부산지방법원 2025타경5530. 수영구 망미동 엘이즈엠06 2층 206호로, 공부상 공동주택(다세대-도시형생활주택)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2022.07.11. 소유권보존과 민간임대주택등기가 이루어진 뒤 같은 날 부산은행이 채권최고액 4,521,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
권리관계에서 가장 중요한 수치는 인수 0원입니다. 임차관계로 조사된 박혜진·정민재·주미영·한수아·김대규 모두 전입일이 2022.07.11.보다 늦습니다. 김대규는 보증금 125,000,000원, 확정일자 2022.07.13., 임차권등기 2024.04.18.이 확인되지만 역시 말소기준권리보다 후순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5530 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층 206호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 |
| 용도 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대-도시형생활주택) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 · 현상 보통 |
| 단지 정보 | 엘이즈엠06 · 22세대 · 2022.06.28. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당
② 임차·점유 관계 — 5명 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜진 | 2022.09.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민재 | 2023.05.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주미영 | 2023.01.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한수아 | 2025.05.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김대규 | 2022.07.13 | 2022.07.13 | 125,000,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2024.04.18 | 해당 없음 |
다섯 명 모두 전입일이 말소기준인 2022.07.11. 이후이므로 대항력은 없습니다. 특히 김대규는 건물 전부에 대해 보증금 125,000,000원의 임차권등기가 존재하지만, 임대차계약일 2022.07.05.와 점유개시일 2022.07.06.보다 주민등록일이 늦고, 주민등록일 2022.07.13. 역시 말소기준권리보다 후순위입니다.
박혜진·정민재·주미영·한수아는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 다만 각 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 우선변제 여부와 배당관계는 매각물건명세서 등에서 최종 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 2,984,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,521,000,000원 | 153,016,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
현재 최저가 156,000,000원을 전제로 하면 집행비용 2,984,000원을 제외한 153,016,000원이 부산은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 대비 4,367,984,000원의 미배당이 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 156,000,000원 | 153,016,000원 | 4,367,984,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 4,398,747,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 99,840,000원 | 97,642,880원 | 4,423,357,120원 | 0원 |
④ 가격 판단 — 신건 156,000,000원, 시세 판단은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 156,000,000원이고 0회 유찰의 신건입니다. 엘이즈엠06은 22세대, 2022.06.28. 준공이며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 현재 확인되는 최근 실거래 가격이 없어, 감정가 156,000,000원이 실제 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 충분하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 도시철도3호선 망미역 북측 인근. 주거용오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도3호선 망미역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로, 외벽은 스톤코트·몰탈위페인팅·인조석 마감, 창호는 샷시창이며 현상은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 스프링클러, 소화전, 화재탐지·경보, 소화기, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 820.1㎡, 공시지가 1,726,000원/㎡이며 동측·남측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.11. 접수번호 27373으로 근저당보다 앞서 등기된 민간임대주택의 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 효력 범위를 확인하세요.
- 재산보전처분 확인. 2024.01.23. 부산회생법원 재산보전처분의 처분행위 금지 내용이 경매절차 및 매각 이후에 어떤 효력을 갖는지 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 조사된 인원은 5명입니다. 대항력은 모두 없지만 실제 점유 상태와 인도 대상자를 매각 전 다시 확인하세요.
- 김대규 임차권. 보증금 125,000,000원, 확정일자 2022.07.13., 임차권등기 2024.04.18. 및 배당요구가 확인됩니다. 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 미상 보증금·확정일자. 박혜진·정민재·주미영·한수아의 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 배당관계는 최종 서류에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가와 최저가가 156,000,000원으로 동일한 신건입니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
맺으며 — “금전 인수 0원, 하지만 서류 확인은 가볍지 않다”
이 물건의 금전 인수 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.07.11. 부산은행 근저당, 조사된 5명은 모두 그 이후 전입이고, 김대규의 주택임차권도 후순위라 매각으로 소멸합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 권리가 완전히 단순한 물건이라고 보기는 어렵습니다. 같은 날 근저당보다 접수번호가 앞선 민간임대주택등기와 2024년 재산보전처분이 존재하고, 조사된 임차·점유 관계도 5명입니다. 또 최근 실거래 가격 비교 근거가 없어 156,000,000원의 신건 가격이 시세 대비 유리한지도 단정하기 어렵습니다. 결론은 금전 인수는 안전형, 서류·점유 확인은 필수, 가격 판단은 보류입니다.
