제주지방법원 2025타경986. 제주시 연동 1454 나인몰 2층 242호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사랜드피아이고, 2022.11.30. 거래가액은 422,570,000원으로 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 채권최고액 3,720,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2022.12.28. 주식회사신성건설 근저당, 2025.02.27. 임의경매개시결정, 2026.05.12. 제주특별자치도 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 306,000,000원의 70%인 214,200,000원입니다. 다만 이 사건에는 가격을 직접 대조할 최신 실거래 수치가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다. 이 물건의 현재 판단 포인트는 할인율보다 점유관계와 구분점포의 물리적 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경986 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 2층 242호 · 도로명 제주특별자치도 제주시 과원로 128 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황은 인접 243호·244호와 함께 하나의 창고 및 사무실(H&M)로 이용 |
| 소유자 | 주식회사랜드피아 · 2022.11.30. 소유권이전 · 거래가액 422,570,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 214,200,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 3,207,163,196원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로각지 · 공시지가 1,360,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.11.30. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 2022.12.28. 설정된 주식회사신성건설의 채권최고액 2,925,600,000원 근저당과 2025.02.27. 임의경매개시결정, 2026.05.12. 제주특별자치도의 압류는 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
② 점유자 분석 — 242호는 ‘대항력 가능·미상’
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에이치엔엠코리아 | 2층 242호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 엠코리 | 호수 특정 없음 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
(주)에이치엔엠코리아는 현황조사와 매각물건명세서에서 2층 242호 점유자로 직접 특정됩니다. 그러나 전입일과 보증금이 확인되지 않아, 이를 곧바로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 단정할 수도 없어 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. ‘엠코리’는 매각물건명세서에 주거 이용으로 기재됐지만 점유 호수가 특정되지 않았으므로 본건 242호와의 관련성을 원문에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,798,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,720,000,000원 | 210,401,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신성건설 | 2,925,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 214,200,000원 가정 시 집행비용 3,798,800원을 제외한 210,401,200원이 신한은행에 배당되고, 신성건설과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 6,645,600,000원 대비 미배당액은 6,435,198,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 배당 부족 자체가 곧바로 매수인의 인수로 전환되는 것은 아닙니다.
④ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가의 70%인 214,200,000원이고, 2회 유찰 시 149,940,000원, 3회 유찰 시 104,958,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 경매 절차상의 숫자일 뿐, 최신 실거래 시세와의 우열을 뜻하지 않습니다. 따라서 현재 회차를 단순히 “30% 싸다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
⑤ 구분점포 상태 — 242·243·244호가 하나의 공간
매각물건명세서에 따르면 본건 좌측면과 전면부에는 벽체가 설치돼 있으나 우측면은 벽체가 설치돼 있지 않습니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만, 현황은 본건과 인접한 243호·244호가 하나의 창고 및 사무실(H&M)로 이용되고 있습니다. 공간 내 구분점포 사이 경계벽은 열린 상태입니다.
경계표지와 건물번호표지도 없이 3개 구분점포가 하나의 공간으로 이용되고 있으나, 각 구분점포의 위치와 면적은 건축물현황도에 의해 특정하기 용이하고, 각 구분점포별 경계벽 복원 역시 용이한 것으로 조사됐습니다. 매수인은 향후 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2 및 시행령 제2조·제3조에 따른 경계벽 복원 또는 경계표지 등 요건 구비를 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·토지 메모
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지·부정형·중로각지로 조사됐습니다. 토지면적은 6,974.0㎡, 공시지가는 1,360,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이 포함되고 일반상업지역에 접하며, 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 계획·제한. 건축계획심의대상구역·자연취락지구·제1종지구단위계획구역·중로1류(폭 20m~25m)에 저촉되고, 고도지구·방화지구에는 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 242호 점유자 확인. (주)에이치엔엠코리아의 전입일·보증금·계약관계와 실제 점유 범위를 확인해 대항력 여부를 확정하세요.
- 호수 미특정 점유 확인. 매각물건명세서상 ‘엠코리’의 주거 점유가 본건 242호와 관련되는지 원문과 현장에서 확인하세요.
- 경계벽 상태 확인. 242·243·244호가 하나의 창고·사무실로 쓰이는 만큼 건축물현황도와 현장을 대조해 본건 위치·면적·복원 범위를 확인하세요.
- 복원 비용 검토. 경계벽 또는 경계표지·건물번호표지 등 구분점포 요건을 갖추는 데 필요한 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보고 시세 메리트를 단정하지 말고, 입찰 직전 동종 점포 거래·임대 수준을 별도로 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 선순위 근저당 미배당액이 크더라도 그 자체가 매수인 인수액은 아닙니다. 별도 인수권리와 점유자의 대항력 여부를 분리해서 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유와 구분점포 상태’가 승부처
등기만 보면 구조는 단순합니다. 2022.11.30. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 현재 최저가는 214,200,000원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건을 ‘권리 깨끗한 70% 물건’으로만 보면 부족합니다. 본건 242호 점유자의 전입·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 242·243·244호가 하나의 창고·사무실로 사용돼 구분점포 경계가 열린 상태입니다. 실거래 시세와의 직접 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 결론적으로 등기상 인수는 낮지만, 점유·경계 복원 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근할 C등급 물건입니다.
