부산지방법원 2025타경5530. 부산광역시 수영구 망미동의 엘이즈엠06 2층 203호입니다. 공부상 용도는 공동주택(다세대·도시형생활주택)이며, 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 2022년 7월 11일 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 에이치에프비사이유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했습니다.
이 사건에서 가장 먼저 구분해야 할 것은 등기상 담보권이 매각으로 소멸한다는 사실과 점유·임대차 관련 확인이 모두 끝났다는 판단은 서로 다르다는 점입니다. 말소기준권리 이후 전입한 사람들만 확인되는 것은 유리한 요소이지만, 보증금과 계약 내용이 확인되지 않은 이상 명도와 배당 관련 변수를 완전히 배제해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5530 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층 203호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대·도시형생활주택) |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 | 192,000,000원 |
| 최저매각가 | 134,400,000원 (감정가 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 |
| 신청 청구액 | 2,160,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.11 · 주식회사부산은행 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 4,521,000,000원 (공동담보목록 제2022-439호) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2022년 7월 11일 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,521,000,000원이고, 공동담보목록 제2022-439호가 기재되어 있습니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되며, 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
다만 소유권보존 등기와 함께 기재된 민간임대주택등기 및 2024년 부산회생법원의 재산보전처분은 별도로 살펴야 합니다. 민간임대주택등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 있고, 보전처분에는 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위 금지가 기재되어 있습니다. 이들 사항의 현재 효력과 매각 후 처리 관계는 원본 서류 및 관련 절차 확인이 필요합니다.
현황조사상 전입자 — 4명 확인
현황조사에는 박혜진, 주미영, 정민재, 한수아의 전입이 확인됩니다. 모두 말소기준권리 설정일인 2022.07.11 이후 전입입니다. 이 전입일만 기준으로 보면 부산은행의 선순위 근저당권에 대항하기 어렵습니다. 그러나 계약서, 실제 점유 경위, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, 전입자 전부가 임대차계약상 임차인이라고 확정된 것도 아닙니다.
| 전입자 | 전입신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜진 | 2022.09.21 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 주미영 | 2023.01.10 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 정민재 | 2023.05.19 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 한수아 | 2025.05.07 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 | 미상 |
② 가격 비교 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 134,400,000원으로 감정가 192,000,000원의 70%입니다. 그러나 확인 가능한 동일 호형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어, 134,400,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 감정평가액 | 192,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 134,400,000원 |
| 감정가 대비 비율 | 70.0% |
| 동일 호형 최근 실거래 | 확인되지 않음 |
| 최근 실거래 평균 | 확인되지 않음 |
| 최근 가격 추세 | 확인되지 않음 |
| 배당모형상 인수액 | 0원 |
| 현재 실질취득 추정 | 134,400,000원 (부대비용 제외) |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.6회 |
③ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,681,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,521,000,000원 | 131,718,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당모형에서는 집행비용 2,681,600원을 공제하고 나머지 131,718,400원을 부산은행 근저당권에 배당합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 추정액도 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
회차별 매각·미배당 시나리오
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 4,389,281,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 94,080,000원 | 91,986,560원 | 4,429,013,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 65,855,999원 | 64,270,591원 | 4,456,729,409원 | 0원 |
회차가 진행될수록 최저매각가는 낮아지고, 제공된 배당모형상 채권자 미배당액은 늘어납니다. 하지만 이 미배당액은 매수인이 추가로 지급해야 하는 금액이 아닙니다. 현재 모형의 인수액은 각 회차 모두 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 임대차의 실제 내용과 누락된 우선변제 사항이 확인되면 분석 결과를 다시 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 도시철도 3호선 망미역 북측 인근입니다. 주변에는 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 망미역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로, 승강기·스프링클러·소화전·화재탐지·경보·도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다. 건물 상태는 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 평가대상 동측과 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 토지는 인접지와 대체로 평탄합니다. 토지 전체 면적은 820.1㎡이고 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 단지. 엘이즈엠06은 22세대로 파악되며, 준공일은 2022.06.28입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 다만 이 통계만으로 203호의 거래가격이나 환금성을 확정할 수 없습니다.
- 환금성. 역세권 인접성과 비교적 최근 준공된 건물이라는 요소는 확인되지만, 동일 용도·면적의 실거래 사례가 확보되지 않아 적정 매각가격과 실제 매수 수요를 평가하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 전입 확인 4명의 계약 여부, 실제 점유, 보증금, 확정일자 및 배당요구 관계를 확인해야 합니다. 후순위 전입만으로 모든 명도·배당 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
- 매각물건명세서. 인수 권리와 임차인 최우선변제 가능성, 매각조건을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.07.11 등기된 민간임대주택 등록 사항의 현재 상태와 임대의무 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 재산보전처분. 2024.01.23 등기된 부산회생법원 재산보전처분의 진행 경과와 매각에 따른 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 부산은행 채권최고액 4,521,000,000원에 연결된 공동담보목록과 실제 채권잔액, 신청채권자의 권리승계 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 203호와 용도·면적·층이 비교 가능한 최근 거래를 찾아야 합니다. 감정가 대비 70%만으로 입찰가격의 적정성을 판단하지 않아야 합니다.
- 점유·명도. 실제 거주자와 사용관계, 인도에 필요한 절차 및 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 공용부분 체납관리비, 취득 관련 비용 및 실제 인도 비용을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매 진행 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인 ≠ 시세보다 저렴”
이 물건은 감정가 192,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 134,400,000원으로 내려왔습니다. 말소기준권리는 부산은행 근저당권이고, 현황조사상 전입 확인된 4명의 전입일은 모두 말소기준보다 늦습니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리상 확인 과제가 남아 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자들, 민간임대주택등기, 재산보전처분, 공동담보에 따른 권리관계는 원본 확인이 필요합니다. 특히 실제 임대차관계가 명확하지 않아 모델상의 인수 0원을 무조건적인 안전 보장으로 받아들이기는 어렵습니다.
가격은 더욱 신중하게 접근해야 합니다. 동일 호형의 최근 실거래가가 확인되지 않아 현재 134,400,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 단지의 평균 유찰 1.6회 역시 저렴한 낙찰가를 보장하는 근거는 아닙니다.
결론은 “말소 구조는 비교적 명확하나, 임대차·특수등기 확인과 시세 검증 전에는 입찰 판단을 보류”입니다. 현재 가격을 매력적인 기회로 확정하기보다, 실제 점유관계와 적정 시세를 먼저 검증해야 하는 물건입니다.
