부산지방법원 2025타경5530. 부산광역시 수영구 망미동 엘이즈엠06 2층 209호입니다. 공부상 용도는 업무시설인 오피스텔이며, 현재 최저매각가격은 107,100,000원입니다. 감정가격 153,000,000원에서 한 차례 유찰되면서 가격이 내려온 상황입니다.
등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 2022.07.11 소유권보존등기와 함께 부산은행 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 재산보전처분과 주택임차권등기, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 특히 임차권등기권자 이가영의 보증금 125,000,000원은 현재 최저가보다 크지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 이 보증금 전액이 낙찰자에게 승계되는 구조로 판단해서는 안 됩니다.
문제는 확인되지 않은 부분입니다. 현황조사에 나타난 여러 전입자의 보증금·확정일자와 실제 점유관계가 불분명합니다. 또한 동일 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않아 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 권리 소멸 구조와 실제 입찰 매력도는 나누어 평가해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5530 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층 209호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가격 | 153,000,000원 |
| 최저매각가격 | 107,100,000원 (감정가 70%, 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 2,160,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.11 부산은행 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 4,521,000,000원 (공동담보) |
| 공부상 특이사항 | 민간임대주택등기 · 재산보전처분 · 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 별도 확인사항은 남는다
권리분석의 출발점은 2022.07.11 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,521,000,000원이며 공동담보목록이 설정돼 있습니다. 이 금액은 본 호실만의 채무액이나 실제 배당액으로 단정할 수 없습니다.
이가영의 주택임차권등기는 2024.10.02 접수됐고, 임대차계약일은 2022.08.19, 주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.09.05입니다. 전입과 점유 개시가 말소기준권리보다 늦으며, 임차권등기도 후순위이므로 확인된 이가영의 임차보증금 125,000,000원을 매수인이 그대로 인수하는 경우로 분류하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 확인 대상 5명
현황조사 및 등기상 확인되는 임차 관련자는 5명입니다. 보증기관 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 모두 전입일이 2022.07.11 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 임차권등기권자 이가영을 제외하면 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 각자의 임대차관계와 실제 점유 여부를 별도로 대조해야 합니다.
| 성명 / 범위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이가영 건물전부 · 임차권등기 |
2022.09.05 확정 2022.09.05 |
125,000,000원 | 후순위 · 대항력 없음 | 배당순위 확인 인수 0원 추정 승계신고 아님 |
| 박혜진 범위 미상 |
2022.09.21 | 미상 | 후순위 전입 | 우선변제 미상 승계신고 아님 |
| 주미영 범위 미상 |
2023.01.10 | 미상 | 후순위 전입 | 우선변제 미상 승계신고 아님 |
| 정민재 범위 미상 |
2023.05.19 | 미상 | 후순위 전입 | 우선변제 미상 승계신고 아님 |
| 한수아 범위 미상 |
2025.05.07 | 미상 | 후순위 전입 | 우선변제 미상 승계신고 아님 |
대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 보증금·확정일자 미상자의 실제 임차인 지위, 점유 범위 및 우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다. 승계신고 아님 표시는 보증기관 대위·승계 신고로 분류되지 않았다는 의미입니다.
후순위 전입자들의 대항력과 별개로, 현재 누가 실제로 거주하는지와 어떤 임대차계약이 유효하게 유지되고 있는지는 실무상 중요합니다. 특히 임차권등기가 설정됐다는 사실만으로 해당 임차인이 현재 점유 중이라고 단정할 수 없으며, 다른 전입자들이 각각 독립적인 세대를 점유하는지, 실제 임대차 당사자인지도 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가격은 107,100,000원으로 감정가 153,000,000원의 70%입니다. 감정가 대비 가격이 내려온 것은 분명하지만, 이 비율은 실거래가 대비 할인율이 아닙니다.
| 감정가격 | 153,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 107,100,000원 |
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 74,970,000원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 52,479,000원 · 감정가 약 34% |
| 동일 호실 비교 실거래 | 확인되지 않음 |
| 최근 실거래 추세 | 확인되지 않음 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.6회 |
오피스텔은 공부상 용도와 실제 이용상태, 전용면적, 층, 건축 상태 및 임대수익 조건에 따라 가격 차이가 나타날 수 있습니다. 따라서 같은 건물이라도 면적이 다른 호실의 거래가격을 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,299,400원 |
| 1. 을구 1번 · 부산은행 근저당 | 4,521,000,000원 | 104,800,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액을 기초로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세, 최우선변제, 공동담보에 따른 실제 채권배분과 추가 배당요구는 반영되지 않았습니다. 실제 배당표 및 채권자별 배당액은 달라질 수 있습니다.
현재 회차의 예상 매각대금 107,100,000원에서 집행비용 2,299,400원을 제외하면, 부산은행 근저당권에 104,800,600원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 채권최고액 기준 미배당 추정액은 4,416,199,400원입니다. 다만 이 근저당은 공동담보로 설정됐으므로 해당 미배당 추정액을 이 호실만의 최종 채무잔액으로 해석할 수 없습니다.
신청채권자인 에이치에프비사이유동화전문유한회사의 청구금액은 2,160,000,000원이며, 현재 시나리오에서 신청채권자 배당액은 0원으로 표시됩니다. 채권 관계와 배당 순위는 실제 배당자료를 통해 별도로 확인해야 합니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 107,100,000원 | 104,800,600원 | 4,416,199,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 74,970,000원 | 73,220,540원 | 4,447,779,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 (약 34%) | 52,479,000원 | 51,134,378원 | 4,469,865,622원 | 0원 |
회차가 진행될수록 채권최고액 대비 미배당 추정액은 증가하지만, 그 미배당액이 자동으로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 확인된 말소기준과 후순위 임차권 관계를 기준으로 하면 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유·임대차관계와 별도 법령에 따른 부담까지 확인한 뒤 최종 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 도시철도 3호선 망미역 북측 인근입니다. 주변은 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선 망미역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 6층 건물입니다. 위생·급배수시설, 승강기, 스프링클러, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 난방설비 등이 기재돼 있습니다.
- 도로. 평가대상 토지의 동측과 남측은 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 인접지와 등고평탄한 토지입니다. 토지 공시지가는 1,726,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 같은 건물의 다른 호실에 도시형생활주택이 포함돼 있으므로 해당 호실의 공부상 용도와 실제 이용상태를 구분해야 합니다.
- 환금성. 엘이즈엠06은 22세대 규모이며 준공일은 2022.06.28입니다. 직접 비교 가능한 거래가격을 확인하지 못했으므로 매도 소요기간이나 적정 환금가격을 확정하기 어렵습니다.
- 공부상 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 비교 우선. 동일 건물 또는 주변 유사 오피스텔의 전용면적, 층, 실제 이용상태가 비교 가능한 최근 매매사례를 확인하세요. 최저가 107,100,000원이 시세보다 낮은지 판단하는 것이 우선입니다.
- 임차인 5명 대조. 박혜진·주미영·정민재·한수아·이가영의 실제 임대차계약, 점유 범위, 보증금 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사서로 대조하세요.
- 이가영 임차권등기. 보증금 125,000,000원, 전입·확정일자 2022.09.05, 임차권등기 2024.10.02를 확인하고 말소기준권리와의 선후관계 및 매각 후 등기 정리 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 등록 상태, 임대의무기간 및 매각 후 임대사업자 의무의 승계·말소 여부를 관련 기관에 확인하세요.
- 재산보전처분. 2024.01.23 접수된 보전처분의 현재 효력과 경매 매각에 따른 정리 절차를 확인하세요.
- 공동담보 근저당. 채권최고액 4,521,000,000원을 본 호실만의 실제 채무잔액으로 취급하지 말고, 공동담보목록과 채권 관계 및 배당순위를 검토하세요.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도 절차, 이사 협의 가능성 및 미납 공용관리비를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 107,100,000원, 추가 유찰 시 74,970,000원 또는 52,479,000원의 가격 경로를 비교하되, 가격만으로 입찰 여부를 결정하지 마세요.
- 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 확인되지 않은 권리와 시세
이 사건의 장점은 분명합니다. 부산은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 임차권등기와 경매개시결정이 정리되는 구조이며, 현재 배당 예상상 매수인 인수액은 0원입니다. 이가영의 보증금 125,000,000원이 현재 최저가보다 크다고 해도, 말소기준권리보다 뒤늦게 발생한 임차권을 선순위 대항력 인수형으로 오인해서는 안 됩니다.
반면 확인 부담도 큽니다. 임차 관련자가 5명이고, 여러 전입자의 보증금과 확정일자가 불분명하며, 민간임대주택등기와 재산보전처분에 대한 별도 검토가 필요합니다. 여기에 실거래 시세가 확인되지 않아 107,100,000원이 실제로 저렴한 매수가인지 평가하기 어렵습니다.
종합하면 권리상 인수 부담은 낮게 추정되지만, 실사 난도와 가격 불확실성은 높은 오피스텔입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자에 높은 점수를 부여하기보다, 실제 점유관계와 등기상 특수사항을 확인하고 비교 가능한 매매가격을 확보한 뒤 입찰가격을 결정하는 편이 합리적입니다. 현재 결론은 조건부 검토, 가격 메리트 판정은 보류입니다.
