부산지방법원 2025타경5530. 부산 수영구 망미동 엘이즈엠06의 2층 206호가 경매 대상입니다. 공부상 용도는 공동주택(다세대·도시형생활주택)으로, 같은 건물에 주거용 다세대주택과 업무시설인 오피스텔이 함께 존재합니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2022년 7월 11일 소유권보존등기와 주식회사부산은행 근저당권 설정이 이루어졌습니다. 근저당의 채권최고액은 4,521,000,000원으로 공동담보가 설정되어 있습니다.

이후 임차권등기와 회생 관련 보전처분이 등장했고, 2025년 7월 1일 에이치에프비사이유동화전문유한회사가 채권자로 기재된 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 말소기준 자체는 비교적 명확하지만, 말소되는 담보권과 별도로 확인해야 할 임대차·점유 및 특이등기 문제가 남아 있다는 점이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 특이등기 확인 필요

말소기준은 2022년 7월 11일 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,521,000,000원이며 공동담보목록 제2022-439호가 기재되어 있습니다. 해당 근저당권은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분석됩니다. 이후의 김대규 임차권등기와 임의경매개시결정도 매각 소멸 대상으로 기재되어 있습니다.

임차·점유 현황 — 조사 기록 5명

임차권등기자 김대규 외에 현황조사상 전입자 4명이 확인됩니다. 보증금과 임대차관계가 확인되지 않은 사람들도 있어 실제 계약관계, 점유 여부, 배당요구와 인도 가능성을 구분하여 검토해야 합니다.

승계 표시는 보증기관의 대위·승계 신고 여부를 뜻합니다. 조사 기록상 보증기관 승계자는 확인되지 않았습니다. 전입자 기록 5건이 실제 독립된 임대차계약 5건을 의미하는지는 확인이 필요합니다.

나머지 전입자 4명도 주민등록일은 모두 말소기준권리 이후입니다. 다만 보증금·확정일자·점유 범위가 불분명하므로 우선변제 여부를 확정하거나, 실제 점유자가 누구인지 단정하기 어렵습니다. 매수인 인수 추정 0원과 명도 부담 없음은 서로 다른 판단입니다.

② 가격 검토 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가 156,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 109,200,000원이 되었습니다. 감정가 대비 70% 수준이지만 이는 감정가와의 비교일 뿐, 실제 거래시장 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.

엘이즈엠06은 22세대 규모이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회로 집계되어 있습니다. 하지만 동일 호실과 비교할 수 있는 실거래 평균·최신 거래가격이 확인되지 않아, 109,200,000원이 적정 시세 이하인지 판단할 근거는 부족합니다. 특히 비교하려는 실거래가가 이 물건과 같은 주거 용도·면적·층 조건인지 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)

집행비용 2,328,800원은 추정치입니다. 예상배당은 현재 매각가 109,200,000원을 전제로 하며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보의 실제 배당 관계와 확정 채권액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

이 추정에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 106,871,200원이 주식회사부산은행 근저당권에 배당되어 소유자 잔여금은 없습니다. 근저당권 채권최고액 대비 미배당 추정액은 4,414,128,800원입니다. 다만 이는 공동담보 채권최고액을 기준으로 계산한 수치로, 해당 호실에 독립적으로 귀속되는 실제 채무 잔액이라는 의미는 아닙니다.

경매 신청채권자의 청구액은 2,160,000,000원으로, 현재 시나리오상 신청채권자에 대한 예상배당은 0원입니다. 선순위 채권과 공동담보 배당 구조를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산 수영구 망미동 도시철도 3호선 망미역 북측 인근입니다. 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 망미역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물로, 위생·급배수, 승강기, 스프링클러, 소화전, 화재탐지·경보 및 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 토지면적은 820.1㎡, 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 22세대 규모의 건물이고 주거시설과 업무시설이 혼재합니다. 동일 용도·면적의 실거래를 대조하지 않은 상태에서 환금성이 높거나 가격 메리트가 충분하다고 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 확인. 김대규의 계약일·점유개시일과 주민등록일이 다릅니다. 대항력 성립요건, 확정일자, 배당요구, 임차권등기의 실제 효력을 대조해야 합니다.
• 전입자 4명 확인. 박혜진·주미영·정민재·한수아의 계약관계, 보증금, 점유 범위 및 우선변제권 유무를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간, 임대사업자 지위 및 매각에 따른 등기 처리와 매수인 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 회생 관련 보전처분. 부산회생법원 재산보전처분의 현재 효력, 경매절차와의 관계, 매각 후 말소 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보·배당. 주식회사부산은행의 공동담보목록과 실제 채권액, 경매 신청채권자의 배당관계 등을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 다세대·도시형생활주택이라는 공부상 용도와 해당 호실의 정확한 전용면적에 맞는 최근 실거래를 비교하고 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기자와 전입자 기록이 실제 점유관계를 의미하는지 현장을 확인하고, 인도명령 및 명도 절차에 필요한 비용과 시간을 검토해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 우선변제 대상 세금 등 실제 추가 부담 가능성을 조사해야 합니다.
• 입찰 조건. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서, 특별매각조건 및 입찰보증금은 최신 법원 공고로 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 권리 확인이 먼저”

이 사건은 감정가 156,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 109,200,000원으로 내려온 다세대주택입니다. 말소기준은 주식회사부산은행 근저당권으로 명확하고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 임차·전입 관련 기록 5명, 민간임대주택등기, 회생 관련 보전처분이 함께 존재합니다. 또한 해당 호실과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않아 최저가가 실제 시세보다 저렴하다고 볼 근거도 부족합니다.

결론은 입찰 판단 보류, 권리·점유·시세 확인 우선입니다. 특이등기의 효력과 임차관계를 원본으로 확인하고, 동일 조건의 거래가격을 확보한 후 실질취득비용을 기준으로 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.