부산지방법원 2025타경5530. 수영구 망미동의 엘이즈엠06 2층 211호입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2022년 7월 11일 소유권보존등기와 부산은행의 근저당권설정등기가 이뤄졌습니다. 근저당권의 채권최고액은 4,521,000,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다.
이후 2024년에는 부산회생법원의 재산보전처분과 임재환 명의의 주택임차권등기가, 2025년에는 에이치에프비사이유동화전문유한회사 채권자 명의의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기 순서상 근저당권 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 실제 점유관계와 보전처분·민간임대주택 관련 사항까지 자동으로 해결된다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5530 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층 211호 도로명: 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공동주택(다세대·도시형생활주택) |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 건물 내 2층 · 엘이즈엠06 총 22세대 |
| 사용 관련 | 준공일 2022.06.28 · 위생·급배수·승강기·소방설비·도시가스 난방 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 | 165,000,000원 |
| 최저매각가 | 115,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매신청 채권자 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 2,160,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.11 · 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 4,521,000,000원 |
| 기타 등기사항 | 민간임대주택등기 · 부산회생법원 재산보전처분 · 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 권리가 남는다
권리분석의 기준점은 2022.07.11 부산은행 근저당권입니다. 이 근저당권을 기준으로 그 뒤에 설정된 임재환의 주택임차권등기와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 임차인들의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦습니다.
반면 소유권보존등기에 부기된 민간임대주택등기와 2024년의 재산보전처분은 별도 검토가 필요합니다. 특히 민간임대주택등기에는 임대의무기간 중 계속 임대와 임대료 증액기준 준수에 관한 사항이 기재돼 있습니다. 매각 후 등기 정리뿐 아니라 관련 법률에 따른 임대사업자 지위와 의무의 적용 여부를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 보증금 미상 4명
현황조사에서 확인된 박혜진·정민재·주미영·한수아와 임차권등기가 확인되는 임재환을 합쳐 실제 임차인 5명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 의한 중복신고자는 확인되지 않으며, 임재환의 보증금 125,000,000원만 금액이 확인됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임재환 건물전부 · 임차권등기 |
2022.08.03 | 125,000,000원 | 2022.08.03 | 없음 말소기준 이후 전입 |
후순위 확정일자 확인 · 실제 배당 확인 |
비승계 |
| 박혜진 점유 부분 미상 |
2022.09.21 | 미상 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 비승계 |
| 정민재 점유 부분 미상 |
2023.05.19 | 미상 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 비승계 |
| 주미영 점유 부분 미상 |
2023.01.10 | 미상 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 비승계 |
| 한수아 점유 부분 미상 |
2025.05.07 | 미상 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 비승계 |
임재환은 2024.08.12 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구 신고 사실이 확인됩니다. 임차권등기는 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류되지만, 배당 여부와 배당액은 별도로 확인할 사항입니다. 나머지 4명은 현황조사상 전입일이 말소기준일 이후라는 점이 확인되나, 임대차계약의 구체적인 내용과 실제 점유관계는 명확하게 정리할 필요가 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 70%, 시세 대비 할인은 미확인
감정가 165,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 115,500,000원입니다. 감정가의 70%라는 점은 분명하지만, 이것만으로 실거래 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 주변 또는 동일 건물의 비교 가능한 실거래 가격이 확인돼야 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.
| 매각 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 산정 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 115,500,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 80,850,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 56,595,000원 | 0원 |
2회·3회 유찰 가격은 향후 유찰을 가정한 시나리오이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 추정 취득금액에는 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 부대비용이 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,417,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,521,000,000원 | 113,083,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 115,500,000원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,417,000원을 제외한 113,083,000원이 부산은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 4,407,917,000원입니다. 이는 공동담보 관련 채권최고액을 기준으로 한 미배당 추정치이지, 매수인이 그 금액을 인수한다는 의미가 아닙니다.
| 배당 시나리오 | 매각가격 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 115,500,000원 | 113,083,000원 | 4,407,917,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 80,850,000원 | 78,994,700원 | 4,442,005,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 56,595,000원 | 55,176,290원 | 4,465,823,710원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 도시철도 3호선 망미역 북측 인근입니다. 주변은 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 망미역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕, 지상 6층 건물입니다. 외벽은 스톤코트·페인팅·인조석 마감 등이며, 승강기·위생·급배수·소방 및 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지와 도로. 토지는 인접지와 등고평탄한 부정형이며, 동측과 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 공부 관계. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 민간임대주택 등록에 따른 사항은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 22세대의 소규모 건물로서 매수 수요와 환금성을 개별적으로 검토해야 합니다. 같은 건물에 다세대주택과 오피스텔 용도가 함께 존재하므로, 서로 다른 용도의 거래가격을 단순 비교하지 않도록 주의해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 5명 전입·점유관계. 각 임차인의 실제 점유 여부, 점유 부분, 계약 상대방, 전입 및 점유개시 시점과 현재 권리관계를 확인하세요. 특히 211호에 관한 개별 점유관계를 구분해야 합니다.
- 보증금 미상 4명. 박혜진·정민재·주미영·한수아의 임대차계약서, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 전입일만으로 임대차 전체가 확인된 것은 아닙니다.
- 임재환 임차권등기. 보증금 125,000,000원, 전입·점유개시·확정일자 2022.08.03, 임차권등기 2024.08.12를 기준으로 배당요구와 매각 후 임차권등기 말소·인도 문제를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간, 임대료 증액기준, 임대사업자 지위 및 매각에 따른 관련 의무의 적용 여부를 관할 기관과 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 재산보전처분. 부산회생법원 재산보전처분의 효력과 경매 진행·매각에 따른 등기 정리 절차를 법원 및 관련 원본 서류로 확인하세요.
- 공동담보와 채권관계. 부산은행 공동담보목록 제2022-439호 및 에이치에프비사이유동화전문유한회사의 경매신청 채권관계를 대조하고 실제 배당 구조를 검토해야 합니다.
- 시세 비교. 동일 건물의 같은 용도·유사 면적 실거래를 확인하세요. 감정가의 70%라는 이유만으로 가격이 적정하거나 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자별 명도 가능성, 인도 절차, 공용부분 관리비 체납 및 기타 취득 부대비용을 입찰가에 반영하세요.
- 최종 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서와 최신 법원 공고를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 산정 0원 ≠ 위험 0원”
부산 엘이즈엠06 211호의 장점은 말소기준권리가 명확하고, 확인된 임차인들의 전입일이 모두 그 이후라는 점입니다. 임재환의 125,000,000원 보증금도 선순위 대항력 있는 임차보증금으로 분류되지 않으므로, 최저가와 보증금을 단순 합산해 취득원가를 계산할 물건은 아닙니다.
하지만 이 사건을 권리가 완전히 깨끗한 물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 실제 임차인 5명 중 4명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 민간임대주택등기와 재산보전처분까지 존재합니다. 등기상 후순위 소멸과 실제 점유 해결, 임대사업 관련 의무는 서로 다른 검토 문제입니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 165,000,000원에서 최저가 115,500,000원으로 내려왔지만, 확인된 실거래 가격을 근거로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 공동담보와 임대차관계도 종합적으로 검토해야 하므로, 단순 할인율만으로 입찰할 유형은 아닙니다.
결론은 조건부 검토, 권리·점유 확인 우선입니다. 말소기준 이후의 임차인이라는 점은 유리한 권리구조이지만, 미확인 임대차와 민간임대·재산보전처분 사항을 정리하고 실제 시세를 확인하기 전까지는 보수적인 입찰 판단이 타당합니다.
