제주지방법원 2025타경986. 제주시 연동 1454 나인몰 1층 129호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물이고, 사건 용도 표시는 대지입니다. 매각물건명세서상 해당 호실은 집합건축물대장 기준 제1종근린생활시설(소매점)이며, 현재 160호·161호 등 연접한 여러 구분점포와 함께 하나의 판매시설로 이용되고 있습니다. 전면부·좌측면·우측면에 벽체가 없고, 전면부에는 건축물현황도 경계에 맞춘 임차인 시설물인 강화유리가 설치돼 있다는 점도 명시돼 있습니다.
권리순위만 보면 말소기준은 2022.11.30. 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 2022.12.28. 주식회사신성건설 근저당과 2025.02.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건의 실제 확인 포인트는 등기보다 점유관계와 구분점포의 물리적 경계입니다. 대항력 없음이 확인되는 임차인과, 전입일·보증금 등이 미상인 점유자를 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경986 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층129호 · 도로명 제주특별자치도 제주시 과원로 128 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) · 연접 구분점포와 하나의 판매시설로 이용 |
| 소유자 | 주식회사랜드피아 · 2022.11.30. 소유권이전 접수 · 원인 2020.01.28. 매매·신탁재산의 처분 · 거래가액 617,450,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 506,000,000원 / 354,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 3,207,163,196원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준인 주식회사신한은행 근저당권의 채권최고액은 3,720,000,000원이며 공동담보목록 제2022-1337호가 기재돼 있습니다. 후순위 주식회사신성건설 근저당권도 채권최고액 2,925,600,000원이고 공동담보목록 제2022-1425호가 기재돼 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 적혀 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 미상 점유 4명은 별도 확인
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)플라이 코리아 | 소재지1~2(121호,122호) 외 제시외 인접 호수 8개 호수 | 2024.05.13 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)리미노팩토리 | 1층 121호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 티노파이브 | 소재지3~5(129호,160호,161호) 외 제시외 인접 호수 26개소 | 2023.06.09 | 500,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)나인위드 | 소재지6~7(169호,170호) 외 제시외 171호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)프로젝트엠 | 소재지6~7(169호,170호) 외 제시외 171호 | 미상 | 10,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)에이치엔엠코리아 | 2층 242호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 6명이며 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고는 없습니다. (주)플라이 코리아와 주식회사 티노파이브는 전입일이 각각 2024.05.13., 2023.06.09.로 말소기준일 2022.11.30.보다 늦어 대항력이 없습니다. 특히 주식회사 티노파이브의 보증금은 500,000,000원이지만 대항력이 없는 것으로 판정돼 그 금액을 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격·배당 구조 — 감정가 70%지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 354,200,000원으로 감정가 506,000,000원의 70%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 다른 개념입니다. 비교 가능한 최근 실거래 근거가 확인되지 않으므로, 현재 가격을 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 등기부에 기재된 소유권이전 거래가액 617,450,000원은 현 소유권이전 건의 거래가액으로, 최근 거래 시세를 대신하는 근거로 사용하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 354,200,000원 | 348,441,200원 | 6,297,158,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 247,939,999원 | 243,668,839원 | 6,401,931,161원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 173,557,999원 | 170,328,187원 | 6,475,271,813원 | 0원 |
현재 배당 가정에서는 어느 회차든 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 실질취득액은 해당 매각가와 같습니다. 다만 이는 현재 확인된 명세서와 배당 가정을 기준으로 한 값이며, 앞서 본 대항력 가능·미상 점유자 확인 결과에 따라 실제 권리위험 판단은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 354,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,758,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,720,000,000원 | 348,441,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신성건설 | 2,925,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,758,800원 후 주식회사신한은행에 348,441,200원이 배당되고, 주식회사신성건설과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 6,645,600,000원 중 미배당액은 6,297,158,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 이용상태·환금성 메모 (매각물건명세서·토지정보 기준)
- 현재 이용. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이며, 129호를 포함한 연접 여러 호수가 하나의 판매시설로 이용되고 있습니다.
- 구획 상태. 전면부·좌측면·우측면 모두 벽체가 없고 전면부에 건축물현황도 경계에 맞춘 강화유리 시설물이 설치돼 있습니다. 판매시설 내부 구분점포 사이에도 경계벽이 없이 오픈된 상태입니다.
- 점유. 주식회사 티노파이브의 점유 범위에 129호가 포함돼 있으며, 160호·161호 및 제시외 인접 호수 26개소와 함께 조사돼 있습니다.
- 토지 특성. 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로각지이며 토지면적은 6,974㎡, 공시지가는 1,360,000원/㎡입니다.
- 계획·제한. 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·가축사육제한구역 등에 포함되고, 건축계획심의대상구역·자연취락지구·제1종지구단위계획구역·중로1류에 저촉되는 토지정보가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 129호 점유관계 재확인. 주식회사 티노파이브가 129호를 포함해 연접 여러 호수를 사용하는 것으로 조사돼 있으므로 실제 인도 범위와 사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 미상 임차인 보완. (주)리미노팩토리·(주)나인위드·(주)프로젝트엠·(주)에이치엔엠코리아는 전입일 또는 보증금이 미상입니다. 이들을 대항력 없음으로 간주하지 말고 사업자등록·임대차관계를 확인해야 합니다.
- 물리적 경계 확인. 경계벽 없이 오픈된 구분점포이므로 건축물현황도상 129호의 경계와 실제 강화유리·시설물 위치를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 주식회사신한은행과 주식회사신성건설 근저당 모두 공동담보목록이 기재돼 있으므로 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가 354,200,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 최근 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인폭만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 247,939,999원, 3회 유찰 시 173,557,999원으로 제시돼 있으므로 점유·구획 리스크를 반영한 입찰 상한을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 되는 상가형 물건
이 사건은 등기와 매각물건명세서만 보면 구조가 비교적 분명합니다. 2022.11.30. 주식회사신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없습니다. 현재 배당 가정의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단에서는 그 다음 단계가 더 중요합니다. 실제 임차인 6명 중 4명의 전입·보증금 정보가 완성되지 않아 대항력은 가능·미상으로 남고, 129호는 여러 연접 구분점포와 경계벽 없이 하나의 판매시설로 사용 중입니다. 여기에 최근 실거래 비교 근거도 없어 최저가 354,200,000원이 시세상 싼 가격인지 확인되지 않았습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 그러나 점유·경계·가격 검증은 보류. 이 세 가지를 확인하지 않고 감정가 70%라는 숫자만으로 접근하기에는 보수적인 검토가 필요한 사건입니다.
