부산지방법원 2025타경5530. 부산광역시 수영구 망미동의 '엘이즈엠06' 2층 205호입니다. 공부상 용도는 공동주택(다세대·도시형생활주택)이며, 도시철도 3호선 망미역 북측 인근에 자리합니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니로, 2022년 소유권보존등기와 부산은행 근저당권 설정이 이루어졌습니다. 이후 재산보전처분과 주택임차권등기가 기록됐고, 2025.07.01 에이치에프비사이유동화전문유한회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

이 사건에서 가장 중요한 구분은 채권이 배당받지 못하는 것과 매수인이 채무를 인수하는 것이 서로 다르다는 점입니다. 부산은행 근저당권에는 공동담보목록이 붙어 있고 채권최고액은 4,521,000,000원입니다. 현재 최저가에서는 큰 미배당액이 계산되지만, 그것이 곧 낙찰자의 부담으로 넘어가는 것은 아닙니다. 오히려 실무상 확인해야 할 부분은 임차인의 실제 점유관계, 미상 보증금, 특수등기의 처리, 그리고 실거래 시세입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 선순위, 임차인은 후순위

등기부상 말소기준권리는 2022.07.11 접수된 을구 1번 부산은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후 등기된 주택임차권 및 경매개시결정은 현재 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 민간임대주택등기와 재산보전처분은 일반적인 후순위 금전채권과 성격이 다르므로 매각절차에서의 처리와 등기 정리 여부를 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 5명의 이름, 미상 보증금 4건

현황조사에서 박혜진·정민재·주미영·한수아의 전입 사실이 확인되고, 등기부 및 매각물건명세서에는 양인옥의 주택임차권이 기재되어 있습니다. 임차 관련 명의자는 총 5명이며 보증기관 대위·승계 명의자는 없습니다. 다만 현황조사의 전입자 모두가 현재 별개의 임대차계약을 유지하거나 실제 점유 중인 것으로 확정되는 것은 아닙니다.

대항력 표시는 2022.07.11 말소기준 근저당권과 각 전입일의 선후관계를 기준으로 한 판단입니다. 우선변제 미상은 우선변제권의 부존재를 뜻하지 않습니다. 미상 임대차의 계약·점유·확정일자·배당요구 사실과 실제 권리관계는 추가 확인이 필요합니다.

③ 가격 검토 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다

감정가 154,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 107,800,000원입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자는 분명하지만, 이 비율은 감정평가액과 경매 최저가의 관계를 나타낼 뿐 실제 매매시장의 할인율을 뜻하지 않습니다.

엘이즈엠06은 22세대 규모의 다세대·도시형생활주택으로, 동일 호실 또는 비교 가능한 면적·용도의 최근 거래가격을 근거로 현재 최저가의 시세상 위치를 확정할 수 없습니다. 특히 감정평가서에는 공동주택과 업무시설(오피스텔)이 함께 등장하므로 다른 용도의 거래가격을 205호에 그대로 적용해서는 안 됩니다.

회차별 금액은 유찰을 가정한 시나리오입니다. 예정 최저가가 실제로 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 인수액은 현재 확인된 권리관계가 동일하게 유지된다는 전제의 추정치입니다.

④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)

배당액은 현재 최저가를 낙찰가로 가정한 단순 추정치입니다. 집행비용은 추정이며, 당해세·최우선변제·확인되지 않은 임대차채권은 반영되지 않았습니다. 양인옥 임차권의 0원 배당도 이 단순 배당모형을 전제로 한 결과이며 실제 배당표를 확정한 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 도시철도 3호선 망미역 북측 인근입니다. 주변은 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스 정류장과 망미역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며 외벽은 스톤코트·페인팅·인조석 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수, 승강기, 스프링클러, 화재탐지·경보 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 건물 부지 동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다. 토지면적은 820.1㎡로, 이는 개별 호실의 전용면적이 아니라 토지에 관한 수치입니다.
• 건축물 관련. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 임대관계는 별도의 사실확인이 필요합니다.
• 환금성. 22세대 규모이고 건물 내 공동주택과 오피스텔 용도가 구분되어 있습니다. 따라서 비교 대상의 용도·면적·층수 차이가 가격에 미치는 영향을 구분해야 하며, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 재검증. 감정가 154,000,000원 대비 최저가 107,800,000원이라는 차이만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 205호와 동일 용도·유사 면적의 최근 거래 및 현재 매물 호가를 직접 대조해야 합니다.
• 전입자 4명 확인. 박혜진·정민재·주미영·한수아의 계약 여부, 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위, 배당요구 여부를 확인하세요. 선순위 대항력이 없다는 판단과 명도 부담이 없다는 판단은 다릅니다.
• 양인옥 임차권 확인. 임차보증금 125,000,000원, 전입 2022.11.23, 확정일자 2022.08.16, 임차권등기 2024.08.23을 등기부·명세서와 대조하고 매각 후 임차권등기의 말소 및 실제 점유관계 정리를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.07.11 민간임대주택등기에 따른 임대의무 관련 사항과 경매매각 후 관련 의무 및 등기 정리 여부를 확인하세요.
• 재산보전처분. 2024.01.23 등기된 부산회생법원 재산보전처분의 결정문과 경매절차상 처리 여부를 확인하세요.
• 공동담보와 채권승계. 부산은행 근저당 공동담보목록 제2022-439호와 신청채권자의 채권관계 및 실제 배당자료를 대조하세요. 채권최고액 전체를 본 호실의 확정 잔여채무로 보아서는 안 됩니다.
• 현장 점유·명도. 실제 거주자, 호실 출입 가능 여부, 점유 경위와 인도·명도에 필요한 절차를 확인하세요.
• 관리비와 비용. 공용부분 관리비 체납, 취득 관련 세금, 명도비용 등의 추가 부담을 확인하세요. 실질취득 추정액 107,800,000원에는 이러한 부대비용이 포함되지 않았습니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 확인자료 및 배당 관련 기록을 2026.10.27 매각기일 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 좋은 매수가격은 별개의 문제”

부산 망미동 엘이즈엠06 205호는 말소기준 2022.07.11 부산은행 근저당권 이후 임차 관련 명의자 5명의 전입이 이루어진 사건입니다. 양인옥의 보증금 125,000,000원은 확인된 선후관계상 매수인에게 승계되는 선순위 보증금으로 계산되지 않으며, 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇다고 권리 검토가 끝난 것은 아닙니다. 4명의 보증금·확정일자가 미상이고, 민간임대주택등기와 재산보전처분의 처리도 확인해야 합니다. 무엇보다 최저가 107,800,000원이 실제 시세보다 낮은지 검증되지 않았습니다. 공동담보에 따른 거액의 산술상 미배당도 매수인 부담과 혼동해서는 안 됩니다.

권리상 인수는 낮게 추정되지만, 임차관계와 특수등기 확인이 남아 있고 가격 매력은 아직 입증되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 감정가의 70%라는 숫자보다 실제 점유·등기 처리·동일 용도 실거래 가격을 확인한 뒤 입찰 여부와 가격을 판단하는 접근이 적절합니다.