제주지방법원 2025타경986. 제주시 연동 1454 나인몰 1층 121호로, 사건상 용도는 대지이며 토지이용상황은 상업용으로 기재돼 있습니다. 감정가 555,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 388,500,000원입니다. 등기부의 핵심은 2022.11.30. 설정된 주식회사신한은행 근저당 3,720,000,000원으로, 이것이 말소기준권리입니다. 뒤에 설정된 주식회사신성건설 근저당과 2025.02.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 확인된 점유자 가운데 (주)플라이 코리아와 주식회사 티노파이브는 각각 2024.05.13., 2023.06.09. 전입신고로 말소기준일인 2022.11.30.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 (주)리미노팩토리·(주)나인위드·(주)프로젝트엠· (주)에이치엔엠코리아는 전입일 또는 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 따라서 배당표의 인수 0원만으로 실제 인도·점유 리스크까지 0이라고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경986 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층121호 |
| 용도 / 토지이용 | 대지 · 상업용 |
| 소유자 | 주식회사랜드피아 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2022.11.30. · 거래가액 617,450,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 555,000,000원 / 388,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 3,207,163,196원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 지목 / 지형 | 대 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
| 토지면적 | 6,974.0㎡ |
| 공시지가 | 1,360,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2022.05.16. 주식회사하나자산신탁 명의의 소유권보존 신탁은 이미 말소됐고, 2022.11.30. 주식회사랜드피아로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 3,720,000,000원이 말소기준입니다. 2022.12.28. 설정된 주식회사신성건설 근저당 2,925,600,000원과 2025.02.27. 경매개시결정은 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서에는 별도 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유관계 — 실제 임차·점유 조사 6건
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)플라이 코리아 | 소재지1~2(121호,122호) 외 제시외 인접 호수 8개 호수 | 2024.05.13 | 50,000,000원 차임 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)리미노팩토리 | 1층 121호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 티노파이브 | 소재지3~5(129호,160호,161호) 외 제시외 인접 호수 26개소 | 2023.06.09 | 500,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)나인위드 | 소재지6~7(169호,170호)외 제시외 171호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)프로젝트엠 | 소재지6~7(169호,170호)외 제시외 171호 | 미상 | 10,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)에이치엔엠코리아 | 2층 242호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
(주)플라이 코리아와 주식회사 티노파이브는 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 전입일이 확인되지 않은 점유자는 대항력을 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 특히 본건 121호를 직접 점유하는 것으로 조사된 (주)리미노팩토리는 전입일과 보증금 모두 미상이고, (주)프로젝트엠은 보증금 10,000,000원이 확인되지만 전입일이 미상입니다.
③ 현재 가격 — 감정가 70%, 하지만 시세 자료는 없다
감정가 555,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 388,500,000원, 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 271,950,000원(49%), 3회 유찰 시 190,365,000원(34%)입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 이 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 388,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,239,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,720,000,000원 | 382,261,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신성건설 | 2,925,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,239,000원을 제외한 382,261,000원이 주식회사신한은행에 배당되고, 주식회사신성건설과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 미배당액은 6,263,339,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 토지·현황 메모
- 용도. 사건상 용도는 대지이며 토지이용상황은 상업용, 지목은 대입니다.
- 형상·접면. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 중로각지로 기재돼 있습니다.
- 토지면적·공시지가. 토지면적 6,974.0㎡, 공시지가 1,360,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이 포함되고 일반상업지역·고도지구·방화지구와 접하며, 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 포함돼 있습니다.
- 계획·제한. 건축계획심의대상구역·자연취락지구·제1종지구단위계획구역·중로1류에 저촉되는 것으로 기재돼 있습니다.
- 현황 구조. 본 건 좌측면에는 통로와 구분하기 위한 벽체가 있으나 전면부와 우측면에는 벽체가 설치돼 있지 않은 것으로 명세서 비고에 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 121호 점유자 확인. (주)리미노팩토리의 전입일·보증금이 미상입니다. 실제 점유관계와 임대차 조건을 확인해야 합니다.
- 미상 점유 전체 확인. (주)나인위드·(주)프로젝트엠·(주)에이치엔엠코리아 역시 전입일 또는 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 완료되지 않았습니다.
- 점유 범위 대조. 현황조사에는 121호 외 인접 호수까지 묶인 점유 내역이 있으므로, 본건과 각 법인의 실제 사용범위를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 벽체·경계 확인. 전면부와 우측면에 벽체가 없다는 명세서 비고를 기준으로 물리적 경계와 독립 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 비교 가능한 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용과 근저당 중심의 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 점유 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 미상 점유가 먼저”
이 사건은 등기만 보면 구조가 명확합니다. 2022.11.30. 주식회사신한은행 근저당을 기준으로 후순위 권리는 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 점유조사에는 대항력 판단에 필요한 전입일·보증금이 확인되지 않은 법인들이 남아 있습니다. 특히 본건 121호를 직접 점유하는 것으로 조사된 (주)리미노팩토리가 미상 상태라는 점은 입찰 전 반드시 닫아야 할 변수입니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 555,000,000원에서 1회 유찰돼 388,500,000원까지 내려온 것은 분명하지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 70%라는 숫자만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 결국 이 물건의 우선순위는 점유관계 확인 → 경계·사용상태 확인 → 시세 검증 → 응찰가 결정입니다. 등기상 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 미상 점유가 해소되기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 데이터에 맞는 결론입니다.
