수원지방법원 2025타경55848. 오산시 원동 르마레시티 1층113호의 근린시설입니다. 감정가는 704,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 344,960,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 떨어졌지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 점유관계입니다. 현황조사상 최덕영의 전입일은 2021.12.03으로, 말소기준권리인 2023.08.23 오산시 압류보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인이라고 단정할 수 없고, 대항력 가능·보증금 미상·인수액 미확정 상태로 보수적으로 접근해야 합니다.

반면 장소연·김유림·류준상·조국희·오윤택·이경남·강모든은 모두 전입일이 2023.08.23보다 뒤입니다. 제공된 조사 내용에서는 이 점유자들은 말소기준권리 이후 전입으로 정리돼 있습니다. 김유림·오윤택·이경남은 배당요구 접수 이력이 있으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 규모 자체는 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 전입이 핵심

등기상 과거에는 2019.12.23 경남제일신용협동조합의 4,800,000,000원 근저당과 2021.12.28 임의경매개시결정, 2022.07.13 국세 압류 등이 있었으나 이미 말소된 상태로 정리돼 있습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.08.23 오산시 압류입니다. 이후 2024.05.20 설정된 강향자 140,000,000원, 박양옥 360,000,000원 근저당과 2025.05.08 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 점유자·임차 관계 — 실제 점유자 8명

보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 실제 점유자로 확인되는 인원은 8명입니다. 그중 기준권리보다 앞선 전입자는 최덕영 1명입니다. 나머지 7명은 전입일이 말소기준 2023.08.23 이후입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 대비 49%, 그러나 시세 판단은 보류

감정가 704,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 344,960,000원, 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 시나리오에는 241,471,999원, 그 다음은 169,030,399원이 제시돼 있습니다.

하지만 동일·유사 근린시설의 최근 거래가격이 제시돼 있지 않아, 344,960,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 가격 판단은 반드시 낙찰가 + 실제 승계보증금을 기준으로 다시 해야 합니다. 보증금이 크다면 낙찰가가 낮아지는 효과가 상당 부분 상쇄될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 344,960,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션은 채권액 500,000,000원 중 339,330,560원을 배당하고 160,669,440원이 미배당되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 최덕영의 미상 보증금도 이 계산에 포함돼 있지 않으므로 실제 매수인 부담 판단과는 분리해서 봐야 합니다.

⑤ 추가 유찰 시 배당 구조

회차가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당은 160,669,440원에서 262,708,609원, 334,136,027원으로 커집니다. 그러나 이 변화만으로 매수인의 경제성이 좋아진다고 단정할 수 없습니다. 선순위 전입자의 승계보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용이 확정되지 않기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 오산원일초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독·다가구주택 등이 혼재하며 일반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 급배수·위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 북측 약 30m, 남측 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 사다리형 평지, 지목 대, 토지면적 6,643.7㎡, 공시지가 2,716,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역이며, 비행안전제3구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 제한이 확인됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최덕영의 계약관계부터 확인. 2021.12.03 전입의 실제 점유 목적, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 승계되는 보증금이 확인되면 최저가 344,960,000원에 그 금액을 더해 실제 취득비용을 계산해야 합니다.
• 시세 확인. 동일 건물·동일 층 또는 유사 근린시설의 최근 거래·임대수익 자료가 없으므로 감정가 대비 49%만으로 저가매수라고 판단하지 마십시오.
• 다수 점유자 확인. 현황조사상 8명의 전입자가 확인되므로 실제 사용구획, 점유관계와 인도 범위를 확인해야 합니다.
• 배당표의 범위 구분. 현재 배당 계산상 매수인 인수는 0원이나, 선순위 전입자의 보증금은 반영되지 않았다는 점을 분리해서 봐야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.30입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사·문건접수 내용을 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 한 사람

이 사건은 감정가 704,000,000원에서 344,960,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 말소기준권리 2023.08.23보다 먼저 전입한 최덕영의 보증금이 확인되지 않아 매수인이 실제로 부담할 금액을 아직 확정할 수 없습니다. 시세 자료도 없어 감정가 대비 49%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 바꿔 읽을 수도 없습니다.

핵심은 최덕영의 보증금 확인 전에는 입찰가를 정할 수 없다는 것입니다. 보증금이 없거나 승계되지 않는 것이 확인되면 2회 유찰된 가격을 다시 평가할 수 있지만, 승계보증금이 존재한다면 낙찰가와 합산한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다. 현재 단계의 결론은 권리 미확정, 가격 판단 보류입니다.