부산지방법원 2025타경5530. 부산 수영구 망미동에 있는 엘이즈엠06의 2층 207호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2022년 부산은행을 근저당권자로 하는 담보권이 설정되었습니다. 이후 회생법원의 보전처분과 주택임차권등기가 기재되었고, 에이치에프비사이유동화전문유한회사의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다.

표면적인 할인율은 분명합니다. 감정가의 70%로 최저매각가가 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 단순히 감정가보다 저렴해졌다는 사실만으로 접근할 물건은 아닙니다. 실제 전입자들의 임대차관계, 법인 소유자의 회생 관련 처분 제한, 공동담보 근저당권의 범위를 함께 확인해야 하는 권리 및 점유 검증형 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권보다 앞선 부산은행 근저당

이 사건의 말소기준권리는 2022.07.11 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,521,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이는 해당 호실 하나에 대한 실제 확정채무액과 동일한 의미는 아니므로, 공동담보 범위와 배당관계를 별도로 확인해야 합니다.

2024.10.16 등기된 이재곤의 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위이며, 2025.07.01 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 민간임대주택등기와 회생법원의 보전처분은 일반적인 후순위 근저당·가압류와 동일하게 일괄 소멸한다고 단정할 수 없습니다. 매각 후 등기 정리와 임대의무 관련 법률관계는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 인수액 0원 추정과 명도 위험은 별개

조사된 인원은 5명입니다. 이재곤은 주택임차권등기와 매각물건명세서로 확인되며, 나머지 박혜진·정민재·주미영·한수아는 현황조사상 전입자로 확인됩니다. 이들이 각각 독립된 임대차계약의 임차인인지, 실제 현재 점유하는지는 추가 확인이 필요합니다.

이재곤의 임대차계약일은 2022.08.18, 확정일자는 2022.09.14, 점유개시일 및 주민등록일은 2022.09.26입니다. 임차보증금은 85,000,000원이고 차임은 240,000원으로 등기되어 있습니다. 2024.10.16 주택임차권등기가 이루어졌으며 배당요구 사실도 확인됩니다.

중요한 점은 확정일자가 있다고 해서 부산은행 근저당권보다 앞서는 것이 아니라는 사실입니다. 이재곤의 주민등록 및 점유개시일이 말소기준권리 설정일보다 늦으므로, 제공된 권리관계상 선순위 근저당권자에게 대항할 수 있는 임차권으로 보기는 어렵습니다. 해당 임차권등기는 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류되어 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%, 실거래 할인 여부는 미확인

현재 최저매각가 107,100,000원은 감정가 153,000,000원의 70%입니다. 다만 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않아 시장가격과 직접 비교할 근거가 없습니다.

따라서 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율을 구별해야 합니다. 유찰로 최저가가 내려왔다고 해도 오피스텔의 실제 거래가격·임대수요·면적별 가격 수준을 검증하기 전에는 가격 메리트가 있다고 확정할 수 없습니다.

유찰 회차별 금액은 시나리오 기준이며 실제 후속 매각기일이나 낙찰가격을 확정하는 수치가 아닙니다. 미배당금은 공동담보 채권최고액을 사용하는 추정 계산으로 개별 호실의 확정 잔존채무를 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)

위 배당은 채권최고액을 기준으로 작성된 추정표입니다. 부산은행 근저당에는 공동담보가 설정되어 있으며, 실제 배당은 채권 잔액·다른 담보물의 배당·세금·임차인의 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 경매신청채권자 에이치에프비사이유동화전문유한회사의 청구액은 2,160,000,000원으로, 현재 시나리오상 신청채권자 예상배당은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 도시철도 3호선 망미역 북측 인근입니다. 주변은 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 망미역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물입니다. 승강기·급배수·위생설비·스프링클러·소화전·화재탐지 및 경보설비, 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
• 토지·도로. 제2종일반주거지역이며, 동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다. 토지 공시지가는 1,726,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 공부상 용도. 해당 물건은 업무시설(오피스텔)입니다. 동일 건물에 공동주택(다세대·도시형생활주택)과 오피스텔이 함께 있어 가격 비교 시 용도와 면적을 반드시 구분해야 합니다.
• 환금성. 엘이즈엠06은 22세대 규모이며 준공일은 2022.06.28로 집계되어 있습니다. 소규모 건물인 만큼 거래표본과 매수 수요를 확인하는 것이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리. 2022.07.11 부산은행 근저당권을 기준으로 권리별 우선순위와 소멸·인수 여부를 최종 확인하세요.
• 임대차 확인. 현황조사 전입자 4명의 계약관계, 보증금·확정일자·실제 점유 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 임차권등기. 이재곤의 85,000,000원 보증금과 임차권등기, 배당요구, 실제 인도 상태를 원본과 대조하세요.
• 민간임대주택. 민간임대주택등기에 따른 임대의무 및 매각 후 법률관계의 처리 여부를 확인하세요.
• 회생 관련 권리. 부산회생법원 보전처분과 경매 진행의 관계, 해당 등기의 정리 여부를 확인하세요.
• 공동담보. 부산은행 근저당권의 공동담보목록과 실제 채권잔액을 확인하세요. 채권최고액 전체를 해당 호실의 독립된 실제 채무로 단정하면 안 됩니다.
• 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 용도·면적의 최근 실거래 및 임대수익을 확인하세요.
• 명도·관리비. 현재 점유자와 인도 가능 시점, 체납관리비 및 공용부분 관리비 부담을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 사건 진행내역을 확인하세요.

맺으며 — “70% 낙찰 가능 가격”과 “안전한 취득”은 다르다

부산 망미동 엘이즈엠06 207호는 한 차례 유찰되어 최저매각가가 107,100,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 부산은행 근저당권이며, 확인된 임차권은 그보다 후순위입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 나타납니다.

하지만 보증금 미상 전입자 4명과 민간임대주택등기·재산보전처분이 확인되는 만큼, 이 사건을 곧바로 권리관계가 깨끗한 물건으로 분류하기는 어렵습니다. 더구나 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가의 70%라는 이유만으로 가격상 유리하다고 평가할 수도 없습니다.

결론은 권리·점유 확인 후 가격 판단입니다. 인수 0원 추정은 긍정적이지만, 최종 등기 처리와 임대차관계, 실제 명도 여건 및 시장가격을 검증하기 전에는 신중한 입찰 접근이 필요합니다.