제주지방법원 2025타경986. 제주시 연동 1454 나인몰 2층 242호입니다. 감정가는 306,000,000원이고 두 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 149,940,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기 흐름만 놓고 보면 말소기준은 2022.11.30. 설정된 신한은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 신성건설 근저당, 신한은행의 임의경매개시결정, 제주특별자치도의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 최저가율만 보고 접근하기 어렵습니다. 대상 242호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 현재는 연접한 243호·244호와 함께 하나의 창고 및 사무실(H&M)로 이용되고 있습니다. 좌측면과 전면부에는 벽체가 있으나 우측면은 벽체가 설치되어 있지 않고, 경계표지와 건물번호표지 없이 3개 구분점포가 하나의 공간으로 쓰이고 있습니다. 각 구분점포의 위치와 면적 특정 및 경계벽 복원이 용이한 것으로 조사됐지만, 매수인이 직접 관련 요건과 복원 필요성을 검토해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경986 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 2층 242호 · 도로명 제주특별자치도 제주시 과원로 128 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 연접 243호·244호와 창고 및 사무실(H&M)로 이용 |
| 소유자 | 주식회사랜드피아 · 2022.11.30. 거래가액 422,570,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 149,940,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 3,207,163,196원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 등기 발급일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.11.30. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,720,000,000원이며 공동담보목록 제2022-1337호가 기재돼 있습니다. 2022.12.28. 설정된 주식회사신성건설의 근저당권 2,925,600,000원, 2025.02.27. 임의경매개시결정, 2026.05.12. 제주특별자치도 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 점유자 7명, 일부는 대항력 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)플라이 코리아 | 소재지1~2(121호,122호) 외 제시외 인접 호수 8개 호수 | 50,000,000원 | 2024.05.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)리미노팩토리 | 1층 121호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 티노파이브 | 소재지3~5(129호,160호,161호) 외 제시외 인접 호수 26개소 | 500,000,000원 | 2023.06.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)나인위드 | 소재지6~7(169호,170호) 외 제시외 171호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)프로젝트엠 | 소재지6~7(169호,170호) 외 제시외 171호 | 10,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)에이치엔엠코리아 | 2층 242호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 엠코리 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 표에 나타난 실제 임차·점유자는 7명입니다. 이 가운데 (주)플라이 코리아와 주식회사 티노파이브는 전입일이 말소기준인 2022.11.30.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 나머지 점유자는 전입일 또는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수도, 無로 단정할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,899,160원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,720,000,000원 | 147,040,840원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신성건설 | 2,925,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 149,940,000원 가정 시 집행비용 2,899,160원을 제외한 147,040,840원이 신한은행에 배당되고, 신성건설과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권 총액 6,645,600,000원 대비 미배당은 6,498,559,160원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸졌지만 ‘시세 대비’는 별도 문제
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 149,940,000원 | 49% | 147,040,840원 | 6,498,559,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 104,958,000원 | 34.3% | 102,688,588원 | 6,542,911,412원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 73,470,600원 | 24.01% | 71,748,129원 | 6,573,851,871원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않아 49%라는 숫자 자체를 ‘시세보다 싸다’는 의미로 해석할 수 없습니다. 특히 집합점포의 경계가 열려 있고 창고·사무실로 통합 사용 중이라는 개별성이 커, 단순 감정가 할인율보다 실제 사용·복원비용과 점유관계 확인이 우선입니다.
⑤ 구분점포 경계·이용상태 — 이 사건의 구조적 리스크
- 대상 242호. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다.
- 현재 이용. 242호는 연접한 243호·244호와 함께 하나의 창고 및 사무실(H&M)로 이용 중입니다.
- 벽체 상태. 좌측면 및 전면부는 벽체가 설치돼 있으나 우측면은 벽체가 설치돼 있지 않습니다.
- 경계 표시. 경계표지와 건물번호표지 없이 3개의 구분점포가 하나의 공간으로 사용되고 있습니다.
- 특정 가능성. 각 구분점포의 위치와 면적은 건축물현황도에 의해 특정이 용이하고, 개별 경계벽 복원 역시 용이한 것으로 조사됐습니다.
- 매수인 검토. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2와 시행령 제2조·제3조를 확인하고 경계벽 복원 또는 경계표지 요건 구비 여부를 검토해야 합니다.
⑥ 토지·입지 메모
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 토지면적 6,974㎡, 평지·부정형·중로각지입니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,360,000원입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 20m, 동측으로 폭 약 6m 도로에 접하는 것으로 조사돼 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이 기재돼 있으며 일반상업지역 접함, 고도지구 접함, 방화지구 접함 등이 확인됩니다.
- 중첩 규제. 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역 포함, 건축계획심의대상구역·자연취락지구·제1종지구단위계획구역·중로1류 저촉 사항이 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 242호 점유자 확인. (주)에이치엔엠코리아의 계약서, 전입일, 보증금, 배당요구 여부를 매각 전 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. (주)리미노팩토리·(주)나인위드·(주)프로젝트엠·엠코리도 전입일 또는 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 구분점포 특정. 건축물현황도를 기준으로 242호의 정확한 경계와 면적을 현장에서 대조해야 합니다.
- 경계벽 복원. 243호·244호와 열린 공간을 분리할 경우 복원 가능 여부와 비용, 관련 법률상 구분소유 요건을 확인해야 합니다.
- 현재 이용상태. 대장상 일반음식점이지만 실제는 창고·사무실로 이용 중이므로 향후 사용 목적과 적법성·변경 필요 여부를 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고, 동일·유사 상가 및 집합점포의 실제 거래·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·건축물현황도를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 떨어졌지만, 숫자보다 현장이 중요하다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 신한은행 근저당을 말소기준으로 이후 등기권리는 소멸하고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 종합 판단은 단순한 ‘권리 깨끗한 49% 물건’이 아닙니다. 대상 242호 자체 점유자의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 연접한 243호·244호와 하나의 창고·사무실로 사용돼 구분점포 경계가 오픈된 상태입니다. 게다가 시장 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수보다는 점유·경계 복원·가격 검증이 승부처입니다. 2회 유찰이라는 숫자보다, 242호를 실제로 독립 사용 가능한 상태로 확보하는 데 필요한 비용과 절차를 먼저 계산해야 합니다.
