부산지방법원 2025타경5530. 부산 수영구 망미동 엘이즈엠06 2층 201호로, 공부상 용도는 공동주택(다세대-도시형생활주택)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2022.07.11. 소유권보존과 함께 부산은행의 채권최고액 4,521,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 주택임차권과 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
권리분석에서 가장 중요한 임차인은 박혜진입니다. 임대차계약일은 2022.08.02., 확정일자는 2022.08.31., 주민등록·점유개시는 2022.09.21.이고 보증금은 125,000,000원입니다. 모두 말소기준인 2022.07.11.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2024.09.30. 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5530 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층201호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대-도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권은 소멸
말소기준은 을구 1번 부산은행 근저당권입니다. 박혜진의 주택임차권은 2024.09.30. 등기돼 말소기준 이후이고, 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 2025.07.01.의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 알려진 후순위와 미상 점유를 분리
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.21 | 2022.08.31 | 125,000,000원 | 있음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주미영 | 미상 | 2023.01.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민재 | 미상 | 2023.05.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한수아 | 미상 | 2025.05.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
정민재·주미영·한수아는 전입신고일이 모두 2022.07.11. 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 기사항전 명의는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 배당 계산상 인수액이 0원이라는 사실과 별개로, 이 점유관계는 입찰 전에 반드시 원본으로 보완 확인해야 합니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 시세 판단 대신 미배당을 본다
이 물건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 156,000,000원입니다. 시세 대비 할인 여부는 단정하지 않고, 제공된 회차별 최저가와 채권 미배당 변화를 기준으로 봅니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 156,000,000원 | 153,016,000원 | 4,367,984,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 4,398,747,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,840,000원 | 97,642,880원 | 4,423,357,120원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금이 낮아지면서 부산은행 채권의 미배당은 더 커집니다. 다만 제공된 배당 모델에서는 세 회차 모두 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 신청채권자 청구액은 2,160,000,000원이고, 각 시나리오상 신청채권자 배당은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,984,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 4,521,000,000원 | 153,016,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,984,000원을 제외한 153,016,000원이 부산은행 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 4,367,984,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도시철도3호선 망미역 북측 인근으로, 주변은 주거용오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도3호선 망미역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물이며 외벽은 스톤코트·몰탈위페인팅·인조석 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·스프링클러·소화전·화재탐지·화재경보·소화기와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목은 대, 토지면적 820.1㎡, 공시지가 1,726,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. 기사항전 명의의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 박혜진 권리 확인. 보증금 125,000,000원, 확정일 2022.08.31., 전입·점유 2022.09.21., 임차권등기 2024.09.30. 순서를 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.07.11. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 영향과 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 재산보전처분. 2024.01.23. 부산회생법원 재산보전처분 기재가 있으므로 관련 사건 및 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 배당 전제. 현재 배당표는 집행비용과 부산은행 근저당을 중심으로 계산됐고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 가격 판단. 신건 최저가는 156,000,000원이지만 시세 비교 근거만으로 할인 여부를 단정하지 말고 현장 거래가를 별도 확인하세요.
맺으며 — “계산상 0원”과 “확정 0원”은 다르다
이 사건의 기준점은 명확합니다. 2022.07.11. 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 보증금 125,000,000원의 박혜진 임차권은 그보다 뒤입니다. 확인된 다른 전입자들도 모두 후순위여서 현재 배당 모델은 매수인 인수 0원을 산출합니다.
다만 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 주거 점유 명의가 한 건 남습니다. 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남겨두는 것이 정확합니다. 여기에 민간임대주택등기와 재산보전처분까지 원본 확인 대상이므로, 이 물건은 확인된 후순위 권리는 정리되지만 미상 점유 때문에 마지막 확인이 필요한 다세대 경매로 보는 것이 맞습니다.
