100,450,000원
수원지방법원 2025타경55848. 오산시 원동 르마레시티 5층 539호 근린시설입니다. 감정가는 205,000,000원이고 두 차례 유찰되어 2026.09.09 현재 회차의 최저매각가는 100,450,000원입니다. 감정가의 49%까지 내려온 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 임차관계와 말소기준 확인입니다.
현황조사 등에 나타난 사람은 모두 8명입니다. 이 가운데 최덕영의 전입일은 2021.12.03으로, 2023.08.23 오산시 압류보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 미배당 보증금이 실제로 존재하면 낙찰가 외에 매수인이 떠안을 금액이 생길 수 있으므로, 100,450,000원을 실질취득액이라고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55848 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 5층 539호 · 도로명 경기도 오산시 원동로 22 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사케이디뱅크 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강남영동새마을금고 / 3,875,865,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 발급일 | 2026.08.30 · 수원지방법원 오산등기소 |
① 권리 흐름 — 과거 경매 이력이 한 차례 더 있다
등기 흐름에서 눈에 띄는 점은 2023.09.04 임의경매 매각입니다. 그 매각을 원인으로 종전 신탁등기, 2021년 임의경매개시결정, 2022년 국세 압류 및 2023.08.23 오산시 압류의 말소 기록이 함께 기재돼 있습니다. 이후 주식회사케이디뱅크가 소유권을 취득하고 새 근저당들이 설정됐습니다.
② 임차인 — 8명 중 1명이 핵심 위험
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최덕영 | 2021.12.03 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조국희 | 2023.12.26 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장소연 | 2024.04.09 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경남 | 2024.04.15 | 미상 | 2025.07.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오윤택 | 2024.10.11 | 미상 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강모든 | 2024.12.23 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류준상 | 2025.01.17 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유림 | 2025.01.31 | 미상 | 2025.07.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인 조사 인원은 8명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 장소연·김유림·류준상·조국희·오윤택·이경남·강모든은 전입일이 2023.08.23 이후로 기록되어 있어 해당 기준을 적용하면 대항력이 없습니다. 반면 최덕영은 기준일보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 인수 가능 금액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 할인율과 시세 할인율은 다르다
현재 최저가는 100,450,000원으로 감정가 205,000,000원의 49%입니다. 다음 회차를 가정하면 3회 유찰 시 70,315,000원, 4회 유찰 시 49,220,500원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자를 근거로 “시세보다 51% 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설은 동일 건물 안에서도 위치와 실제 이용상태에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로 실거래 또는 임대수익 자료를 별도로 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,300원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사지엠오 | 240,000,000원 | 98,243,700원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 강향자 | 140,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 박양옥 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 740,000,000원 가운데 예상 배당은 98,243,700원이고, 미배당액은 641,756,300원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 최덕영의 보증금도 확인되지 않아 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산원일초등학교 북측 인근이며 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독·다가구주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 급배수·위생, 소방, 승강기, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 중 기호 1~10은 판매시설, 기호 11~18은 업무시설(오피스텔) 등으로 이용 중으로 조사됐습니다.
- 도로. 북측 약 30m, 남측 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 성장관리권역, 비행안전제3구역(전술), 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,716,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최덕영 임대차 원문 확인. 2021.12.03 전입의 실제 점유 여부, 임차보증금, 확정일자, 임차 범위와 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사 원문으로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2023.08.23 오산시 압류와 2023.09.04 해당 압류 말소 기록이 함께 존재하므로 현재 유효한 말소기준권리를 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 8명 점유관계 확인. 전입자가 여러 명인 근린시설이므로 실제 호실별·부분별 점유와 명도 대상이 누구인지 확인해야 합니다.
- 감정가 49%를 시세할인으로 보지 말 것. 비교 실거래 자료가 없으므로 100,450,000원의 시장가 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다.
- 배당표의 0원 인수액에 의존하지 말 것. 당해세·최우선변제가 미반영됐고 최덕영의 보증금도 미상입니다.
- 용도와 실제 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이고 건물 내 판매시설·업무시설이 함께 존재하므로 해당 539호의 실제 이용상태와 영업 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 물건은 감정가 205,000,000원에서 두 차례 유찰돼 100,450,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가의 49%라는 숫자가 곧 투자 매력을 뜻하지는 않습니다. 비교 실거래가 없고, 임차인 조사 8명 중 최덕영은 말소기준보다 앞선 2021.12.03 전입으로 기록돼 있으면서 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 단순합니다. 낙찰가보다 임차보증금 확인이 먼저입니다. 최덕영의 실제 보증금과 권리관계가 확인돼 인수액을 확정하기 전까지는 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 여기에 2023년 과거 경매와 압류 말소 이력이 겹쳐 있어 말소기준 원본 대조도 필요합니다. 가격은 많이 내려왔지만, 권리는 아직 숫자로 닫히지 않은 근린시설입니다.
