더해 총 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 나머지 임차인 확인. 장소연·김유림·류준상·조국희·오윤택·이경남·강모든은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 점유 상태는 명도 및 배당절차 확인에 필요합니다.
- 배당요구 확인. 김유림은 2025.07.21, 오윤택은 2025.05.21, 이경남은 2025.07.18 배당요구 사실이 확인됩니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가 49%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 실제 임대수익·공실·동일 상권 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 근린시설 현황 확인. 감정평가에서 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 현황도면 및 외관탐문 등을 기준으로 파악됐으므로 실제 내부 이용상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 임차보증금 확인이 먼저
이 사건은 감정가 388,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 190,120,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 근린시설이라는 용도와 최근 실거래 비교자료 부재, 그리고 무엇보다 말소기준 이전에 전입한 최덕영의 보증금·확정일자 미상이 결론을 바꿉니다. 등기상 후순위 권리는 소멸 방향이지만 임차보증금 인수 가능액을 확정하지 못한 상태에서는 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 최덕영 임대차의 보증금과 대항력 성립 여부를 먼저 확정하는 것입니다.
