수원지방법원 2025타경55848. 오산시 원동 르마레시티 1층 109호 근린시설입니다. 감정평가상 이 건물은 판매시설·업무시설(오피스텔) 등이 함께 이용되는 복합 집합건물이고, 본건 용도 표시는 근린시설입니다. 현재 최저매각가는 213,150,000원으로 감정가 435,000,000원 대비 2회 유찰된 상태입니다.
등기만 보면 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.08.23 오산시 압류이고, 그 이후의 경매개시결정과 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 난도는 등기보다 점유관계에 있습니다. 현황조사상 실제 임차인은 8명이고, 그중 최덕영의 전입일은 2021.12.03으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55848 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층109호 · 도로명 경기도 오산시 원동로 22 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 · 감정 이용상태상 판매시설·업무시설(오피스텔) 혼재 |
| 소유자 | 주식회사케이디뱅크 |
| 감정가 / 최저가 | 435,000,000원 / 213,150,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강남영동새마을금고 / 3,875,865,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 선순위 가능성이 핵심
② 임차인 현황 — 실제 임차인 8명, 1명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최덕영 | 2021.12.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장소연 | 2024.04.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조국희 | 2023.12.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경남 | 2024.04.15 | 미상 | 미상 | 2025.07.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오윤택 | 2024.10.11 | 미상 | 미상 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강모든 | 2024.12.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 류준상 | 2025.01.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유림 | 2025.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.07.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 8명은 모두 실제 임차인으로 봅니다. 장소연·조국희·이경남·오윤택·강모든·류준상·김유림은 전입일이 말소기준 2023.08.23보다 늦어 대항력은 없습니다. 반면 최덕영은 전입일이 선행하지만 보증금과 확정일자가 미상이어서 인수액을 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,784,100원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 강향자 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 박양옥 | 360,000,000원 | 69,365,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서는 채권 총액 500,000,000원 중 209,365,900원이 배당되고 290,634,100원이 미배당으로 남습니다. 표상 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있으나, 최덕영의 보증금이 미상이므로 이를 실제 최종 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 미반영입니다.
④ 등기 구조 — 오래된 담보권은 이미 정리, 현재 권리는 매각소멸 구조
2019.12.23 경남제일신용협동조합의 채권최고액 4,800,000,000원 근저당과 이후의 근저당권 이전·질권들은 2023.09.04 매각 과정에서 말소됐습니다. 같은 날 주식회사케이디뱅크가 소유권을 취득했고, 강남영동새마을금고의 채권최고액 4,440,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 해당 근저당은 이후 2025.08.20 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다.
2024.05.20에는 강향자 140,000,000원, 박양옥 360,000,000원의 근저당이 설정됐고, 현재 배당 시뮬레이션은 이 두 채권을 기준으로 잡고 있습니다. 현재 등기상 매각으로 소멸 처리되는 권리들이어서 등기부 자체의 인수위험보다 임차인의 선순위 가능성 확인이 더 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산원일초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·오피스텔·단독·다가구주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역·버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 감정평가상 기호 1~10은 판매시설, 기호 11~18은 업무시설(오피스텔) 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 10M 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 공시지가. 2,716,000원/㎡이며 토지면적은 6,643.7㎡입니다.
- 제한. 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역·상대보호구역 등에 해당하고, 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최덕영 보증금 확인. 2021.12.03 전입으로 말소기준보다 앞서므로 보증금·점유 범위·전입 유지 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 최덕영의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 인수 여부와 금액이 확정되지 않았습니다.
- 나머지 임차인 점유 확인. 대항력은 없더라도 실제 영업·점유 상태에 따라 인도와 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 현재 가격을 시세로 착각하지 말 것. 213,150,000원은 감정가 49%의 경매 최저가일 뿐, 실거래 시세 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 149,205,000원, 4회 유찰 시 104,443,500원이나, 대항력 가능 임차인의 보증금이 남는다면 낙찰가 하락분만큼 실제 이익이 커진다고 단정할 수 없습니다.
- 관리·세금 확인. 당해세·임차인 최우선변제·미납 관리비 등은 실제 배당과 취득비용에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 확인할 것은 최덕영의 보증금이다
이 물건은 435,000,000원 감정가가 2회 유찰돼 213,150,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 눈길을 끌지만, 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 최덕영의 2021.12.03 전입은 2023.08.23 말소기준보다 빠르고, 보증금·확정일자는 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 매수인의 실질 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
나머지 7명은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 상가·판매시설 성격의 집합건물에 다수 점유자가 확인된 만큼 명도와 영업점유 확인도 중요합니다. 실거래 자료까지 없어 213,150,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 가격 할인은 크지만 권리와 점유가 아직 닫히지 않은 사건. 이 물건의 입찰 판단은 최덕영의 보증금과 점유관계를 확인한 뒤에야 완성됩니다.
