수원지방법원 2025타경55848. 오산시 원동 르마레시티 1층 108호, 사건 용도는 근린시설입니다. 감정가는 435,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 213,150,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 가격보다 먼저 점유관계와 기준권리 확인이 필요합니다. 현황조사에 확인된 점유자만 8명이고, 최덕영의 전입일은 2021.12.03으로 매우 이릅니다.
또 하나 주의할 점은 등기 흐름입니다. 제시된 권리계산에서는 2023.08.23 오산시 압류가 말소기준으로 잡혀 있으나, 등기에는 2023.09.04 임의경매 매각과 함께 2번 경매개시결정·3번 압류·4번 압류가 말소된 기재도 존재합니다. 같은 날 주식회사케이디뱅크가 소유권을 취득하고 강남영동새마을금고의 4,440,000,000원 근저당권이 설정된 흐름까지 이어집니다. 따라서 현재 입찰에서는 말소기준권리와 선순위 점유관계의 원문 대조가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55848 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층108호 · 도로명 경기도 오산시 원동로 22 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 철근콘크리트구조 15층 건 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사케이디뱅크 |
| 감정가 / 최저가 | 435,000,000원 / 213,150,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강남영동새마을금고 / 3,875,865,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 현황조사 점유 | 8명 · 최덕영 외 7명 |
① 권리 흐름 — 기준권리 자체부터 원문 대조가 필요하다
현재 경매개시결정은 2025.05.08 강남영동새마을금고가 신청했습니다. 2023.09.04 설정된 강남영동새마을금고 근저당권의 채권최고액은 4,440,000,000원이고, 2025.08.20에는 해당 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다. 2024.05.20에는 강향자 140,000,000원, 박양옥 360,000,000원의 근저당권도 설정돼 있으며, 제공된 권리판단에서는 이 두 권리를 매각으로 소멸하는 권리로 분류하고 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 점유자 8명, 핵심은 최덕영
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최덕영 | 2021.12.03 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 조국희 | 2023.12.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 장소연 | 2024.04.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경남 | 2024.04.15 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 · 미상 | 없음 |
| 오윤택 | 2024.10.11 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 · 미상 | 없음 |
| 강모든 | 2024.12.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 류준상 | 2025.01.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유림 | 2025.01.31 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 · 미상 | 없음 |
배당요구가 확인된 점유자는 오윤택(2025.05.21), 이경남(2025.07.18), 김유림(2025.07.21)입니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다.
③ 가격·유찰 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
이 사건은 감정가 435,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 213,150,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 149,205,000원(감정가 34%), 그다음은 104,443,500원(감정가 24%)으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 213,150,000원 | 49% | 290,634,100원 |
| 3회 유찰 시 | 149,205,000원 | 34% | 353,683,870원 |
| 4회 유찰 시 | 104,443,500원 | 24% | 397,818,709원 |
하지만 현재 가격을 시세와 직접 비교할 실거래 기준값은 확인되지 않습니다. 더 중요한 점은 최덕영의 인수 가능 보증금이 미상이라는 사실입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 바로 그 판단에 필요한 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 유찰률만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,784,100원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 강향자 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 박양옥 | 360,000,000원 | 69,365,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 채권 500,000,000원 중 209,365,900원이 배당되고 290,634,100원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원으로 계산돼 있습니다. 이 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 이는 보증금 미상의 최덕영 점유관계가 확정되기 전의 계산이므로 실제 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산원일초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·오피스텔·단독 및 다가구주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 복합용도. 대상 건물은 판매시설과 업무시설(오피스텔) 등이 함께 이용되고 있으며, 부지는 업무시설·오피스텔·문화 및 집회시설(영화관)·판매시설·근린생활시설 용도로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 약 30m, 남측 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 사다리형 평지, 공시지가는 2,716,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 기재가 있습니다.
- 시설. 급배수·위생설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 근린시설이고 이미 2회 유찰된 물건이므로 가격 할인율과 별개로 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최덕영 계약서 확인. 2021.12.03 전입자의 보증금·확정일자·실제 점유·임대차계약 당사자를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 최덕영에게 매수인 승계액이 생기면 낙찰가에 그 금액을 더해 판단해야 합니다. 현재 213,150,000원만 취득원가로 보면 안 됩니다.
- 말소기준 원문 확인. 2023.08.23 오산시 압류와 2023.09.04 기존 압류 말소 및 새 소유권·근저당권 설정의 연결관계를 최종 등기부에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.08.20 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권과 현재 경매 신청채권자의 관계를 확인해야 합니다.
- 점유자 8명 현장 확인. 각 점유자의 실제 사용 부분과 현재 점유 여부를 확인해 명도 대상과 비용을 분리해야 합니다.
- 배당요구 확인. 오윤택·이경남·김유림의 배당요구와 각 임대차계약의 보증금·확정일자·우선변제 범위를 확인해야 합니다.
- 근린시설 환금성 점검. 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 접근하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 임대와 매매 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 규제사항 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·비행안전제3구역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역 관련 적용 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 물건은 감정가 435,000,000원의 49%인 213,150,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 실질취득비용을 결정할 핵심 숫자가 아직 하나 빠져 있습니다. 2021.12.03 전입한 최덕영의 보증금입니다. 보증금이 얼마인지, 실제 대항요건을 갖추는지에 따라 매수인이 떠안을 금액이 달라질 수 있기 때문에 현재 최저가만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
게다가 제시된 2023.08.23 말소기준과 2023.09.04 기존 권리 말소·소유권 취득·신규 근저당 설정의 흐름도 최종 원문 확인이 필요합니다. 현황조사상 점유자도 8명입니다. 따라서 이 사건은 “싸게 내려온 물건”이 아니라 “인수액과 기준권리를 먼저 확정해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리 미확정, 실질취득 미확정 — 가격 판단은 그 다음입니다.
