부산지방법원 2025타경5530. 수영구 망미동 엘이즈엠06 2층 203호로, 공부상 공동주택(다세대-도시형생활주택)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2022.07.11 소유권보존과 민간임대주택등기가 이뤄진 뒤 같은 날 부산은행이 채권최고액 4,521,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분이 등기됐고, 2025.07.01 에이치에프비사이유동화전문유한회사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 회차 매각대금 192,000,000원 가정 시 집행비용을 제외한 188,512,000원이 부산은행 근저당에 배당되고, 근저당 기준 미배당액은 4,332,488,000원입니다. 이 미배당은 현재 분석상 매수인 인수액과는 별개이며 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5530 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층203호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대-도시형생활주택) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 준공 | 2022.06.28 |
| 규모 | 22세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당
말소기준권리는 2022.07.11 부산은행 근저당권입니다. 경매개시결정은 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 2022.07.11에는 민간임대주택등기도 함께 존재하고, 2024.01.23에는 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 재산보전처분이 등기돼 있습니다. 이 두 등기는 등기사항 원문과 매각물건명세서를 입찰 전 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 4명 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜진 | 2022.09.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주미영 | 2023.01.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민재 | 2023.05.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한수아 | 2025.05.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인된 점유자는 4명입니다. 네 명 모두 전입일이 2022.07.11 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 중복신고는 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 및 실제 배당 순위는 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 신건
감정가와 현재 최저매각가는 모두 192,000,000원으로 신건입니다. 현재 확보된 시장정보에는 이 물건과 직접 비교할 실거래 금액이 없어 감정가가 최근 실거래보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
| 단지명 | 엘이즈엠06 |
|---|---|
| 세대수 | 22세대 |
| 준공일 | 2022.06.28 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.4회 |
| 현재 회차 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 153,600,000원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 122,880,000원 · 감정가 64% |
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,521,000,000원 | 188,512,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 부산은행 근저당 채권최고액 4,521,000,000원 중 188,512,000원이 배당되고 4,332,488,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도시철도3호선 망미역 북측 인근이며, 주거용오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도3호선 망미역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(다세대-도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상6층 건물이며 현상은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 스프링클러, 소화전, 화재탐지·경보, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박혜진·주미영·정민재·한수아의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.11 민간임대주택등기의 내용과 매각 이후 취급을 원본 서류에서 확인하세요.
- 재산보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분의 현재 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없어 192,000,000원의 가격 메리트는 별도 시세조사가 필요합니다.
- 회차 시나리오. 현재 192,000,000원, 1회 유찰 시 153,600,000원, 2회 유찰 시 122,880,000원입니다.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 적정성은 별개”
권리의 핵심은 비교적 분명합니다. 2022.07.11 부산은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자 4명은 전부 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 반면 보증금·확정일자·배당요구가 미상이고 민간임대주택등기와 재산보전처분도 있어 원본 확인은 필요합니다.
가격은 더 신중해야 합니다. 신건 최저가는 192,000,000원이지만 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없어 이 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 권리는 후순위 전입으로 인수 위험이 낮지만, 임차 세부정보와 가격 검증을 끝낸 뒤 접근할 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
