부산지방법원 2025타경5530. 이번 물건은 부산 수영구 망미동 엘이즈엠06 제2층 제204호입니다. 공부상 용도는 공동주택(다세대·도시형생활주택)입니다. 감정가 192,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 134,400,000원으로 내려왔습니다. 외형적으로는 감정가보다 57,600,000원 낮은 가격입니다. 하지만 경매가격이 내려온 것과 실제 시장가격보다 저렴한 것은 별개의 문제입니다.
권리의 출발점은 2022.07.11 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,521,000,000원이고 공동담보가 설정되어 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이며, 그 뒤에 설정된 주택도시보증공사의 가압류, 주미영의 임차권등기와 경매개시결정도 소멸 대상으로 분석됩니다. 다만 공동담보의 채권최고액이 크다는 이유만으로 이 금액 전부를 204호가 부담하거나 매수인이 인수한다고 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5530 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 |
부산광역시 수영구 망미동 414-6
엘이즈엠06 제2층 제204호 도로명: 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대·도시형생활주택) |
| 건물 |
철근콘크리트구조 · 지상 6층 건물의 2층 204호 엘이즈엠06 · 22세대 · 2022.06.28 준공 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 | 192,000,000원 |
| 최저매각가 | 134,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 2,160,000,000원 |
| 말소기준권리 |
2022.07.11 부산은행 근저당권 채권최고액 4,521,000,000원 · 공동담보 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유·임차 | 박혜진·정민재·한수아 전입 기록, 주미영 임차권등기. 추가 신원 미상 기록은 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행
핵심은 부산은행 근저당권의 설정일인 2022.07.11입니다. 박혜진은 2022.09.21, 주미영은 2023.01.10, 정민재는 2023.05.19, 한수아는 2025.05.07에 각각 전입한 것으로 나타납니다. 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 전입일을 기준으로 확인되는 임차관계는 선순위 대항력에 따른 보증금 인수형으로 보지 않습니다.
주미영의 주택임차권등기는 2025.06.12 접수되었으며, 보증금 5,000,000원, 차임 630,000원, 계약일 2023.01.09, 주민등록일과 확정일자는 2023.01.10으로 기재되어 있습니다. 임차권등기 자체도 말소기준 이후에 이루어졌습니다. 따라서 주미영의 보증금 5,000,000원을 매수인이 별도로 인수하는 것으로 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 후순위 전입과 미상 기록의 구분
전입·임차권 자료에서 이름이 확인되는 사람은 박혜진·정민재·한수아·주미영 4명입니다. 이 가운데 주미영은 임차권등기와 보증금이 확인되고, 나머지 전입자들의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 명확하지 않습니다. 이 인적 기록 4명이 각각 독립한 임대차계약의 당사자인지는 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜진 |
2022.09.21 확정일자 미상 |
미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 말소기준 후 전입. 보증기관 대위·승계 기록은 동일 보증금과 중복 계산 금지 |
| 정민재 |
2023.05.19 확정일자 미상 |
미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 말소기준 후 전입. 보증금과 배당요구 여부 확인 필요 |
| 한수아 |
2025.05.07 확정일자 미상 |
미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 말소기준 후 전입. 실제 점유와 임대차관계 확인 필요 |
| 주미영 |
전입 2023.01.10 확정 2023.01.10 |
5,000,000원 | 선순위 대항력 없음 | 후순위 | 임차권등기 2025.06.12. 매각으로 소멸 예정. 매수인 인수 0원으로 분석 |
|
기사항전 신원 확인 필요 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 판정 불가 | 명세서상 표기. 실제 인물·점유 여부 및 임차관계 확인 전에는 독립 임차인으로 확정하지 않음 |
주미영의 확정일자와 차임은 임차권등기 기재 내용 기준입니다. 후순위 전입자들의 보증금이 미상인 것과 선순위 대항력 유무는 구분해서 판단했습니다.
③ 가격 검증 — 감정가의 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가 134,400,000원은 감정가 192,000,000원의 70%입니다. 감정가 대비 57,600,000원 낮아진 것은 분명하지만, 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가와 직접 비교할 근거는 확인되지 않습니다.
엘이즈엠06은 2022.06.28 준공된 22세대 건물입니다. 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회로 나타납니다. 다만 평균 유찰 횟수만으로 적정 낙찰가나 시장가격을 산정할 수는 없습니다. 특히 소규모 공동주택은 면적·층·방향·내부 상태에 따라 개별 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오와 채권 미배당
현재 회차에서 다시 유찰되면 다음 회차 최저가가 94,080,000원, 추가 유찰 시 65,855,999원인 시나리오가 산출됩니다. 가격은 내려가지만 채권자에게 돌아가지 못하는 금액은 오히려 커집니다. 다만 이러한 미배당 금액은 후순위 소멸권리의 채권 손실을 포함하므로, 매수인이 동일한 액수를 떠안는다는 의미는 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 합계 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 4,409,281,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 (49%) | 94,080,000원 | 91,986,560원 | 4,449,013,440원 | 0원* |
| 3회 유찰 (34.3%) | 65,855,999원 | 64,270,591원 | 4,476,729,409원 | 0원* |
* 확인된 후순위 권리만을 전제로 한 인수 추정치입니다. 신원 미상 기록과 별도 확인이 필요한 등기사항의 법적 효과는 확정되지 않았습니다. 미배당 합계에는 공동담보 근저당권의 채권최고액을 기준으로 산정한 금액이 포함됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,681,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,521,000,000원 | 131,718,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 134,400,000원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 2,681,600원을 제외한 131,718,400원이 부산은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 가압류 채권과 소유자 잔여금에는 배당이 없습니다. 경매신청채권자인 에이치에프비사이유동화전문유한회사의 청구금액은 2,160,000,000원이며, 회차별 추정에서는 해당 신청채권자에 대한 별도 배당이 0원으로 산정되어 있습니다.
부산은행의 4,521,000,000원은 공동담보 근저당권의 채권최고액으로, 204호에 배분되는 실제 피담보채무액을 확정하는 수치가 아닙니다. 실제 배당은 피담보채무 잔액, 공동담보 관계, 배당순위 및 우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 도시철도 3호선 망미역 북측 인근입니다. 주위에는 주거용 오피스텔·아파트·다세대주택· 단독주택과 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선 망미역이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층 규모이며 위생·급배수설비, 승강기, 스프링클러, 소화전, 화재탐지·경보설비 및 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 동측과 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접하고 있습니다. 인접지와 등고평탄한 토지입니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 지목은 대지입니다. 토지면적은 820.1㎡, 개별공시지가는 1,726,000원/㎡입니다. 이 수치는 개별 204호의 대지지분 면적이나 토지가격을 뜻하지 않습니다.
- 건물 용도. 공동주택(다세대·도시형생활주택)과 업무시설(오피스텔)이 함께 있는 건물로 평가되어 있습니다. 경매 대상인 204호는 공부상 공동주택(다세대·도시형생활주택)으로 기재되어 있습니다.
- 공부상 상태. 감정요항표에서 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 22세대의 소규모 건물이므로 개별 호실의 면적과 실내 상태에 대한 비교가 중요합니다. 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회이나, 이 수치만으로 실제 거래 수요나 적정가격을 판단할 수는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 최저가 134,400,000원을 기준으로 동일 또는 유사한 면적의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격, 거래 추세를 비교해야 합니다. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 저가 낙찰을 기대해서는 안 됩니다.
- 실제 임차관계 확인. 박혜진·정민재·한수아의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 여부 및 배당요구 관계를 확인해야 합니다. 같은 호실의 복수 전입자가 각각 독립 임차인인지도 확인할 사항입니다.
- 신원 미상 기록 확인. '기사항전' 표기의 실제 의미와 인물·점유 여부를 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다. 전입일과 보증금이 미상인 관계는 선순위 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
- 보증기관 승계 중복 제거. 박혜진 보증금에 대한 보증기관 대위·승계는 별개의 보증금으로 합산하지 않아야 합니다. 실제 채권관계와 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 주미영의 보증금 5,000,000원, 차임 630,000원, 임차권등기 및 배당요구 관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 민간임대주택 등록과 임대의무기간 등에 관한 등기 내용을 확인하고, 매각 후 적용될 수 있는 의무나 제한 여부를 검토해야 합니다.
- 재산보전처분. 부산회생법원 재산보전처분의 사건 진행 상황, 효력 및 매각 후 등기 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 부산은행 근저당권 채권최고액 4,521,000,000원은 공동담보 금액이므로 실제 피담보채무, 담보 범위 및 배당관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 현재 실제 점유자를 확인하고, 명도 절차와 미납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목을 사전에 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 먼저 확인할 것이 있다”
이 물건의 최저매각가는 감정가 192,000,000원에서 134,400,000원으로 내려왔습니다. 그러나 가격이 내려왔다는 이유만으로 매수할 가치가 있다고 결론을 내릴 수는 없습니다. 최근 실거래와 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태에서 감정가의 70%라는 숫자는 시세 대비 저렴함을 입증하지 못합니다.
권리에서는 긍정적인 부분이 있습니다. 부산은행의 2022.07.11 근저당권이 말소기준이고 확인된 전입자들의 전입일과 주미영의 임차권등기는 그보다 늦습니다. 따라서 확인된 후순위 임차관계에 대한 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 하지만 미상 임차 기록, 민간임대주택등기 및 재산보전처분은 별도로 점검해야 합니다.
종합 판단은 C등급, 보수적 검토 대상입니다. 실제 임차관계를 확정하고 등기상 제한의 효력을 확인한 뒤, 최근 실거래 가격과 비교하여 입찰가를 정하는 것이 합리적입니다. 이 물건은 지금 얼마나 할인되었느냐보다, 실제로 무엇을 인수하며 얼마가 적정가격인지 확인하는 것이 먼저입니다.
