부산지방법원 2025타경5530. 부산 수영구 망미동 엘이즈엠06 2층 207호로, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 153,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2022.07.11 소유권보존 직후 같은 날 민간임대주택등기와 부산은행 근저당권이 차례로 접수됐습니다.
금액상 말소기준은 2022.07.11 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,521,000,000원이고 공동담보목록 제2022-439호가 기재돼 있습니다. 현재 매각가 153,000,000원을 가정하면 집행비용을 제외한 대금이 모두 이 근저당에 배당되며, 소유자 잔여는 0원입니다. 이재곤의 임차권등기와 경매개시결정은 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5530 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 2층 207호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 · 2층 207호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 / 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 금액채권은 단순, 특수등기는 확인
말소기준은 2022.07.11 부산은행 근저당권입니다. 이후의 이재곤 주택임차권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 특히 이재곤은 임대차계약 2022.08.18, 확정일자 2022.09.14, 주민등록·점유개시 2022.09.26으로 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
② 임차인 — 5명 모두 말소기준 뒤 전입
조사된 임차·점유 관련 인원은 5명입니다. 보증금 85,000,000원의 임차권등기자 이재곤을 포함해 모두 전입일이 2022.07.11 말소기준 뒤라 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원도 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜진 | 2022.09.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 정민재 | 2023.05.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 주미영 | 2023.01.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 한수아 | 2025.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이재곤 | 2022.09.26 | 85,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.10.16 |
이재곤의 임차권 범위는 건물 전부이고, 임대차계약일은 2022.08.18, 확정일자는 2022.09.14입니다. 임차보증금은 85,000,000원이나 선순위 부산은행 근저당이 매각대금을 모두 흡수하는 배당 구조입니다. 다만 대항력이 없으므로 현재 계산상 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,942,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,521,000,000원 | 150,058,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,942,000원을 제외한 150,058,000원이 부산은행 근저당에 배당되고, 근저당 미배당은 4,370,942,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 153,000,000원 | 150,058,000원 | 4,370,942,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 122,400,000원 | 119,886,400원 | 4,401,113,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 97,920,000원 | 95,757,440원 | 4,425,242,560원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동, 도시철도3호선 망미역 북측 인근입니다. 주변은 주거용 오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도3호선 망미역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 6층 건물로 외벽은 스톤코트·몰탈위페인팅· 인조석 마감, 창호는 샷시창 등이며 현상은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 스프링클러, 소화전, 화재탐지·경보, 소화기와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 820.1㎡, 제2종일반주거지역이며 동측 및 남측으로 약 6미터 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 이 사건 207호는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다.
- 규모. 엘이즈엠06은 22세대이며 사용승인일은 2022.06.28입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.11 접수번호 27373으로 근저당 27374보다 먼저입니다. 매각물건명세서에서 매수인에게 남는 의무가 있는지 최우선으로 확인해야 합니다.
- 재산보전처분 확인. 2024.01.23 재산보전처분의 경매 진행 및 매각 후 처리 관계를 등기부와 관련 법원 서류에서 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 박혜진·정민재·주미영·한수아는 보증금·확정일자·배당요구 여부가 명확하지 않으므로 실제 점유자와 계약관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 이재곤 임차권. 보증금 85,000,000원, 계약일 2022.08.18, 확정일자 2022.09.14, 전입·점유 2022.09.26, 배당요구 2024.10.16을 원본과 대조하세요.
- 가격 상한. 현재 자료만으로 실거래 시세 우위를 판단하기 어려우므로 최저가 153,000,000원이 싸다는 전제에서 응찰가를 정하지 마세요.
- 배당 검증. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 입찰 직전 최신 배당 관련 서류를 확인하세요.
맺으며 — “배당상 인수 0원”과 “권리 확인 완료”는 다르다
이 사건의 임차인 구조만 보면 비교적 명확합니다. 5명의 전입일은 모두 2022.07.11 말소기준 근저당보다 늦고, 85,000,000원의 임차권등기자 이재곤도 대항력이 없습니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
하지만 등기 순서를 보면 별도의 확인 포인트가 남습니다. 같은 2022.07.11에 민간임대주택등기가 접수번호 27373으로 먼저 들어오고, 부산은행 근저당은 27374로 뒤따릅니다. 여기에 2024년 재산보전처분도 존재합니다. 따라서 이 물건은 임차인 보증금 인수 위험은 낮지만, 선행 민간임대주택등기의 처리 확인 전에는 권리가 완전히 정리됐다고 단정하기 어려운 오피스텔입니다. 실거래 비교 근거도 없어 신건 153,000,000원의 가격 메리트 역시 보류가 맞습니다.
