부산지방법원 2025타경5530. 수영구 망미동 ‘엘이즈엠06’ 2층 202호로, 공부상 공동주택(다세대-도시형생활주택)입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2022.07.11 채권최고액 4,521,000,000원의 부산은행 근저당이 설정되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2025.07.01 에이치에프비사이유동화전문유한회사 명의의 임의경매개시결정이 들어왔고, 매수인에게 승계되는 금액은 배당 계산상 0원입니다.
권리분석의 주된 확인 포인트는 점유관계입니다. 현황조사에는 박혜진·정민재·주미영·한수아 총 4명이 확인됩니다. 네 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2022.07.11보다 뒤라 대항력이 없습니다. 정민재는 보증금 120,000,000원의 주택임차권이 2024.04.17 등기됐으나, 2025.06.09 해제로 해당 임차권등기가 말소되었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5530 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층202호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대-도시형생활주택) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 / 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리와 점유를 구분해 본다
말소기준은 2022.07.11 부산은행 근저당입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기가 먼저 기재됐고, 이후 2024.01.23 재산보전처분, 2024.04.17 정민재의 주택임차권, 2025.07.01 임의경매개시결정이 이어집니다. 정민재의 주택임차권은 2025.06.09 이미 말소됐습니다. 공부상 민간임대주택등기와 재산보전처분의 처리 상태는 입찰 전 매각물건명세서·등기 원문을 최종 대조하는 편이 안전합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜진 | 2022.09.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정민재 | 2023.05.19 | 120,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주미영 | 2023.01.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 한수아 | 2025.05.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 신건 192,000,000원을 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
엘이즈엠06은 22세대, 사용승인일은 2022.06.28입니다. 시세 비교용 정보에는 22.85㎡ 면적이 제시되어 있으나 본건과의 면적 일치가 확인되지 않았고, 비교 가능한 최근 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 또는 최저가가 시장가격보다 낮다는 식의 가격 가점은 주지 않는 것이 맞습니다.
현재는 0회 유찰의 신건으로 감정가와 최저가가 모두 192,000,000원입니다. 권리 인수액이 0원이므로 권리 기준 실질취득액 역시 192,000,000원입니다. 1회 유찰 시 153,600,000원, 2회 유찰 시 122,880,000원으로 내려가지만, 동일 조건 실거래와의 직접 비교 근거 없이 이 숫자만 보고 ‘저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,521,000,000원 | 188,512,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 부산은행 근저당 채권최고액 4,521,000,000원 중 188,512,000원이 배당되고, 미배당은 4,332,488,000원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 도시철도3호선 ‘망미역’ 북측 인근입니다. 주변은 주거용오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택 및 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도3호선 망미역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 6층 건물이며, 위생·급배수·승강기·스프링클러·소화전·화재탐지·화재경보·도시가스 난방 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목은 대, 토지면적은 820.1㎡이며 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다. 감정상 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 평가대상 동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도. 본건은 공부상 공동주택인 다세대-도시형생활주택입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 현황 재확인. 현황조사상 박혜진·정민재·주미영·한수아 4명이 확인됩니다. 낙찰 전 실제 점유자와 점유 범위를 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
- 정민재 임차권 말소 확인. 보증금 120,000,000원의 주택임차권이 2025.06.09 해제로 말소된 사실을 최신 등기에서 재확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.11 민간임대주택등기가 존재하므로 매각물건명세서와 등기 원문에서 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분이 등기되어 있으므로 매각에 따른 처리 여부를 원문으로 대조하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 동일 조건 실거래가 확인되지 않으므로 신건 192,000,000원을 곧바로 시세보다 저렴하다고 보지 마세요.
- 배당 변동 확인. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 수치이므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 관계를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2022.07.11 부산은행 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 실제 임차인 4명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 정민재의 120,000,000원 주택임차권도 이미 말소되어 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 점유자가 여러 명 확인되고, 민간임대주택등기와 보전처분도 존재하므로 원문 확인과 명도 준비는 필요합니다.
가격 쪽은 다릅니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 192,000,000원이지만, 동일 조건의 최근 실거래를 근거로 한 시세 우위를 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격의 메리트는 별도 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다.
