부산지방법원 2025타경5530. 수영구 망미동 엘이즈엠06 2층 210호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정평가 이용상태에서도 해당 건물의 일련번호 7~10은 업무시설(오피스텔)로 구분되어 있습니다. 말소기준권리는 2022.07.11 주식회사부산은행 근저당권이며 채권최고액은 4,521,000,000원입니다. 이후 2024년 보전처분, 2025년 임의경매개시결정, 2024년 김윤영 씨의 주택임차권등기가 확인됩니다.
임차관계는 단순히 “임차인 없음”으로 볼 사건이 아닙니다. 현황조사상 박혜진·정민재·주미영·한수아 씨가 전입되어 있고, 김윤영 씨는 보증금 85,000,000원으로 임차권등기까지 마쳤습니다. 다만 이 5명의 전입일은 모두 말소기준 2022.07.11 이후이므로 확인된 자료 기준으로는 대항력 있는 선순위 임차인으로 판단되지 않습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5530 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층 210호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 말소기준권리 | 2022.07.11 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 4,521,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.07.11 설정된 부산은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기가 이뤄졌고, 2024.01.23에는 부산회생법원의 재산보전처분이 등기됐습니다. 이후 2025.07.01 에이치에프비사이유동화전문유한회사의 신청으로 임의경매개시결정이 내려졌습니다. 김윤영 씨의 주택임차권등기는 2024.10.04 접수로 말소기준보다 후순위이며, 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인·점유자 분석
확인되는 실제 임차인·점유자는 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 아래 5명을 그대로 개별 점유·임차관계로 봅니다. 모두 전입일이 말소기준일 2022.07.11 이후입니다.
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜진 | 2022.09.21 · 범위 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주미영 | 2023.01.10 · 범위 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정민재 | 2023.05.19 · 범위 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김윤영 | 2022.09.26 · 건물전부 | 85,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 | 승계 없음 |
| 한수아 | 2025.05.07 · 범위 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김윤영 씨는 임대차계약일 2022.09.02, 확정일자 2022.09.08, 전입·점유개시 2022.09.26이며 보증금은 85,000,000원입니다. 그러나 말소기준일 2022.07.11보다 전입이 늦어 선순위 대항력이 성립하는 구조는 아닙니다. 나머지 4명 역시 전입이 말소기준 이후라 대항력 없음으로 분류되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당·명도 실무를 위해 계약관계 확인은 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 신건 가격을 단정할 수 없다
엘이즈엠06은 2022.06.28 사용승인, 총 22세대로 확인됩니다. 대상 면적은 26.92㎡이나 거래면적 매칭은 확인되지 않았고, 최근 실거래 금액도 제시되지 않습니다. 따라서 감정가·최저가 153,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 현재는 신건으로 최저가가 감정가의 100%인 153,000,000원이며, 1회 유찰 시 122,400,000원, 2회 유찰 시 97,920,000원 시나리오가 제시됩니다. 다만 이것은 경매 회차별 가격일 뿐 실거래 시세를 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,942,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,521,000,000원 | 150,058,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,942,000원을 제외한 150,058,000원이 부산은행 근저당권에 배당되는 시뮬레이션입니다. 근저당 채권최고액 대비 미배당은 4,370,942,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 153,000,000원 | 150,058,000원 | 4,370,942,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 122,400,000원 | 119,886,400원 | 4,401,113,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 97,920,000원 | 95,757,440원 | 4,425,242,560원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 도시철도3호선 망미역 북측 인근이며, 주변은 주거용 오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도3호선 망미역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가에서도 해당 일련번호 7~10을 업무시설(오피스텔)로 구분합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며 외벽은 스톤코트·몰탈위페인팅·인조석 마감, 위생·급배수·승강기·스프링클러·소화전·화재탐지·도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 820.1㎡이며 동측·남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 22세대, 2022.06.28 사용승인 건물입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회이나 실거래 가격자료가 확인되지 않아 가격대별 환금성은 추가 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 5명 확인. 박혜진·주미영·정민재·김윤영·한수아 씨의 실제 점유 여부와 호실·계약관계를 현장에서 확인하세요.
- 미상 보증금 확인. 박혜진·주미영·정민재·한수아 씨는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협의에 필요한 계약 내용 확인이 필요합니다.
- 김윤영 임차권. 보증금 85,000,000원, 확정일자 2022.09.08, 전입·점유개시 2022.09.26, 임차권등기 2024.10.04입니다. 말소기준 후순위임을 원본으로 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.07.11 등기된 민간임대주택 관련 내용과 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서·등기부 원본에서 확인하세요.
- 보전처분. 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분 등기가 있으므로 경매절차와 말소관계를 원본에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 신건 153,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고 동일 건물·인근 유사 오피스텔 거래를 확인하세요.
- 회차 구분. 1회 유찰 시 122,400,000원, 2회 유찰 시 97,920,000원으로 내려가지만, 할인율 자체가 시세 메리트를 보장하지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·현장점유를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 강점, 가격은 아직 미확인”
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2022.07.11 부산은행 근저당이고, 확인된 임차인·점유자 5명은 모두 그 이후 전입입니다. 김윤영 씨의 85,000,000원 임차권도 후순위라 현재 자료상 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다. 다만 네 명의 보증금·확정일자가 확인되지 않고 실제 점유자가 여러 명이어서 명도 실무는 단순하지 않을 수 있습니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 감정가와 신건 최저가는 153,000,000원이지만 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 제시되지 않아 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 단지 평균 유찰 횟수 1.4회와 1·2회 유찰 시 가격 시나리오는 참고할 수 있지만, 이것만으로 가격 가점을 줄 수는 없습니다. 권리상 인수는 0원, 입찰 판단은 점유 확인과 실제 시세 검증 이후. 이 물건의 결론입니다.
