제주지방법원 2025타경986. 등기사항전부증명서상 집합건물인 제주시 연동 1454 나인몰 1층170호입니다. 사건표시 용도는 대지이고, 등기상 소유자는 주식회사랜드피아입니다. 2022.11.30. 주식회사신한은행이 채권최고액 3,720,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 뒤이어 2022.12.28. 주식회사신성건설의 채권최고액 2,925,600,000원 근저당이 설정됐고, 2025.02.27. 주식회사신한은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다.
권리 순서만 보면 구조는 명확합니다. 말소기준 이후 설정된 주식회사신성건설 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건에서 입찰자가 집중해서 봐야 할 부분은 등기 순위보다 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 여러 법인과 제시외 점유가 기재되어 있고, 일부는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판단이 끝나지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경986 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층170호 |
| 사건표시 용도 | 대지 |
| 등기 문서 | 등기사항전부증명서 - 집합건물 - |
| 소유자 | 주식회사랜드피아 |
| 감정가 / 최저가 | 696,000,000원 / 341,040,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사신한은행 / 3,207,163,196원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 점유는 별도 확인
2022.05.16. 주식회사하나자산신탁 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2022.11.30. 주식회사랜드피아 앞으로 소유권이전 및 신탁등기말소가 접수됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사신성건설 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유·임차 현황
| 점유자 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)플라이 코리아 | 소재지1~2(121호,122호) 외 제시외 인접 호수 8개 호수 | 2024.05.13 | 50,000,000원 / 1,000원 | 없음 | 미상 |
| (주)리미노팩토리 | 1층 121호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 주식회사 티노파이브 | 소재지3~5(129호,160호,161호) 외 제시외 인접 호수 26개소 | 2023.06.09 | 500,000,000원 | 없음 | 미상 |
| (주)나인위드 | 소재지6~7(169호,170호)외 제시외 171호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| (주)프로젝트엠 | 소재지6~7(169호,170호)외 제시외 171호 | 미상 | 10,000,000원 | 가능·미상 | 미상 |
| (주)에이치엔엠코리아 | 2층 242호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 제시외 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
(주)플라이 코리아의 2024.05.13. 전입신고와 주식회사 티노파이브의 2023.06.09. 전입신고는 말소기준권리인 2022.11.30.보다 늦으므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 (주)리미노팩토리, (주)나인위드, (주)프로젝트엠, (주)에이치엔엠코리아 및 제시외 점유는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 특히 (주)나인위드와 (주)프로젝트엠은 169호·170호·171호 점유관계로 기재되어 있어 본건 170호와 직접 맞닿아 있습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 696,000,000원, 현재 최저매각가는 341,040,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰·감정가 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 238,727,999원·감정가 34%, 4회 유찰 시 167,109,599원·감정가 24%입니다.
현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이므로, 명세서 기준 실질취득은 현재 최저매각가와 같은 341,040,000원입니다. 다만 전입·보증금 미상 점유자의 권리가 새로 확인될 경우에는 이 판단을 다시 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 341,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,574,560원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 3,720,000,000원 | 335,465,440원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사신성건설 | 2,925,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 6,645,600,000원 중 335,465,440원이 배당되고, 미배당은 6,310,134,560원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 물적 현황·토지 메모
- 사건표시. 용도는 대지이며, 등기사항전부증명서 문서 유형은 집합건물입니다.
- 건축물 이용. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)으로 기재되어 있습니다.
- 경계. 전면부·좌측면·우측면·후면부 모두 경계벽이 설치되어 있지 않은 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로각지 · 토지면적 6,974㎡ · 공시지가 1,360,000원/㎡입니다.
- 용도지역·지구. 자연녹지지역 포함, 일반상업지역 접함, 건축계획심의대상구역 저촉, 장애물제한표면구역 포함, 지하수자원특별관리구역 포함으로 표시됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 재확인. 전입일·보증금 미상 점유자는 대항력 없음으로 처리하지 말고, 대항력 가능·미상 상태로 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 170호 직접 점유 확인. (주)나인위드와 (주)프로젝트엠이 169호·170호·171호 점유관계로 기재되어 있으므로 실제 점유자·사용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계벽 확인. 경계벽이 설치되어 있지 않고 연접 호수와 함께 사용되는 내용이 있으므로 낙찰 후 독립 사용 가능 범위와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 2회 유찰·감정가 49%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 별도의 시세 검증이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 주식회사신한은행과 주식회사신성건설에 큰 미배당이 발생하더라도 현재 명세서 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 미상 점유의 권리 확인 결과가 달라지면 다시 검토해야 합니다.
- 매각기일. 2026.09.22. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유 상태를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘미상 점유’를 닫아야 한다
현재 최저매각가는 341,040,000원으로 감정가 696,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 등기 권리만 보면 2022.11.30. 주식회사신한은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 명세서상 인수권리도 해당사항 없어 구조가 단순합니다.
하지만 이 사건은 등기가 깨끗하다는 이유만으로 바로 안전형이라고 결론내리기 어렵습니다. 전입신고일·보증금 미상 점유가 남아 있고, 특히 본건 170호는 169호·171호와 함께 점유·사용되는 내용과 경계벽 미설치가 확인됩니다. 따라서 현재 판단은 “등기상 인수 0원, 그러나 미상 점유와 독립 사용 범위 확인 전까지는 보수적으로 접근”이 적절합니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 매력적으로 보일 수 있지만, 시세 검증과 점유 확인이 끝난 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
