부산지방법원 2025타경5530. 부산광역시 수영구 망미동 414-6, 엘이즈엠06 제2층 제210호에 위치한 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 153,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 107,100,000원입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2022년 7월 11일 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준권리입니다.
등기상 임차권자 김윤영의 보증금은 85,000,000원입니다. 확정일자는 2022년 9월 8일, 주민등록일과 점유개시일은 2022년 9월 26일로, 모두 근저당권 설정일인 2022년 7월 11일 이후의 임차관계입니다. 따라서 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분석됩니다. 하지만 임차권등기와 별개로 현황조사에 등장하는 전입자들의 실제 임대차관계, 명도 대상과 점유 상태는 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5530 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 제2층 제210호 도로명주소: 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 지상 6층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 | 153,000,000원 |
| 최저매각가 | 107,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매신청채권자 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 |
| 경매청구액 | 2,160,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.11 · 을구 1번 · 주식회사부산은행 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 4,521,000,000원 (공동담보) |
| 임차관계 | 등기 임차권자 1명 · 현황조사 전입자 4명 |
| 공부상 용도 | 업무시설(오피스텔) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 별도 등기는 확인
② 임차인 분석 — 후순위지만 점유관계는 복잡
현황조사상 전입자 4명과 등기된 임차권자 1명이 확인됩니다. 보증금이 특정된 임차권자는 김윤영이며, 나머지 전입자의 보증금·확정일자·실제 임대차계약 여부는 확인이 필요합니다. 모든 전입신고일은 말소기준권리 이후입니다.
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김윤영 건물 전부 · 주택임차권등기 |
전입 2022.09.26 확정 2022.09.08 |
85,000,000원 |
대항력 없음 우선변제: 배당요구 확인 · 순위 검토 필요 승계: 해당 없음 |
| 박혜진 점유 부분 미상 |
전입 2022.09.21 확정 미상 |
미상 |
대항력 없음 우선변제: 미상 승계: 해당 없음 |
| 주미영 점유 부분 미상 |
전입 2023.01.10 확정 미상 |
미상 |
대항력 없음 우선변제: 미상 승계: 해당 없음 |
| 정민재 점유 부분 미상 |
전입 2023.05.19 확정 미상 |
미상 |
대항력 없음 우선변제: 미상 승계: 해당 없음 |
| 한수아 점유 부분 미상 |
전입 2025.05.07 확정 미상 |
미상 |
대항력 없음 우선변제: 미상 승계: 해당 없음 |
대항력 판정은 확인된 전입신고일과 2022.07.11 말소기준권리를 비교한 결과입니다. 전입자 4명의 실제 임대차관계 및 보증금은 확정되지 않았으며, 등기 임차권자와 현 점유자의 관계도 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가 107,100,000원은 감정가 153,000,000원의 70%입니다. 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없다는 분석이 유지된다면, 실질취득금액은 최저가 기준 약 107,100,000원입니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 별도입니다.
문제는 실거래 시세와의 비교입니다. 엘이즈엠06은 총 22세대 규모이며 2022.06.28 사용승인된 건물입니다. 현재 동일 용도·적정 면적의 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아, 최저가 107,100,000원이 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 감정가 대비 30% 할인이라는 수치만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 107,100,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 74,970,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 52,479,000원 | 34.3% | 0원 |
후속 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각조건·일정은 법원 공고 확인이 필요합니다. 인수액은 현재 확인된 임차관계와 배당 추정에 따른 값입니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,299,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,521,000,000원 | 104,800,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 107,100,000원을 가정하면 집행비용 2,299,400원을 제외한 104,800,600원이 근저당권에 배당되는 구조입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 채권최고액 기준 산술 미배당액은 4,416,199,400원으로 계산됩니다.
다만 부산은행 근저당권의 채권최고액은 공동담보로 설정된 금액입니다. 이는 해당 호실의 실제 대출잔액 또는 최종 확정채권액과 동일하다고 단정할 수 없습니다. 또한 경매신청채권자는 에이치에프비사이유동화전문유한회사이고 청구액은 2,160,000,000원이지만, 현재 배당 시나리오에서는 신청채권자의 예상배당이 0원으로 표시됩니다. 채권양수·승계관계와 배당순위를 원본 서류로 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 도시철도 3호선 망미역 북측 인근입니다. 주거용 오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3호선 망미역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 6층 건물입니다. 승강기·급배수·스프링클러·소화전·화재탐지 및 경보설비, 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 평가대상 건물 동측과 남측으로 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 토지는 인접지와 대체로 평탄합니다. 토지 전체 면적은 820.1㎡, 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다. 해당 수치는 건물 전체 부지에 관한 것으로 개별 호실의 대지권 면적과는 구별됩니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 같은 평가대상 건물 내 공동주택(다세대·도시형생활주택)과 오피스텔이 혼재합니다. 개별 호실의 용도와 실제 사용 현황을 확인해야 합니다.
- 환금성. 2022.06.28 사용승인된 총 22세대 규모의 건물입니다. 소규모 오피스텔의 특성상 비교거래와 임대수요를 별도로 검증할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 감정상 건물 현상은 보통이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.07.11 부산은행 근저당권을 기준으로 각 임차관계의 전입·점유·확정일자 및 배당요구를 대조하세요.
- 임차권등기. 김윤영의 보증금 85,000,000원과 주택임차권등기의 후순위 소멸 여부를 매각물건명세서로 확인하세요.
- 전입자 4명. 박혜진·주미영·정민재·한수아의 실제 임대차계약, 보증금, 점유상태, 현재 거주 여부와 명도 대상을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 등에 관한 규제 및 매각 후 등록·등기 효력을 확인하세요.
- 회생법원 보전처분. 2024회합1005 관련 회생절차 진행상황, 보전처분의 현재 효력과 경매 매각 후 처리 가능 여부를 확인하세요.
- 채권 관계. 부산은행 공동담보 근저당과 에이치에프비사이유동화전문유한회사의 경매신청 관계 및 실제 배당순위를 대조하세요.
- 시세 검증. 같은 지역의 유사한 업무시설 오피스텔 거래가격과 임대수익을 확인한 뒤 입찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 각종 미납금 및 매수인 부담 가능성을 사전에 확인하세요.
- 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 회생사건 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 확인되지 않은 권리”
부산 망미동 엘이즈엠06 210호는 감정가 153,000,000원에서 1회 유찰되어 107,100,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 말소기준인 2022년 7월 11일 부산은행 근저당권보다 확인된 전입관계가 늦고, 임차권등기 역시 후순위이므로 임차보증금 인수액은 0원으로 추정됩니다.
그러나 임차권등기 1건과 보증금 미상 전입자 4명이 확인되고, 법인 소유자의 민간임대주택등기와 재산보전처분도 존재합니다. 해당 등기들의 매각 후 처리와 실제 점유관계는 일반적인 근저당 말소 문제와 별도로 검토해야 합니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮다는 결론도 내릴 수 없습니다.
결론은 권리 인수는 낮게 추정되지만, 법적 절차와 가격 검증은 보류입니다. 107,100,000원이라는 금액보다 중요한 것은 보전처분의 효력, 민간임대주택 관련 의무, 실제 점유관계, 그리고 오피스텔의 객관적인 시장가격입니다. 이 쟁점이 해소된 뒤에야 입찰 여부와 적정 응찰가를 판단할 수 있는 물건입니다.
