💰 감정가 153,000,000원 🏷️ 실질취득 153,000,000원 ✅ 매수인 인수 0원 👥 전입·임차 확인 5명
부산지방법원 2025타경5530. 부산 수영구 망미동 엘이즈엠06 2층 208호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 감정평가 이용상태도 일련번호 7~10은 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2022.07.11. 소유권보존과 민간임대주택등기가 이뤄진 뒤 같은 날 부산은행 명의 채권최고액 4,521,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 부산회생법원의 재산보전처분, 박혜원의 주택임차권등기, 그리고 에이치에프비사이유동화전문유한회사 신청의 임의경매개시결정이 이어집니다. 배당 계산상 현재 최저가 153,000,000원에서 집행비용 2,942,000원을 제외한 150,058,000원이 부산은행 근저당에 배당되고, 근저당에는 4,370,942,000원의 미배당이 남습니다. 다만 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액으로 계산되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5530 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층 208호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 26.92㎡ |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 / 2,160,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.11. 부산은행 근저당 · 채권최고액 4,521,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 서류 확인은 필요
핵심 기준일은 2022.07.11.입니다. 박혜원의 주민등록일자·점유개시일자는 2022.09.05.이고, 나머지 현황조사 전입자들도 2022.09.21.~2025.05.07.로 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 제공된 판정에서는 이들 모두 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 박혜원의 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있고, 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인·점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜진 | 2022.09.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정민재 | 2023.05.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주미영 | 2023.01.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 한수아 | 2025.05.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박혜원 208호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.05 | 2022.08.22 | 125,000,000원 | 없음 | 배당요구 2024.09.12 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
엘이즈엠06은 22세대, 2022.06.28. 준공으로 기재돼 있고 대상 면적은 26.92㎡입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액이나 최근 거래금액은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 153,000,000원을 두고 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 평가할 근거가 없습니다.
확인 가능한 단지 경매통계는 평균 유찰 횟수 1.4회, 낙찰률 지표 0.0%입니다. 이 숫자만으로 적정 시세를 만들 수는 없지만, 적어도 신건 감정가 자체를 가격 메리트로 간주해서는 안 된다는 점은 분명합니다. 가격 평가는 별도의 실거래 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,942,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,521,000,000원 | 150,058,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 근저당 배당에 사용되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 미배당은 4,370,942,000원이지만, 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 153,000,000원 | 150,058,000원 | 4,370,942,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 122,400,000원 | 119,886,400원 | 4,401,113,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 97,920,000원 | 95,757,440원 | 4,425,242,560원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정평가 이용상태에서도 일련번호 7~10은 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 도시철도3호선 망미역 북측 인근으로, 주거용 오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도3호선 망미역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며 위생·급배수·승강기·스프링클러·소화전·화재탐지·도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 동측과 남측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 접하고, 제2종일반주거지역입니다. 토지 공시지가는 1,726,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 22세대 규모이고 단지 경매통계의 평균 유찰 횟수는 1.4회, 낙찰률 지표는 0.0%입니다. 실거래 금액이 없어 가격대별 환금성은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박혜원 임차권등기. 보증금 125,000,000원, 계약일·확정일자 2022.08.22., 전입·점유개시 2022.09.05., 배당요구 2024.09.12.를 원문과 대조하세요.
- 나머지 전입자 4명. 박혜진·정민재·주미영·한수아는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 말소기준 후 전입으로 대항력 없음 판정이지만 임대차관계와 점유현황은 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.07.11. 민간임대주택 등록 기재가 말소기준 근저당보다 접수번호상 앞서 있으므로 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 재산보전처분. 2024.01.23. 부산회생법원 재산보전처분이 등기돼 있으므로 매각물건명세서와 등기 원문에서 효력 및 말소 관계를 확인하세요.
- 가격 상한. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 153,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)이라는 점을 전제로 이용·임대 계획을 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 가장 중요한 결론은 분명합니다. 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 말소기준 근저당 이후 전입한 5명의 점유·임차 관계도 모두 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 그러나 박혜원의 125,000,000원 임차권등기와 보증금·확정일자가 미상인 전입자 4명, 말소기준 전에 기재된 민간임대주택등기, 재산보전처분이 함께 존재합니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 153,000,000원을 싸다고 볼 근거가 없습니다. 비교 가능한 실거래가 확인되지 않기 때문입니다. 따라서 이 물건은 금전 인수는 낮지만 서류·점유 확인 난도와 가격 검증 필요성이 남는 오피스텔로 보는 것이 적절합니다. 권리금액만 보고 단순 안전형으로 분류하기보다는, 원문서와 현장 점유관계를 확인한 뒤 가격을 결정해야 합니다.
