부산지방법원 2025타경5530. 부산 수영구 망미동 엘이즈엠06의 2층 208호 오피스텔입니다. 2022년 준공된 6층 건물에 속하며, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 2022년 7월 부산은행 명의의 채권최고액 4,521,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2025년 7월 에이치에프비사이유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했습니다.

감정가 153,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 107,100,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에서 먼저 따져야 할 것은 할인율이 아닙니다. 5명의 전입 조사 대상, 임차권등기, 민간임대주택등기, 재산보전처분이 실제 인수와 명도에 어떤 영향을 미치는지입니다. 또한 동일 규모의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 점유와 특수등기는 확인

권리관계의 기준점은 2022.07.11 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,521,000,000원이며 공동담보목록 제2022-439호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이고, 2024.09.12 박혜원의 임차권등기와 2025.07.01 임의경매개시결정 역시 후순위로서 매각 소멸 대상입니다.

그러나 등기상 권리의 소멸과 실제 점유자의 퇴거는 별개입니다. 이 호실에는 박혜원을 포함해 총 5명의 전입 조사 기록이 확인됩니다. 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦지만, 4명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 현재 임차관계 및 점유 여부를 추가로 살펴야 합니다.

② 임차인 분석 — 5명 모두 후순위 전입, 그러나 4명은 미확인

대항력 판정은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 중심으로 한 검토입니다. 미상 표시는 선순위 대항력이 확인됐다는 뜻이 아니라 계약 및 점유 사실관계의 추가 확인이 필요하다는 뜻입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 대상은 확인되지 않습니다.

매수인 실질취득 추정: 현재 최저가 107,100,000원에 확인된 선순위 보증금 인수액 0원을 합하면 107,100,000원입니다. 이는 법정 취득 부대비용과 명도·관리비 등 잠재 비용을 제외한 권리분석상 금액입니다. 미확인 점유관계나 특수등기의 처리 결과에 따라 실제 부담은 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)

최저매각가 107,100,000원을 기준으로 집행비용 2,299,400원을 먼저 공제하면, 근저당권 배당 재원은 104,800,600원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 4,416,199,400원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

여기서 중요한 구분은 채권자의 미배당액과 낙찰자의 인수액은 다르다는 점입니다. 부산은행의 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 근저당권 채권액 중 미배당분이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 또한 해당 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로, 채권최고액 전부를 이 호실 하나의 독립적인 확정 채무로 해석해서도 안 됩니다.

회차별 가격 및 배당 시나리오

향후 회차는 유찰을 전제로 한 시나리오이며 실제 매각 결과가 아닙니다. 인수 0원은 현재 확인된 권리순위와 점유정보를 기준으로 한 추정치입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동, 도시철도 3호선 망미역 북측 인근입니다. 주변에는 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3호선 망미역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 2022.06.28 준공된 철근콘크리트조 지상 6층 건물입니다. 위생·급배수, 승강기, 스프링클러, 소화전, 화재탐지·경보 및 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 용도. 엘이즈엠06에는 공동주택(다세대·도시형생활주택)과 업무시설(오피스텔)이 혼재합니다. 본 208호는 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있어 일반 아파트와 동일한 시세 기준으로 평가해서는 안 됩니다.
• 도로. 평가대상 부지 동측 및 남측으로 폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지면적은 820.1㎡, 공시지가는 1㎡당 1,726,000원입니다. 인접지와 등고평탄한 토지로 평가됐습니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 건물 현상은 보통이며 공부와의 차이가 없습니다. 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 전체 22세대의 소규모 건물이고, 해당 단지의 경매 이력상 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 일반적인 대단지 아파트보다 비교 거래 사례 확보와 재매각 수요 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 5명의 현재 점유 확인. 박혜원·박혜진·주미영·정민재·한수아 중 누가 실제로 208호를 사용하고 있는지, 과거 전입 기록인지, 각각 독립된 임대차계약이 존재하는지 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 4명 조사. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유개시 경위 및 배당요구 여부를 확인하세요. 후순위 전입 사실과 실제 점유관계를 구분해야 합니다.
• 박혜원 임차권등기. 임차보증금 125,000,000원, 확정일자 2022.08.22, 전입·점유개시 2022.09.05, 임차권등기 2024.09.12를 대조하고 매각 후 등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.05.30 민간임대주택 등록에 따른 임대의무기간·임대료 증액제한 등과 관련한 현재 의무 및 낙찰 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 재산보전처분. 부산회생법원의 2024.01.16 재산보전처분과 2024.01.23 등기, 회생사건 2024회합1005의 진행 상태 및 매각에 따른 정리 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보와 신청채권. 부산은행 근저당 채권최고액 4,521,000,000원, 공동담보목록 제2022-439호 및 신청채권자 청구액 2,160,000,000원의 관계를 확인하세요.
• 실거래 비교. 동일 건물 또는 인근 유사 규모의 업무시설(오피스텔) 거래와 실제 임대 가능 금액을 확인해 입찰 상한을 정해야 합니다. 감정가 할인율만으로는 부족합니다.
• 명도 및 공용관리비. 실제 점유자 확인, 인도 절차, 체납 공용관리비, 미납 공과금 및 시설 상태를 조사해야 합니다.
• 매각기일 원본 확인. 2026.10.27 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 경매사건 기록에서 권리 변동과 매각조건을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 예상 0원 ≠ 확인할 위험 0개”

부산 망미동 엘이즈엠06 208호의 강점은 확인된 임차권과 근저당권이 모두 2022.07.11 말소기준을 중심으로 후순위·소멸 구조에 놓여 있다는 점입니다. 박혜원의 보증금 125,000,000원도 현재 확인된 전입일과 확정일자로는 선순위 대항력 인수 대상이 아닙니다. 등기상 인수 예상액은 0원으로 계산됩니다.

반면 보증금 미상 전입자 4명, 민간임대주택등기, 재산보전처분, 공동담보 관계는 반드시 추가 확인이 필요합니다. 특히 실제 점유자가 누구인지 확인되지 않는 상태에서는 매각 후 명도 기간과 비용을 가볍게 볼 수 없습니다.

가격 측면에서도 1회 유찰로 최저가가 107,100,000원까지 하락했으나, 최근 실거래와의 비교가 이루어지지 않아 시세 대비 저평가라는 결론을 내릴 수 없습니다. 22세대 소규모 오피스텔이라는 특성도 재매각 가능성과 환금성을 따져봐야 하는 이유입니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토 대상입니다. 확인된 권리순위의 인수 구조는 비교적 명확하지만, 실제 점유·특수등기·시세라는 핵심 변수는 남아 있습니다. 입찰의 기준은 감정가 대비 70%라는 숫자가 아니라, 확인된 점유관계와 실질취득 비용을 반영한 적정가격이어야 합니다.