부산지방법원 2025타경5530. 부산 수영구 망미동 엘이즈엠06 2층 205호로, 공부상 공동주택인 다세대·도시형생활주택입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2022.07.11 소유권보존과 민간임대주택등기가 이루어진 뒤 같은 날 부산은행 명의 채권최고액 4,521,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 이후 2024.01.23 재산보전처분, 2024.08.23 양인옥 명의 주택임차권등기, 2025.07.01 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 데이터상 양인옥의 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 민간임대주택등기와 재산보전처분은 별도로 원본 효력과 말소 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5530 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층 205호 · 도로명 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대-도시형생활주택) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 규모 참고 | 엘이즈엠06 · 총 22세대 · 2022.06.28 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.07.11 부산은행 근저당
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 5명, 보증기관 승계 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜진 | 미상 | 2022.09.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민재 | 미상 | 2023.05.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주미영 | 미상 | 2023.01.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한수아 | 미상 | 2025.05.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양인옥 | 205호 전부 | 2022.11.23 | 2022.08.16 | 125,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
다섯 명 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 잡혀 있습니다. 전입일은 모두 2022.07.11 말소기준권리보다 늦어 데이터상 대항력은 없습니다. 특히 양인옥은 보증금 125,000,000원, 계약일 2022.08.11, 확정일자 2022.08.16, 점유개시일 2022.08.11, 주민등록일 2022.11.23으로 임차권등기가 되어 있고 2024.08.23 배당요구가 접수돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 154,000,000원, 실거래 근거로는 메리트 판단 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 154,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 역시 154,000,000원입니다.
다만 엘이즈엠06의 확인된 최근 매매 비교값이 없어, 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지를 실거래 기준으로 단정할 수 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다” 또는 “감정가 대비 저렴하다”는 식의 가격 가점은 줄 수 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회이고 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있어, 환금성과 응찰 강도는 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 4,521,000,000원 | 151,044,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 4,521,000,000원 중 151,044,000원이 배당되고 미배당은 4,369,956,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동, 도시철도3호선 망미역 북측 인근입니다. 주변은 주거용오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도3호선 망미역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 평가 대상 중 해당 유형은 공동주택인 다세대·도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 6층 건물이며 외벽은 스톤코트·몰탈위페인팅·인조석 마감, 창호는 샷시창 등입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 스프링클러, 소화전, 화재탐지·경보, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 등고평탄한 토지로 공동주택·오피스텔 부지로 이용 중이며, 동측과 남측으로 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 엘이즈엠06은 총 22세대, 2022.06.28 사용승인 건물입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 1.4회, 낙찰률 0.0%로 제시돼 있어 매도·재매각 관점은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.11 등기된 민간임대주택의 매각 후 효력과 말소 처리 여부를 매각물건명세서·등기부 원본에서 확인하세요.
- 재산보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분이 등기돼 있으므로 현재 효력과 경매 절차에 미치는 영향을 원본으로 확인하세요.
- 5명 점유관계 대조. 특히 박혜진·정민재·주미영·한수아는 점유부분과 보증금이 미상이므로 실제 현황과 전입세대 상태를 확인하세요.
- 양인옥 임차권등기. 보증금 125,000,000원, 확정일자 2022.08.16, 전입 2022.11.23, 배당요구 2024.08.23의 내용을 원본 명세서와 대조하세요.
- 가격 상한 보수적으로. 확인된 실거래 비교값이 없으므로 감정가 154,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 123,200,000원, 2회 유찰 시 98,560,000원으로 내려가지만, 유찰 자체가 가격 메리트를 증명하는 것은 아닙니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 배당 구조만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 양인옥의 125,000,000원 임차권을 포함해 확인된 임차인들의 전입은 모두 2022.07.11 말소기준권리 이후입니다. 그러나 조사상 실제 임차인이 5명이고, 4명은 보증금·점유부분·확정일자가 확인되지 않습니다. 민간임대주택등기와 재산보전처분도 함께 존재합니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가는 154,000,000원이지만 이를 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 확인되지 않으므로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 단지 경매 평균 유찰 1.4회와 낙찰률 0.0%까지 감안하면, 결론은 “배당상 인수는 0원, 그러나 권리·점유 확인과 가격 검증이 선행돼야 하는 보수적 접근 대상”입니다.
