부산지방법원 2025타경5530. 부산 수영구 망미동 엘이즈엠06 2층 204호, 공부상 공동주택(다세대-도시형생활주택)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2022.07.11. 소유권보존과 같은 날 부산은행 근저당 채권최고액 4,521,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원, 주미영 임차권 5,000,000원, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 기준권리 이후 등기가 정리되는 전형적인 형태입니다. 하지만 현황조사와 매각물건명세서에는 여러 점유자가 확인됩니다. 박혜진·정민재·한수아·주미영은 전입신고가 2022.07.11. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘기사항전’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 또 ‘시보증’은 박혜진 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5530 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층 204호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대-도시형생활주택) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 공시지가 | 1,726,000원/㎡ |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 소멸
말소기준은 2022.07.11. 부산은행 근저당입니다. 등기부상 채권최고액은 4,521,000,000원이며 공동담보목록 제2022-439호가 기재돼 있습니다. 뒤이어 2024.04.02. 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원, 2025.06.12. 주미영 임차권등기, 2025.07.01. 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 5명, 대항력 미상 1건
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜진 | 2022.09.21 · 부분 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민재 | 2023.05.19 · 부분 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한수아 | 2025.05.07 · 부분 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주미영 | 2023.01.10 · 건물 전부 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 전입일 미상 · 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | 별도 합산 없음 | 별도 판정 아님 | 별도 판정 아님 | 박혜진 승계 |
‘시보증’은 실제 임차인이 아니라 박혜진 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 5명으로 봐야 합니다. 박혜진·정민재·한수아·주미영은 모두 전입일이 2022.07.11. 이후라 대항력이 없지만, ‘기사항전’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 현재 자료만으로는 매수인 인수 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,521,000,000원 | 188,512,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 4,541,000,000원, 채권자 예상배당은 188,512,000원, 미배당은 4,352,488,000원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 4,352,488,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 4,390,350,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 122,880,000원 | 120,359,680원 | 4,420,640,320원 | 0원 |
부산은행 채권최고액이 매각가보다 훨씬 커 소유자에게 돌아가는 잔여금은 어느 시나리오에서도 없습니다. 현재 배당모형에서는 유찰돼 매각가가 153,600,000원, 122,880,000원으로 내려가더라도 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 다만 이 결과는 위에서 확인한 대항력 미상 점유자의 실제 권리관계가 별도로 밝혀지지 않는다는 전제에서만 유효합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 도시철도3호선 망미역 북측 인근으로, 주거용오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도3호선 망미역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 해당 평가대상 중 일련번호 1~6, 11은 공동주택(다세대-도시형생활주택)이며, 본 건 204호도 공부상 공동주택(다세대-도시형생활주택)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상6층 건물이며 외벽은 스톤코트·몰탈위페인팅·인조석 마감 등, 창호는 샷시창 등입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 스프링클러, 소화전, 화재탐지·경보, 소화기 및 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접하며, 제2종일반주거지역입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘기사항전’ 점유관계 확인. 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 매각물건명세서와 전입세대 확인자료를 원본 대조해야 합니다.
- 박혜진 보증기관 승계 중복 주의. ‘시보증’은 박혜진 보증금에 대한 대위·승계로, 별도의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 주미영 임차권. 보증금 5,000,000원, 임대차계약 2023.01.09., 주민등록 2023.01.10., 점유개시 2023.01.09., 확정일자 2023.01.10.이며 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기와 임대의무 관련 사항의 현재 효력 및 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없어 현재 최저가 192,000,000원의 시장 대비 수준은 별도 조사 없이 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입관계 자료를 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유는 확인이 필요하다”
이 사건의 말소기준은 2022.07.11. 부산은행 근저당으로 선명합니다. 뒤에 붙은 가압류와 주미영 임차권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 박혜진·정민재·한수아·주미영 역시 전입일이 기준권리 뒤라 대항력이 없습니다.
하지만 ‘기사항전’은 전입일과 보증금이 미상입니다. 따라서 이 한 건이 정리되지 않은 상태에서 “완전한 인수 0원 물건”으로 확정하는 것은 이릅니다. 여기에 민간임대주택등기도 존재합니다. 등기상 말소 구조는 양호하지만, 점유관계와 민간임대주택등기 확인이 선행돼야 하는 사건입니다. 실거래 비교값도 없어 현재 192,000,000원의 가격 매력도는 별도 검증이 필요합니다.
