부산지방법원 2025타경5530. 부산광역시 수영구 망미동 엘이즈엠06의 제2층 제201호입니다. 공부상 공동주택인 다세대·도시형생활주택으로, 도시철도 3호선 망미역 북측 인근에 자리합니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2022년 7월 11일 소유권보존등기와 부산은행 근저당권설정이 이루어졌습니다. 이후 임차권등기와 경매개시결정이 이어진 구조입니다.

가격만 보면 감정가 156,000,000원에서 1회 유찰되어 109,200,000원까지 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율은 다릅니다. 이 물건과 면적이 일치하는 비교 실거래가 확인되지 않는 만큼, 최저가가 실제 시장가치보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 오히려 임차관계와 별도 등기사항을 확인해야 하는 권리 검증형 물건에 가깝습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당

핵심은 2022년 7월 11일 설정된 주식회사부산은행의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 등기된 박혜진의 임차권과 2025년 임의경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 근저당 채권최고액은 4,521,000,000원이지만 공동담보가 설정되어 있으므로 이를 이 호실만의 독립 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 보증금보다 대항력 판정이 중요

확인되는 임차권등기 명의자는 박혜진이며, 전입자로 정민재·주미영·한수아가 추가 기재되어 있습니다. 이들 네 명은 모두 말소기준일 이후 전입으로, 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 추가로 ‘기사항전’이라는 신원 확인이 어려운 기재가 있으며, 전입일과 보증금이 확인되지 않아 실제 임차인 여부 및 대항력은 미상입니다.

박혜진 임차권의 판단은 별개입니다. 박혜진의 임대차계약일은 2022.08.02, 전입·점유개시일은 2022.09.21, 확정일자는 2022.08.31입니다. 부산은행 근저당 설정일인 2022.07.11보다 모두 늦어 선순위 대항력에 따른 보증금 인수형으로 보기는 어렵습니다. 보증금 125,000,000원이 최저가 109,200,000원보다 크다는 사실만으로 매수인이 그 보증금을 떠안는 것은 아닙니다.

다만 임차권등기 자체의 말소와 실제 점유자의 퇴거는 다른 문제입니다. 현재의 거주자, 임대차계약 당사자, 박혜진과 다른 전입자들의 관계, 실제 점유 여부를 확인하여 명도 절차에 반영해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 70%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저가는 109,200,000원으로 감정가 156,000,000원의 70%입니다. 그러나 엘이즈엠06의 실거래 비교에서 중요한 것은 대상 호실과 면적이 일치하는 거래입니다. 확인 가능한 단지 참조정보에는 22세대, 2022.06.28 준공, 전용면적 참조값 18.6㎡가 기재되어 있지만, 해당 면적은 본 경매 호실과 일치하는 비교자료로 확인되지 않습니다. 따라서 이를 201호의 확정 전용면적이나 동일면적 실거래 기준으로 사용하지 않습니다.

특히 다세대·도시형생활주택은 같은 건물 안에서도 층과 면적, 내부 상태, 임대차관계에 따라 가치와 환금성이 다를 수 있습니다. 현재 회차와 후속 회차의 가격 차이는 명확하지만 실거래 대비 가격 메리트는 아직 판정 보류입니다.

④ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 부산은행 근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당이며, 공동담보 관련 실제 채권 잔액·배당순위·당해세·임차인 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 실제 배당표는 변동될 수 있습니다.

현재 가격으로 매각되면 추정 집행비용 2,328,800원을 제외한 106,871,200원이 부산은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 해당 채권최고액 기준 미배당은 4,414,128,800원입니다. 이는 공동담보가 있는 근저당권의 채권최고액을 단순 적용한 부족액으로, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 신청채권자인 에이치에프비사이유동화전문유한회사의 청구액은 2,160,000,000원이나, 현재 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당이 0원으로 계산됩니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 그대로

단순 배당 계산상 후속 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이것은 확인된 후순위 권리와 현재 파악된 채권을 기준으로 계산한 결과이지, 모든 점유자에 관한 법적 인수위험이 소멸했다는 보장은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동, 도시철도 3호선 망미역 북측 인근입니다. 주변은 주거용 오피스텔·아파트·다세대·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 망미역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2022.06.28 준공된 엘이즈엠06입니다. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며, 감정평가상 외벽 상태는 보통입니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 스프링클러, 소화전, 화재탐지·경보설비 및 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 토지 동측 및 남측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 토지면적은 820.1㎡, 공시지가 참조값은 1,726,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 건물에는 다세대·도시형생활주택과 오피스텔 용도가 혼재하나, 해당 경매물건은 공부상 공동주택(다세대·도시형생활주택)입니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 단지 참조정보상 22세대 규모이고 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 동일면적 실거래 근거가 없어 재매각 가능 가격을 구체적으로 산정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 임차권등기 원본. 박혜진의 보증금 125,000,000원, 전입일 2022.09.21, 확정일자 2022.08.31, 배당요구 사실 및 임차권 말소 여부를 최종 확인하세요.
• 신원 불명확 기재. ‘기사항전’이라는 표기가 실제 점유자·임차인을 의미하는지 원본을 대조하고, 전입·점유개시일과 보증금을 확인하세요.
• 다수 전입자. 정민재·주미영·한수아의 실제 임대차계약 체결 여부, 거주 현황, 박혜진과의 관계, 점유 부분을 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 민간임대주택 등록에 따른 임대의무·임대료 제한 및 매각 후 처리 여부를 관계기관과 등기 원본을 통해 확인하세요.
• 재산보전처분. 부산회생법원의 재산보전처분이 현재 경매절차와 소유권 이전에 미치는 영향, 처분 제한의 해제·말소 여부를 확인하세요.
• 공동담보. 부산은행 근저당의 공동담보목록 제2022-439호, 실제 피담보채권과 채권자 변경·승계 내역을 확인하세요.
• 시세 검증. 본 호실의 확정 전용면적을 확인하고 실제 면적이 일치하는 인근 다세대·도시형생활주택의 최근 거래 및 최신 거래가격을 비교하세요.
• 명도·관리비. 현재 점유자의 퇴거 가능성, 인도명령 적용 여부, 미납 공용관리비 등 취득 후 발생할 추가 비용을 조사하세요.
• 매각물건명세서 재확인. 매각기일 2026.10.27 이전에 현황조사서, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서 및 매각기일 변경 여부를 대조하세요.

맺으며 — “70% 할인보다 먼저 확인할 것은 인수위험과 실제 시세”

부산 망미동 엘이즈엠06 201호는 최저가 109,200,000원으로 감정가 대비 30% 내려온 물건입니다. 권리의 중심은 2022년 부산은행 근저당권이고, 박혜진의 임차권은 후순위로 매각에 따라 소멸할 것으로 판단됩니다. 따라서 확인된 임차권만을 기준으로 하면 보증금 인수에 따른 실질취득비용 증가를 예상할 이유는 없습니다.

하지만 실제 임차인 수와 점유관계가 확정되지 않았고, 전입·보증금 미상 기재 및 민간임대주택등기·재산보전처분이 남아 있습니다. 비교 가능한 실거래 시세도 부족합니다. 이러한 불확실성을 해소하지 않은 상태에서 109,200,000원을 저가 매수 기회로 평가하는 것은 무리입니다.

결론은 권리 일부 양호, 종합 판단 보류입니다. 후순위 임차권의 말소 구조는 긍정적이지만, 선순위 권리 가능성이 남은 미상 기재와 별도 등기사항, 시장가격 검증 부족을 고려하면 보수적인 접근이 적절합니다. 현 단계에서는 입찰보다 점유·등기·시세의 확인이 우선입니다.