제주지방법원 2025타경986. 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층121호입니다. 사건의 말소기준권리는 2022.11.30. 주식회사신한은행 근저당권으로, 채권최고액은 3,720,000,000원입니다. 이후 2022.12.28. 설정된 주식회사신성건설 근저당권과 2025.02.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사·매각물건명세서에는 6개 점유자가 확인되어 있고, 그중 (주)플라이 코리아와 주식회사 티노파이브는 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 (주)리미노팩토리, (주)나인위드, (주)프로젝트엠, (주)에이치엔엠코리아는 전입신고일 또는 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경986 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층121호 · 제주특별자치도 제주시 과원로 128 |
| 용도 | 대지 |
| 소유자 | 주식회사랜드피아 |
| 감정가 / 최저가 | 555,000,000원 / 271,950,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 3,207,163,196원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 | 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로각지 · 공시지가 1,360,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
등기부상 최초 소유권보존 신탁은 이미 말소됐고, 2022.11.30. 주식회사랜드피아 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 주식회사신성건설 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 실제 쟁점은 ‘미상’
| 점유자 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)플라이 코리아 | 소재지1~2(121호,122호) 외 제시외 인접 호수 8개 호수 | 2024.05.13 | 50,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)리미노팩토리 | 1층 121호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 티노파이브 | 소재지3~5(129호,160호,161호) 외 제시외 인접 호수 26개소 | 2023.06.09 | 500,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)나인위드 | 소재지6~7(169호,170호)외 제시외 171호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)프로젝트엠 | 소재지6~7(169호,170호)외 제시외 171호 | 미상 | 10,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)에이치엔엠코리아 | 2층 242호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 271,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,607,300원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,720,000,000원 | 267,342,700원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신성건설 | 2,925,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 271,950,000원 가정 시 집행비용 4,607,300원을 제외한 267,342,700원이 주식회사신한은행에 배당되고, 주식회사신성건설과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 미배당액은 6,378,257,300원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 271,950,000원 | 267,342,700원 | 6,378,257,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 190,365,000원 | 186,899,890원 | 6,458,700,110원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 133,255,499원 | 130,589,922원 | 6,515,010,078원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가 555,000,000원의 49%인 271,950,000원입니다. 3회 유찰 시 190,365,000원, 4회 유찰 시 133,255,499원으로 내려가는 시나리오가 계산돼 있습니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 주변 거래와 개별 호수의 실제 이용상태를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 토지·이용 메모
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 6,974.0㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다. 지형은 평지·부정형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 공시지가. 1,360,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 용도지역·지구. 자연녹지지역이 기재돼 있으며 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 포함돼 있습니다.
- 저촉·접함. 건축계획심의대상구역·자연취락지구·제1종지구단위계획구역·중로1류에 저촉되고, 일반상업지역·고도지구·방화지구에 접합니다.
- 현장 형태. 매각물건명세서에는 본 건 좌측면에 통로와 구분하는 벽체가 있고, 전면부 및 우측면에는 벽체가 설치되어 있지 않다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 121호 점유 확인. (주)플라이 코리아 외에 (주)리미노팩토리가 1층 121호를 점유하는 것으로 조사돼 있으므로 실제 점유 범위와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 미상 임차 보완. 전입신고일·보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력을 단정하지 말고 사업자등록·점유개시일·임대차계약서·보증금 자료를 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%까지 내려왔지만 실거래 시세가 없으므로 할인율 자체를 가격 메리트로 해석하지 않아야 합니다.
- 배당 한계. 현재 가정에서도 채권자 미배당이 6,378,257,300원 발생하며 후순위 근저당은 배당 0원입니다.
- 현장 구조. 전면부 및 우측면 벽체가 설치돼 있지 않다는 명세서 기재사항을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 미상 점유 확인이 먼저”
등기 구조 자체는 명확합니다. 2022.11.30. 주식회사신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 주식회사신성건설 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 점유조사에서는 결론이 끝나지 않았습니다. 121호를 포함해 여러 호수에 6개 점유자가 조사됐고, 일부 점유자의 전입신고일과 보증금은 미상입니다. 특히 121호를 직접 점유하는 (주)리미노팩토리의 대항력 여부가 확인되지 않았습니다.
따라서 감정가 555,000,000원에서 271,950,000원까지 내려온 49% 가격만 보고 저가 매수라고 판단하는 것은 이릅니다. 실거래 자료도 없어 시세보다 싼지 검증되지 않았습니다. 등기상 인수는 0원, 점유 리스크는 미확정. 이 사건의 핵심은 추가 유찰 여부보다 먼저 미상 점유관계와 실제 이용상태를 확정하는 것입니다.
