487,200,000원
제주지방법원 2025타경986. 제주시 연동 1454 나인몰 1층170호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급되어 있습니다. 등기 흐름의 기준은 2022년 11월 30일 설정된 주식회사신한은행 근저당권 3,720,000,000원입니다. 그 뒤 2022년 12월 28일 주식회사신성건설 근저당권 2,925,600,000원이 설정됐고, 2025년 2월 27일 신한은행이 임의경매를 신청했습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 487,200,000원으로 감정가 696,000,000원의 70%입니다. 하지만 실거래 비교 자료가 없기 때문에 이 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 현황조사와 매각물건명세서에는 170호를 포함한 공간에 전입일 또는 보증금이 확인되지 않은 점유관계가 함께 나타나므로, 현재 자료만으로는 점유 리스크를 완전히 제거할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경986 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층170호 · 제주특별자치도 제주시 과원로 128 |
| 용도 | 대지 |
| 등기 형태 | 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사랜드피아 |
| 감정가 / 최저가 | 696,000,000원 / 487,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 3,207,163,196원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.11.30. 을구 1번 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,720,000,000원이고 공동담보목록 제2022-1337호가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 주식회사신성건설 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 확인된 자료와 미상 항목을 분리
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)플라이 코리아 | 소재지1~2(121호,122호) 외 제시외 인접 호수 8개 호수 | 50,000,000원 | 2024.05.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)리미노팩토리 | 1층 121호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 티노파이브 | 소재지3~5(129호,160호,161호) 외 제시외 인접 호수 26개소 | 500,000,000원 | 2023.06.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)나인위드 | 소재지6~7(169호,170호)외 제시외 171호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)프로젝트엠 | 소재지6~7(169호,170호)외 제시외 171호 | 10,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)에이치엔엠코리아 | 2층 242호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 제시외 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
(주)플라이 코리아와 주식회사 티노파이브는 전입일이 각각 2024.05.13, 2023.06.09로 말소기준일 2022.11.30보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 (주)나인위드와 (주)프로젝트엠은 170호를 포함하는 점유 부분으로 조사됐으나 전입일이 확인되지 않았습니다. 특히 (주)나인위드는 보증금도 미상이고, (주)프로젝트엠은 보증금 10,000,000원이 확인되지만 전입일이 미상이므로 대항력을 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 487,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,272,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 3,720,000,000원 | 479,928,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사신성건설 | 2,925,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상매각가 487,200,000원에서는 집행비용 7,272,000원을 제외한 479,928,000원이 신한은행에 배당되고, 신성건설과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 채권자 총 미배당액은 6,165,672,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 1회 유찰된 감정가 70%, 즉 487,200,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 341,040,000원, 3회 유찰 시 238,727,999원입니다. 다만 이 사건에는 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 어느 회차가 실제 시세 대비 저렴한지 판단할 자료가 없습니다.
⑤ 이용상태·현장 확인 포인트
- 호실 경계. 매각물건명세서에는 전면부·좌측면·우측면·후면부 모두 경계벽이 설치되어 있지 않다고 기재되어 있습니다.
- 건축물대장상 용도. 170호 관련 비고에는 집합건축물대장상 ‘제2종근린생활시설(휴게음식점)’으로 기재되어 있습니다.
- 연접 호수 사용. 본 건은 연접한 169호·171호와 함께 사용되는 형태가 기재되어 있어, 실제 독립성·출입구·점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 토지 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 중로각지로 조사되어 있습니다.
- 용도지역. 토지 자료에는 자연녹지지역이 기재되어 있고, 일반상업지역 접함·고도지구 접함·중로1류 저촉 등의 내용이 함께 확인됩니다.
- 공시지가. 공시지가는 1,360,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 170호 점유관계 확인. (주)나인위드·(주)프로젝트엠의 실제 점유 여부, 계약관계, 전입 또는 사업자등록 관련 일자를 원본으로 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. (주)나인위드 등 보증금이 미상인 점유관계는 배당 및 인수 판단 전에 보완이 필요합니다.
- 경계벽·독립성 확인. 경계벽이 없고 169호·171호와 함께 사용되는 형태이므로, 낙찰 후 독립된 점유·사용이 가능한지 현장 확인이 중요합니다.
- 가격 별도 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 696,000,000원과 최저가 487,200,000원만으로 시세 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제는 미반영되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 점유는 단순하지 않다
이 사건의 등기상 구조만 보면 말소기준은 명확하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 배당 계산 역시 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다. 하지만 170호를 포함한 실제 점유관계에는 전입일과 보증금이 확인되지 않은 항목이 남아 있고, 경계벽 없이 연접 호수와 함께 사용되는 형태도 기재되어 있습니다.
따라서 이 물건은 “최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다”는 가격 숫자보다 “170호를 실제 누가 어떤 계약으로 점유하고 있는가”를 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 실거래 자료도 없어 현 단계에서는 가격이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 미상 점유가 남아 있어 현장·원본 확인 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
