수원지방법원 2025타경55848. 오산시 원동 르마레시티 1층 107호의 근린시설입니다. 감정가 433,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 212,170,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 단순히 유찰률만 보고 접근하기 어렵습니다. 현황조사에 이름을 올린 사람이 8명이고, 그중 최덕영의 전입일 2021.12.03이 가장 이릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 만큼 낙찰자의 실제 부담액은 아직 닫히지 않은 상태입니다.
권리내역에는 2023.08.23 오산시 압류가 말소기준으로 산정되어 있으나, 같은 압류가 2023.09.04 종전 임의경매 매각 과정에서 말소된 이력도 함께 확인됩니다. 이후 주식회사케이디뱅크가 소유권을 취득했고, 2023.09.04 강남영동새마을금고 근저당, 2024.05.20 강향자·박양옥 근저당, 2025.05.08 현재 임의경매개시결정이 이어집니다. 따라서 현재 사건의 정확한 말소기준과 최덕영의 지위는 매각물건명세서와 현재 등기 원본을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55848 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층 107호 |
| 도로명주소 | 경기도 오산시 원동로 22 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사케이디뱅크 |
| 감정가 / 최저가 | 433,000,000원 / 212,170,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 3,875,865,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 과거 매각 이후 다시 쌓인 권리
② 임차인·점유 — 최덕영 보증금이 핵심 변수
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최덕영 | 2021.12.03 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 조국희 | 2023.12.26 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 장소연 | 2024.04.09 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이경남 | 2024.04.15 | 없음 | 2025.07.18 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 오윤택 | 2024.10.11 | 없음 | 2025.05.21 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 강모든 | 2024.12.23 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 류준상 | 2025.01.17 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김유림 | 2025.01.31 | 없음 | 2025.07.21 | 미상 | 없음 | 미상 |
현황조사상 확인되는 사람은 총 8명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 8명 모두 별개의 점유·임차관계 확인 대상입니다. 이 가운데 최덕영은 전입일이 2021.12.03으로 가장 빨라 선순위 가능성이 문제됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다
현재 최저매각가는 212,170,000원으로 감정가 433,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 사실만 보면 할인 폭은 커 보이지만, 동일하거나 유사한 근린시설의 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
더 중요한 문제는 임차보증금입니다. 최덕영의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가가 내려갈수록 무조건 실질취득가가 낮아진다고 볼 수 없습니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 구조라면 낙찰자가 부담할 금액이 추가될 수 있으므로, 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,770,380원 |
| 을구 8번 근저당 · 강향자 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 박양옥 | 360,000,000원 | 68,399,620원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 500,000,000원 중 예상 배당액은 208,399,620원, 미배당은 291,600,380원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 최덕영의 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 승계액은 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산원일초등학교 북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지·근린생활시설·오피스텔·단독 및 다가구주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 기호 1~10은 판매시설, 기호 11~18은 업무시설(오피스텔) 등으로 이용 중이며, 본 사건 용도는 근린시설입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30m, 남측으로 폭 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 사다리형 평지, 공시지가는 2,716,000원/㎡입니다.
- 시설. 급배수·위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 성장관리권역, 비행안전제3구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 조건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최덕영 보증금 확인. 2021.12.03 전입의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 현재 점유 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2023.08.23 오산시 압류의 종전 매각 말소 이력과 2023.09.04 이후 담보권을 현재 등기 원본·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 8명 점유관계 확인. 현황조사상 이름이 확인된 8명의 실제 사용 부분과 임대차관계를 호실 단위로 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 김유림·오윤택·이경남은 배당요구 접수일이 확인되지만 나머지 점유자의 배당요구 여부와 우선변제권은 별도로 확인해야 합니다.
- 근린시설 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고 실제 매매·임대수익과 비교해야 합니다.
- 현재 근저당 상태 확인. 2023.09.04 강남영동새마을금고 근저당과 2025.08.20 엠씨아이대부주식회사로의 이전 내역을 현재 등기와 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 닫아야 할 임차 리스크
이 물건은 감정가 433,000,000원에서 2회 유찰돼 212,170,000원까지 내려왔습니다. 그러나 근린시설이라는 용도, 현황조사상 8명의 점유자, 그리고 무엇보다 2021.12.03 전입 최덕영의 보증금 미상이 가격 할인보다 우선하는 변수입니다.
배당 시뮬레이션에는 매수인 인수 0원으로 계산되어 있지만, 최덕영의 대항력이 최종 인정되고 보증금 중 미배당액이 남는다면 매수인의 실제 부담은 달라질 수 있습니다. 현재는 그 보증금 자체가 확인되지 않으므로 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 여기에 현재 말소기준으로 산정된 2023.08.23 오산시 압류가 2023.09.04 종전 경매로 말소된 이력까지 함께 존재합니다.
결론은 “가격 매력 판단 보류, 권리 확인 우선”입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 눈에 띄지만, 임차인 보증금과 현재 사건의 말소기준이 확정되기 전에는 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득가를 뜻하지 않습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 최덕영의 임대차 내용과 현재 권리 기준을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
