부산지방법원 2025타경5530. 부산 수영구 망미동에 자리한 '엘이즈엠06' 2층 202호입니다. 공부상 용도는 공동주택(다세대·도시형생활주택)이며, 도시철도 3호선 망미역 북측 인근에 위치합니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2022년 7월 소유권보존등기와 부산은행 근저당권설정이 이루어졌습니다.

등기상 부산은행 근저당권의 채권최고액은 무려 4,521,000,000원입니다. 다만 이는 공동담보목록이 있는 근저당의 채권최고액이지, 해당 202호 한 채의 확정 채무액이나 낙찰자가 부담할 금액을 의미하지 않습니다. 경매에서는 이 근저당이 말소기준이 되며, 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 오히려 실제 입찰 판단을 어렵게 만드는 것은 주택의 점유관계와 가격 검증입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 별도로 확인할 사항

말소기준은 2022년 7월 11일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이후 등록된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 부산은행 근저당 역시 매각으로 소멸할 예정이며, 공동담보 채권최고액 4,521,000,000원을 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

정민재 명의 주택임차권은 2024.04.17 등기됐다가 2025.06.09 해제를 원인으로 이미 말소되었습니다. 과거 임차권등기의 보증금은 120,000,000원이었으나, 이것을 현재 존재하는 임차보증금 채무로 단정하거나 다른 전입자의 보증금과 합산해서는 안 됩니다. 반대로 임차권등기 말소만으로 실제 점유 종료와 보증금 반환이 모두 완료됐다고 단정해서도 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 조사된 4명의 전입

현황조사 등에서 확인되는 인원은 박혜진·정민재·주미영·한수아 총 4명입니다. 이들은 보증기관의 대위·승계 중복신고인이 아닌 개별 조사 대상자입니다. 다만 각자의 독립 임대차계약 존재 여부, 보증금, 실제 현재 점유 여부는 추가 확인이 필요합니다.

대항력 판단은 확인된 전입일과 2022.07.11 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 미확인 계약관계나 선순위 점유 사실이 추가로 드러나면 판단이 달라질 수 있습니다. 우선변제와 매수인 인수는 서로 다른 판단입니다.

③ 가격 검토 — 30% 할인과 시세 할인은 다르다

감정가는 192,000,000원이고 현재 최저가는 134,400,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70% 수준까지 내려왔습니다. 겉으로는 할인 폭이 커 보이지만, 낙찰가가 실제 거래 가능한 시세보다 얼마나 낮은지는 별개의 문제입니다.

엘이즈엠06은 22세대 규모의 건물로, 2022.06.28 준공됐습니다. 현재 202호와 직접 비교할 수 있는 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 134,400,000원이 시세보다 낮다는 판단은 보류해야 합니다.

후속 회차는 유찰을 가정한 가격 시나리오이며 실제 매각기일이나 낙찰가격을 확정한 것이 아닙니다. 가격 인하가 곧 시장가치 대비 저평가를 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)

근저당 채권최고액을 청구액처럼 사용한 단순 배당 추정입니다. 공동담보 전체의 실제 채무 잔액과 각 담보물의 배당관계가 확인된 확정배당표가 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

매각대금 134,400,000원에서 집행비용 2,681,600원을 제외한 131,718,400원이 근저당권 배당액으로 계산됩니다. 이 모형에서는 후순위 신청채권자에게 별도로 배당되는 금액이 없으며 소유자 잔여금도 발생하지 않습니다.

채권최고액 기준 미배당액이 4,389,281,600원으로 크게 나타나더라도, 이를 매수인이 부담하는 것은 아닙니다. 특히 부산은행 근저당은 공동담보목록 제2022-439호가 설정되어 있으므로, 미배당 추정치와 실제 남는 채권액을 동일하게 해석하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 도시철도 3호선 망미역 북측 인근에 위치합니다. 주변은 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3호선 망미역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물로, 위생·급배수설비, 승강기, 스프링클러, 소화전, 화재탐지·경보 및 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·도로. 제2종일반주거지역이며, 동측 및 남측으로 폭 약 6m 내외 도로에 접합니다. 인접지와 대체로 평탄한 부정형 토지입니다.
• 공부 현황. 해당 호실은 공동주택(다세대·도시형생활주택)으로 취급해야 합니다. 같은 건물에 업무시설인 오피스텔이 함께 존재하므로 다른 용도 호실의 거래가격을 그대로 적용하지 않도록 주의해야 합니다.
• 환금성. 22세대 소규모 건물이며 동일 면적의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 적정 매도가격을 신중하게 검증해야 합니다. 건물의 건축법상 위반사항 및 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차·점유 실태 재확인. 박혜진·정민재·주미영·한수아의 현재 점유 여부와 각자의 독립 임차인 여부, 실제 보증금, 점유 부분을 확인하세요.
• 정민재 임차권 말소 경위. 2025.06.09 임차권등기 말소의 원인이 된 해제와 보증금 반환·점유 종료 관계를 확인하세요. 과거 120,000,000원 보증금을 현재 채무로 단정하지 마세요.
• 민간임대주택 등록. 등록임대주택의 의무기간, 임대료 제한, 경매 후 등록 및 임대사업자 관련 의무의 처리 여부를 관계기관에 확인하세요.
• 재산보전처분. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분의 현재 효력과 경매매각에 따른 해제·말소 처리 여부를 집행법원에서 확인하세요.
• 공동담보 확인. 부산은행 공동담보목록 제2022-439호와 실제 피담보채무, 신청채권자와 담보권자의 관계 및 배당관계를 확인하세요.
• 실거래 시세 검증. 동일한 다세대주택 용도·면적·층수의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인하고, 향후 매각 가능한 가격을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
• 명도·관리비. 현재 거주자와 점유권원, 명도 가능성, 장기 체납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
• 최종 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 70%가 시세의 70%는 아니다”

부산 망미동 엘이즈엠06 202호는 근저당권의 매각 소멸 구조가 비교적 명확한 물건입니다. 부산은행 근저당의 채권최고액이 크더라도 공동담보 채권최고액 자체가 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 확인된 전입일도 모두 말소기준 이후여서 현재 추정되는 금전 인수액은 0원입니다.

그럼에도 섣불리 안전한 경매라고 단정하기는 어렵습니다. 전입 조사 4명과 과거 임차권등기, 민간임대주택등기, 재산보전처분을 각각 확인해야 하기 때문입니다. 현재 최저가 134,400,000원이 실제 시세보다 저렴한지도 입증되지 않았습니다. 22세대 소규모 다세대주택이라는 특성상 추후 매각가격과 환금성에 대한 보수적 검토도 필요합니다.

권리의 기본 구조는 확인되지만, 실사와 가격 검증이 끝나지 않은 물건. 이 사건은 현재 70%라는 할인율보다 실제 시세·점유관계·등록임대 및 보전처분 처리 여부를 먼저 확정하는 것이 합리적인 접근입니다. 최종 판단은 입찰 전 보류·추가 확인입니다.