제주지방법원 2025타경986. 제주시 연동 1454 나인몰 3층 314호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급되어 있고, 소유자는 주식회사랜드피아입니다. 2022.11.30. 주식회사랜드피아로 소유권이 이전됐으며 거래가액은 588,420,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 3,720,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 2022.12.28. 주식회사신성건설의 근저당권 2,925,600,000원과 2025.02.27. 임의경매개시결정, 2025.05.01. 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 핵심은 단순합니다. 현재 회차 예상 매각가 369,600,000원에서 집행비용 5,974,400원을 제외한 363,625,600원이 선순위 신한은행에 배당되고, 후순위 신성건설에는 배당이 없습니다. 총 채권최고액 기준 미배당은 6,281,974,400원이지만, 제공된 배당분석에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경986 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 3층314호 |
| 등기 / 용도 | 집합건물 · 대지 · 집합건축물대장상 일반음식점 |
| 소유자 | 주식회사랜드피아 |
| 소유권 이전 | 2022.11.30. · 거래가액 588,420,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 528,000,000원 / 369,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사신한은행 / 3,207,163,196원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 현재 상태 | 공실 · 집자재 방치 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.05.16. 주식회사하나자산신탁 명의의 소유권보존 신탁이 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2022.11.30. 주식회사랜드피아로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 신성건설 근저당, 신한은행의 임의경매개시결정, 제주특별자치도의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.06.20. 제주특별자치도 압류는 2024.07.23. 해제되어 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 조사 — 314호는 공실, 다른 호수 기재는 분리해서 봐야 한다
매각물건명세서 비고에는 대상 314호가 인근 구분점포와 무관한 단일 점포이며 현재 공실(집자재 방치 상태)이라고 기재되어 있습니다. 현황조사에는 여러 법인의 점유정보가 함께 기재되어 있으나, 아래 기재 장소는 121호·122호·129호·160호·161호·169호·170호·171호·242호 등으로서 대상 314호와 일치하지 않습니다.
| 점유자 | 기재 장소 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)플라이 코리아 | 소재지1~2(121호,122호) 외 제시외 인접 호수 8개 호수 | 2024.05.13 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)리미노팩토리 | 1층 121호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
| 주식회사 티노파이브 | 소재지3~5(129호,160호,161호) 외 제시외 인접 호수 26개소 | 2023.06.09 | 500,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)나인위드 | 소재지6~7(169호,170호)외 제시외 171호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
| (주)프로젝트엠 | 소재지6~7(169호,170호)외 제시외 171호 | 미상 | 10,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
| (주)에이치엔엠코리아 | 2층 242호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
위 점유자들은 현황조사에 기재된 실제 법인 6곳이지만, 기재 장소가 대상 314호와 일치하지 않습니다. 따라서 이들의 보증금을 314호의 인수금액으로 합산하지 않습니다. 대상 314호 자체는 매각물건명세서 비고상 공실입니다.
③ 가격 — 30% 내려왔지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 528,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 369,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 258,719,999원(감정가 49%), 3회 유찰 시 181,103,999원(감정가 34%)입니다.
그러나 이 사건에는 대상 점포와 비교할 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 현재 가격의 적정성은 실거래 비교 없이 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 369,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,974,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 3,720,000,000원 | 363,625,600원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사신성건설 | 2,925,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 6,645,600,000원 중 363,625,600원이 배당되고, 6,281,974,400원이 미배당되는 계산입니다. 신청채권자 신한은행의 청구액은 3,207,163,196원이며 현재 회차 예상 배당액 363,625,600원으로는 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 특성·현황 메모
- 이용상태. 대상 314호는 집합건축물대장상 ‘일반음식점’입니다.
- 점포 형태. 인근 구분점포와 무관한 단일 점포이며, 좌측면 및 우측면에는 벽체가 설치되어 있고 전면부에는 벽체가 설치되어 있지 않습니다.
- 공실. 현재 공실이며 집자재가 방치된 상태입니다.
- 특정 가능성. 경계표지와 건물번호표지가 없으나 단일점포로서 위치와 면적은 건축물현황도에 의해 특정됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·부정형·중로각지이며 토지면적은 6,974.0㎡, 공시지가는 1,360,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 자연녹지지역을 포함하고 일반상업지역 접함, 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 314호 현황 확인. 공실·집자재 방치 상태와 전면부 벽체 미설치 상태를 현장에서 직접 확인합니다.
- 경계 확인. 경계표지·건물번호표지가 없으므로 건축물현황도로 대상 점포의 위치와 면적을 대조합니다.
- 점유자 혼동 주의. 현황조사에 기재된 법인들의 점유 장소가 314호인지 원본 서류와 현장에서 다시 대조합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 369,600,000원을 감정가 할인율만으로 판단하지 말고 대상 점포와 비교 가능한 거래자료를 확인합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 재확인합니다.
- 등기 원본 대조. 2026.08.13. 발급 등기사항전부증명서와 매각기일 전 최신 등기 변동 여부를 확인합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022.11.30. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 신성건설 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 가격은 다릅니다. 감정가 528,000,000원에서 한 차례 유찰돼 369,600,000원까지 내려왔지만, 대상 점포의 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 시장보다 싼지는 확인할 수 없습니다. 게다가 대상은 집합건축물대장상 일반음식점인 단일 점포이고 현재 공실입니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 없지만, 가격·환금성 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
