제주지방법원 2025타경986. 제주시 연동 1454 나인몰 3층 314호입니다. 등기상 소유자는 주식회사랜드피아이고, 2022.11.30. 주식회사신한은행이 채권최고액 3,720,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 뒤이어 2022.12.28. 주식회사신성건설의 채권최고액 2,925,600,000원 근저당이 설정됐고, 2025.02.27. 신한은행의 임의경매개시결정, 2025.05.01. 제주특별자치도의 압류가 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 528,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가 258,720,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치는 같은 개념이 아닙니다. 실거래 시세 자료가 확인되지 않는 만큼 이 49%만으로 ‘저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경986 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 3층314호 |
| 사건 용도 | 대지 |
| 현황 | 집합건축물대장상 일반음식점 · 인근 구분점포와 무관한 단일 점포 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사랜드피아 |
| 감정가 / 최저가 | 528,000,000원 / 258,720,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 3,207,163,196원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.11.30. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 2022.12.28. 주식회사신성건설 근저당, 2025.02.27. 임의경매개시결정, 2025.05.01. 제주특별자치도 압류는 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2024.06.20. 설정됐던 제주특별자치도 압류는 2024.07.23. 이미 해제·말소됐습니다.
② 임차·점유 확인 — 314호는 공실, 다른 호수 조사내역은 구분해서 본다
매각물건명세서 비고상 3층 314호는 현재 공실이고 집자재가 방치된 상태입니다. 현황조사에는 나인몰의 다른 호수에 관한 임차 조사내역도 함께 확인됩니다. 이들은 점유 부분이 121호·122호·129호·160호·161호·169호·170호·171호·242호 등으로 기재돼 있어, 314호와 동일 점포로 보아 보증금을 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)플라이 코리아 | 소재지1~2(121호,122호) 외 제시외 인접 호수 8개 호수 | 2024.05.13 | 50,000,000원 | 1,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)리미노팩토리 | 1층 121호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 티노파이브 | 소재지3~5(129호,160호,161호) 외 제시외 인접 호수 26개소 | 2023.06.09 | 500,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)나인위드 | 소재지6~7(169호,170호) 외 제시외 171호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)프로젝트엠 | 소재지6~7(169호,170호) 외 제시외 171호 | 미상 | 10,000,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)에이치엔엠코리아 | 2층 242호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 검증은 별개
현재 최저가는 258,720,000원으로 감정가 528,000,000원의 49%입니다. 이미 두 차례 유찰됐고, 다음 회차 가정은 181,104,000원(감정가 34%), 그다음은 126,772,799원(감정가 24%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,422,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,720,000,000원 | 254,297,920원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신성건설 | 2,925,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 6,645,600,000원 중 채권자 예상배당은 254,297,920원이며 미배당은 6,391,302,080원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 점포 특정·이용상태 체크
- 현재 상태. 집합건축물대장상 일반음식점이며 현재 공실이고 집자재가 방치된 상태입니다.
- 점포 형태. 좌측면과 우측면에는 벽체가 설치돼 있고 전면부에는 벽체가 설치돼 있지 않습니다.
- 구분 특정. 경계표지와 건물번호표지는 없지만 단일 점포로서 위치와 면적은 건축물현황도에 의해 특정됩니다.
- 독립성. 인근 구분점포와 무관한 단일 점포로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 토지·입지 관련 확인사항
- 토지 현황. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,360,000원입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이 확인됩니다.
- 관련 구역. 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 포함되고, 건축계획심의대상구역·자연취락지구·제1종지구단위계획구역·중로1류는 저촉으로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 최저가 258,720,000원이 실제 상권 시세에서 어떤 위치인지 동일 건물·유사 점포 거래를 따로 확인하세요.
- 공실 점포 환금성. 현재 공실인 일반음식점 점포이므로 임대료·공실기간·관리비와 실제 매수수요를 확인해야 합니다.
- 점포 경계. 경계표지와 건물번호표지가 없으므로 건축물현황도를 현장에서 대조해 314호의 위치와 경계를 확인하세요.
- 임차 조사 구분. 현황조사상 다른 호수 점유자들의 보증금을 314호 인수금액으로 합산하면 안 됩니다. 314호는 명세서 비고상 공실로 기재돼 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 그것이 곧 매수인 인수액은 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 별도 검증
이 물건은 권리만 놓고 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 명시 인수권리도 없어 매수인 인수 0원으로 분석됩니다. 현재 최저가도 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 그러나 실거래 시세가 확인되지 않는 상황에서 이 할인율을 그대로 시장 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 더구나 이미 2회 유찰됐고, 314호는 현재 공실인 일반음식점 단일 점포입니다. 결론은 권리는 비교적 명료하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
