수원지방법원 2025타경55848. 오산시 원동 르마레시티 지1층 비172호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 해당 구간이 판매시설입니다. 현재 최저가는 97,020,000원으로 감정가 198,000,000원의 49%까지 낮아졌습니다. 등기상 후순위 압류·근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 현황조사에 나타난 점유자 중 최덕영의 전입일이 말소기준보다 1년 이상 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼, 이를 단순한 “인수 0원 물건”으로 볼 수 없습니다.
특히 이번 사건은 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 저렴한지 판단할 직접 근거도 없습니다. 두 번 유찰됐다는 사실과 감정가 대비 49%라는 숫자는 확인되지만, 가격 할인과 권리 안전은 별개의 문제입니다. 선순위 점유자의 보증금이 확인되기 전에는 실제 취득원가 역시 확정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55848 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 지1층비172호 · 경기도 오산시 원동로 22 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설 |
| 소유자 | 주식회사케이디뱅크 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 97,020,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 3,875,865,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 말소기준 | 2023.08.23. 갑구 5번 압류 · 오산시 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 봐야 할 선순위 전입
현재 분석의 말소기준은 2023.08.23 오산시 압류입니다. 이후 설정된 근저당권과 2025.05.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2019년 근저당권과 2021년 임의경매, 2022년 압류 등 과거 권리들은 2023.09.04 임의경매 매각 과정에서 말소된 이력이 확인됩니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 점유관계 8명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최덕영 | 2021.12.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 장소연 | 2024.04.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김유림 | 2025.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.07.21 |
| 류준상 | 2025.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 조국희 | 2023.12.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 오윤택 | 2024.10.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.21 |
| 이경남 | 2024.04.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.07.18 |
| 강모든 | 2024.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 점유관계는 8명입니다. 이 가운데 말소기준보다 전입이 빠른 사람은 최덕영 1명이며, 나머지 7명은 전입일이 말소기준 이후입니다. 김유림·오윤택·이경남은 각각 2025.07.21, 2025.05.21, 2025.07.18 배당요구 사실이 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,360원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 강향자 | 140,000,000원 | 94,873,640원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 박양옥 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 채권 합계 500,000,000원 중 예상배당은 94,873,640원, 미배당은 405,126,360원입니다. 이 배당계산의 매수인 인수액 표시는 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 최덕영의 보증금도 확인되지 않았으므로 임차보증금 인수 위험까지 0원으로 확정하는 의미는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린시설이며, 감정평가상 본건이 속한 구간은 판매시설로 이용 중입니다.
- 입지. 오산원일초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독·다가구주택 등이 혼재하며 일반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30m, 남측으로 폭 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 사다리형 평지, 업무시설·오피스텔·문화및집회시설·판매시설·근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,716,000원/㎡이며 토지면적은 6,643.7㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 급배수·위생·소방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최덕영 보증금 확인. 2021.12.03 전입의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 서류에서 최우선으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 49% 할인율 과신 금지. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교 자료가 없어 시장가격 대비 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다.
- 다수 점유 확인. 현황조사상 8명이 확인되므로 실제 사용구획, 점유관계, 인도 대상과 명도 범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것
두 번 유찰된 끝에 최저가는 97,020,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 198,000,000원의 절반 아래여서 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 가격보다 권리확인이 먼저입니다. 최덕영은 2021.12.03 전입으로 말소기준 2023.08.23보다 앞서며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당표의 인수 0원만으로 매수인의 최종 부담을 확정할 수 없습니다.
후순위 등기권리는 소멸 구조지만, 선순위 점유 위험은 아직 열려 있습니다. 실거래 비교 자료도 없으므로 97,020,000원이 시장 대비 저렴한지 별도로 검증해야 합니다. 이 물건은 “49%까지 떨어졌으니 싸다”가 아니라, “선순위 전입 보증금을 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있다”가 정확한 결론입니다.
