부산지방법원 2025타경5530. 수영구 망미동 엘이즈엠06 2층 209호로, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2022.07.11. 소유권보존과 같은 날 부산은행의 채권최고액 4,521,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 보전처분, 이가영의 주택임차권등기, 2025년 임의경매개시결정이 이어집니다.
임차관계는 단순히 “임차인 없음”으로 볼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서 등에 나타난 인원은 박혜진·주미영·정민재·이가영·한수아 등 5명입니다. 그러나 이들의 전입일은 2022.09.05. 이후로 모두 말소기준권리인 2022.07.11.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 모두 없습니다. 이가영은 보증금 125,000,000원으로 임차권등기까지 했지만 역시 기준권리보다 후순위이며, 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5530 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층 209호 도로명: 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 · 현상 보통 |
| 단지 | 엘이즈엠06 · 22세대 · 2022.06.28 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차관계가 핵심
말소기준은 2022.07.11. 부산은행 근저당권입니다. 등기에는 공동담보목록 제2022-439호가 기재돼 있고 채권최고액은 4,521,000,000원입니다. 이가영의 임차권등기와 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 같은 날 등기된 민간임대주택등기와 2024년 재산보전처분은 매각 후 등기 정리 여부를 원본 서류에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 전입은 모두 기준권리 이후
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜진 | 미상 | 2022.09.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주미영 | 미상 | 2023.01.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민재 | 미상 | 2023.05.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이가영 | 건물전부 | 2022.09.05 | 125,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한수아 | 미상 | 2025.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이가영은 2022.08.19. 임대차계약, 2022.09.05. 주민등록·점유개시·확정일자를 갖추고 보증금은 125,000,000원입니다. 2024.09.26. 임차권등기명령에 따라 2024.10.02. 주택임차권이 등기됐고 배당요구도 확인됩니다. 다만 최초 주민등록일 자체가 말소기준일인 2022.07.11.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 1.53억, 시세 우열은 단정하지 않는다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 153,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 면적에 대한 확인 가능한 최근 실거래 금액이 제시돼 있지 않아, 이 가격을 근거로 “시세보다 싸다” 또는 “시세보다 비싸다”라고 평가할 수는 없습니다.
대신 경매 회차 시나리오는 명확합니다. 현재 회차 153,000,000원, 1회 유찰 시 122,400,000원, 2회 유찰 시 97,920,000원입니다. 엘이즈엠06의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회로 집계돼 있습니다. 다만 이 수치만으로 적정 매수가를 정할 수는 없으므로, 실제 응찰가는 별도의 실거래·임대수익·공실 가능성 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,942,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,521,000,000원 | 150,058,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용을 제외한 150,058,000원이 부산은행 근저당에 배당되고, 근저당 기준 미배당은 4,370,942,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동, 도시철도3호선 망미역 북측 인근입니다. 주변은 주거용 오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도3호선 망미역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가 이용상태에서도 해당 일련번호군은 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 820.1㎡, 공시지가 1,726,000원/㎡입니다.
- 도로·형상. 인접지와 등고평탄한 토지이며 동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 지상6층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 스프링클러, 소화전, 화재탐지·경보, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 엘이즈엠06은 22세대, 2022.06.28 준공이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 박혜진·주미영·정민재·한수아는 보증금 또는 점유부분 일부가 명확하지 않으므로 최신 현황조사서와 매각물건명세서로 실제 점유 상태를 확인합니다.
- 이가영 임차권. 보증금 125,000,000원, 전입·확정일자 2022.09.05., 임차권등기 2024.10.02. 내용을 등기부 원본과 대조합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.07.11. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 정리 여부와 관련 제한을 원본 문서에서 확인합니다.
- 보전처분. 2024.01.23. 부산회생법원의 재산보전처분이 등기돼 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 확인합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 153,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 실거래와 임대수익을 별도로 확인합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 122,400,000원, 2회 유찰 97,920,000원 시나리오에서 자금계획과 응찰 상한을 미리 정합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 금전 인수액이 0원이라는 점입니다. 말소기준인 2022.07.11. 부산은행 근저당보다 조사된 임차 관련 인원 5명의 전입이 모두 늦어 대항력 인수형도 아닙니다. 그러나 다수 점유자가 존재하고, 민간임대주택등기와 보전처분도 등기돼 있습니다. 따라서 금전 인수는 낮지만, 원본 확인과 명도 검토는 생략할 수 없는 물건입니다.
가격 역시 성급한 결론을 피해야 합니다. 현재 최저가는 153,000,000원이고 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.4회지만, 실제 거래가격 비교 근거 없이 신건 가격이 싸다고 평가할 수는 없습니다. 이 물건은 권리상 금전 인수는 합격, 점유·등기 정리는 확인, 가격은 실거래 검증 후 판단이 가장 일관된 결론입니다.
