부산지방법원 2025타경5530. 수영구 망미동 엘이즈엠06 2층 211호로, 공부상 공동주택(다세대-도시형생활주택)입니다. 2022.07.11 주식회사제이엘컴퍼니 명의로 소유권보존됐고, 같은 날 주식회사부산은행의 채권최고액 4,521,000,000원 근저당이 설정돼 이 권리가 말소기준입니다. 이후 임재환의 주택임차권등기와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차관계는 한 명만 보는 구조가 아닙니다. 현황조사상 박혜진·주미영·정민재·한수아가 확인되고, 임재환은 보증금 125,000,000원의 임차권등기를 마친 상태입니다. 다만 다섯 명 모두 전입일이 말소기준일인 2022.07.11보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 최저가가 내려가더라도 대항력 보증금이 매수인에게 넘어가 실질취득액이 고정되는 유형은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5530 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층 211호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대-도시형생활주택) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권은 인수되지 않는다
말소기준은 2022.07.11 주식회사부산은행 근저당입니다. 임재환의 임차권등기일은 2024.08.12이고 전입·점유개시·확정일자도 모두 2022.08.03으로 말소기준보다 늦습니다. 등기 분석상 해당 임차권은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜진 | 2022.09.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 정민재 | 2023.05.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 주미영 | 2023.01.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 한수아 | 2025.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 임재환 | 2022.08.03 | 125,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.08.12 |
② 가격 검증 — 신건 165,000,000원의 시세 우열은 보류
엘이즈엠06은 22세대이고 사용승인일은 2022.06.28입니다. 다만 이 사건과 직접 비교할 수 있는 동일 면적 실거래 가격이 확인되지 않아, 최저가 165,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 현재 회차는 0회 유찰의 신건이므로 감정가와 최저가가 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,521,000,000원 | 161,890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 165,000,000원 가정에서 집행비용 3,110,000원을 제외한 161,890,000원이 부산은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권 기준 미배당액은 4,359,110,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 도시철도3호선 ‘망미역’ 북측 인근이며, 주거용오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도3호선 망미역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물이며, 위생·급배수·승강기·스프링클러·소화전· 화재탐지·화재경보·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·용도지역. 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 접하고, 제2종일반주거지역입니다.
- 토지. 토지면적 820.1㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,726,000원/㎡이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 경매 통계. 엘이즈엠06의 평균 유찰 횟수는 1.4회로 집계돼 있으며, 현재 사건은 0회 유찰의 신건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 5명 원본 대조. 박혜진·정민재·주미영·한수아는 보증금과 확정일자가 확인되지 않지만, 전입일 자체가 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서를 함께 대조하세요.
- 임재환 임차권. 보증금 125,000,000원, 전입·점유개시·확정일자 2022.08.03, 임차권등기 2024.08.12입니다. 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.07.11 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 조건을 원본으로 확인하세요.
- 재산보전처분. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분 등기가 확인됩니다. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 최신 상태를 다시 대조하세요.
- 공동담보. 부산은행 근저당에는 공동담보목록 제2022-439호가 기재돼 있습니다. 배당관계는 다른 공동담보 물건의 진행상황과 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교치가 없어 신건 165,000,000원의 시세 메리트는 확인되지 않습니다. 권리 안전성만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 증명되지 않았다
이 사건의 강점은 분명합니다. 말소기준인 부산은행 근저당 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현황조사상 확인된 5명 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
반대로 가격 측면에서는 확신할 근거가 부족합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 165,000,000원의 신건이고, 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 단지 평균 유찰 횟수가 1.4회라는 점까지 감안하면 권리는 통과, 가격은 검증 후 결정이 이 물건에 가장 맞는 결론입니다. 여기에 민간임대주택등기와 재산보전처분 등기의 최신 상태까지 원본 대조한 뒤 입찰 여부를 판단하는 편이 안전합니다.
