제주지방법원 2025타경986. 제주시 연동 나인몰 1층 129호입니다. 사건 표시 용도는 대지이고, 매각물건명세서상 해당 구분점포는 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 현재는 160호·161호를 포함한 대략 20여 개 구분점포 내외와 함께 티노엑스제주 골프샵이라는 하나의 판매시설로 이용되고 있고, 구분점포 사이에는 경계벽이 없이 오픈된 상태입니다. 전면부·좌측면·우측면에도 벽체가 없으며 전면부에는 건축물현황도 경계에 맞춰 임차인 시설물인 강화유리가 설치되어 있습니다.
등기 권리 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 소유자는 주식회사랜드피아이고, 2022.11.30. 신한은행 근저당권 채권최고액 3,720,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 2022.12.28. 주식회사신성건설 근저당권 2,925,600,000원과 2025.02.27. 임의경매개시결정이 이어집니다. 두 근저당에는 각각 공동담보목록이 붙어 있으므로 채권최고액 전체를 이 129호 하나의 채무로 보는 방식은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경986 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층 129호 · 과원로 128 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) · 인접 다수 구분점포와 하나의 판매시설로 이용 |
| 소유자 | 주식회사랜드피아 (2022.11.30. 소유권이전 · 거래가액 617,450,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 506,000,000원 / 247,940,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 3,207,163,196원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 승부는 점유 확인
말소기준은 2022.11.30. 신한은행 근저당권입니다. 2022.12.28. 신성건설 근저당과 2025.02.27. 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 앞선 하나자산신탁 명의의 신탁등기도 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 적혀 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 조사 법인 6곳
| 임차·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)플라이 코리아 | 소재지1~2(121호,122호) 외 제시외 인접 호수 8개 호수 | 2024.05.13 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 명시 없음 |
| (주)리미노팩토리 | 1층 121호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 티노파이브 | 소재지3~5(129호,160호,161호) 외 제시외 인접 호수 26개소 | 2023.06.09 | 500,000,000원 | 없음 | 미상 | 명시 없음 |
| (주)나인위드 | 소재지6~7(169호,170호) 외 제시외 171호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)프로젝트엠 | 소재지6~7(169호,170호) 외 제시외 171호 | 미상 | 10,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)에이치엔엠코리아 | 2층 242호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
이 중 129호를 명시적으로 포함하는 점유자는 주식회사 티노파이브입니다. 티노파이브의 전입일은 2023.06.09.로 말소기준권리 2022.11.30.보다 늦어 조사자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 플라이 코리아도 2024.05.13.로 말소기준 이후입니다. 반면 리미노팩토리·나인위드·프로젝트엠·에이치엔엠코리아는 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 506,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 247,940,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 173,558,000원(34.3%), 4회 유찰 시 121,490,599원(24.01%)입니다.
하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 인접 점포와 경계가 열린 상업용 구분점포라는 특성과 점유관계까지 감안하면, 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 현장 점유·경계·실사용 범위를 먼저 확정한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 247,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,271,160원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,720,000,000원 | 243,668,840원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신성건설 | 2,925,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 247,940,000원 가정 시 집행비용 4,271,160원을 제외한 243,668,840원이 신한은행 근저당에 배당되고, 신성건설과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권최고액 기준 미배당은 6,401,931,160원입니다. 이 미배당액은 담보권자의 미회수 금액으로서 매수인이 그대로 승계하는 금액을 뜻하지 않습니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 토지 성격. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·부정형, 도로접면은 중로각지로 조사되어 있습니다.
- 토지 규모. 토지면적 6,974㎡, 공시지가 1,360,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 자연녹지지역이 포함되고, 일반상업지역·고도지구·방화지구와 접하며 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 포함되어 있습니다.
- 추가 계획. 건축계획심의대상구역·자연취락지구·제1종지구단위계획구역·중로1류(폭 20m~25m)에 저촉되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 독립 경계가 명확한 일반 점포가 아니라 다수 구분점포를 합쳐 하나의 판매시설로 이용 중이라는 점 때문에, 향후 재매각·임대 시에도 점포 경계와 독립 이용 가능성 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 129호 실제 경계 특정. 건축물현황도와 현장을 대조해 129호의 정확한 위치와 면적 경계를 확인해야 합니다.
- 티노파이브 점유 확인. 129호를 명시적으로 포함해 점유 중이므로 현재 영업·점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 4개 법인 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 법인은 사업자등록과 점유개시일, 임대차계약서를 통해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 강화유리·내부 시설물 확인. 임차인 시설물이 구분점포 경계에 맞춰 설치돼 있으므로 철거·존치·원상회복 범위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 주의. 신한은행 3,720,000,000원과 신성건설 2,925,600,000원은 공동담보목록이 있는 채권최고액입니다. 이 점포 하나에만 대응하는 채무액으로 단순 해석하지 않아야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 확정하지 말고 실제 독립사용 가능성과 점유정리 비용까지 포함해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도와 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도, 공간과 점유는 따로 본다”
이 사건은 말소기준이 명확하고 매각물건명세서상 인수권리가 없어 등기 권리만 놓고 보면 단순한 편입니다. 그러나 실제 129호는 연접한 여러 점포와 경계벽 없이 하나의 판매시설로 쓰이고 있고, 조사된 점유관계 중 일부는 대항력 판단에 필요한 정보가 확인되지 않았습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%인 247,940,000원이지만, 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 평가할 물건은 아닙니다. 129호의 경계와 실제 점유자를 특정하고, 미상 임차관계를 해소한 뒤에야 가격을 논할 수 있습니다. 등기는 통과, 현장과 점유는 보류. 이 사건의 핵심은 권리말소보다 ‘어디까지가 내 점포이고 누가 그 공간을 쓰고 있는가’를 확인하는 데 있습니다.
