제주지방법원 2025타경986. 제주시 연동 1454 나인몰 1층 161호가 대상입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 등기사항전부증명서는 집합건물입니다. 매각물건명세서에는 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이지만, 본건 및 인접한 여러 구분점포와 함께 하나의 판매시설(골프샵)로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 본건 전면부·좌측면·우측면 모두 벽체가 없고, 판매시설 내부 구분점포 사이에도 경계벽이 없는 오픈 형태입니다.
가격은 감정가 642,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가 314,580,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 비교할 실거래 시세 자료가 없으므로 이 49%만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건의 핵심은 할인율보다 구분점포의 실제 경계와 점유관계, 그리고 대항력 판정이 끝나지 않은 임차 현황입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경986 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층 161호 |
| 등기 표시 | 집합건물 · 제주특별자치도 제주시 과원로 128 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) · 인접 구분점포와 함께 판매시설(골프샵) 이용 |
| 소유자 | 주식회사랜드피아 · 거래가액 773,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 642,000,000원 / 314,580,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 3,207,163,196원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2022.11.30 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,720,000,000원이고 공동담보목록 제2022-1337호가 기재되어 있습니다. 뒤이어 2022.12.28 설정된 주식회사신성건설 근저당권 2,925,600,000원과 2025.02.27 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 6명, 그중 4건은 대항력 가능·미상
현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 6명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없어 아래 6건을 그대로 실제 임차인 현황으로 봅니다. (주)플라이 코리아와 주식회사 티노파이브는 전입신고가 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 반면 나머지 4건은 전입신고일이 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)플라이 코리아 | 소재지1~2(121호,122호) 외 제시외 인접 호수 8개 호수 | 50,000,000원 | 없음 2024.05.13 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)리미노팩토리 | 1층 121호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 티노파이브 | 소재지3~5(129호,160호,161호) 외 제시외 인접 호수 26개소 | 500,000,000원 | 없음 2023.06.09 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)나인위드 | 소재지6~7(169호,170호) 외 제시외 171호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)프로젝트엠 | 소재지6~7(169호,170호) 외 제시외 171호 | 10,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)에이치엔엠코리아 | 2층 242호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 유보
감정가 642,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 314,580,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 220,206,000원, 4회 유찰 시 154,144,200원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 314,580,000원 | 309,375,880원 | 6,336,224,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 220,206,000원 | 216,323,116원 | 6,429,276,884원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 154,144,200원 | 151,186,181원 | 6,494,413,819원 | 0원 |
채권총액이 매각대금을 크게 웃돌아 유찰이 진행될수록 미배당액은 증가하지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 시세 실거래 자료가 없어 314,580,000원이 시장가 대비 얼마나 낮은지는 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (현재 회차 314,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,204,120원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,720,000,000원 | 309,375,880원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사신성건설 | 2,925,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 6,645,600,000원 중 309,375,880원 배당, 미배당 6,336,224,120원. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 구분점포·현황 리스크
따라서 이 물건은 등기상 말소관계만 확인하고 끝내기 어렵습니다. 실제 161호의 위치·범위가 현장에서 어떻게 식별되는지, 현재 골프샵 시설과 임차인 시설물이 어떤 방식으로 걸쳐 있는지, 낙찰 후 독립적인 점유·사용을 위해 어떤 정리가 필요한지를 현장 확인해야 합니다.
⑥ 토지·이용 여건
- 토지. 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 면적 6,974.0㎡ · 평지 · 부정형 · 중로각지입니다.
- 공시지가. 1,360,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역으로 표시되어 있고, 일반상업지역은 접함으로 기재되어 있습니다.
- 계획·제한. 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역 포함, 건축계획심의대상구역·자연취락지구·제1종지구단위계획구역·중로1류 저촉, 고도지구·방화지구 접함으로 정리되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 161호 실경계 확인. 경계벽·경계표지·건물번호표지가 없는 상태이므로 집합건축물대장 건축물현황도와 실제 위치를 반드시 대조해야 합니다.
- 티노파이브 점유 확인. 161호가 포함된 점유 부분으로 기재된 주식회사 티노파이브의 실제 점유 범위와 시설물을 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 4건 확인. (주)리미노팩토리·(주)나인위드·(주)프로젝트엠·(주)에이치엔엠코리아는 신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 일부 임차인은 보증금도 확인되지 않으므로 최신 매각물건명세서와 현황조사를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장 건축물현황도와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 경계와 점유가 먼저”
이 사건은 등기만 보면 비교적 명확합니다. 2022.11.30 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 현황으로 넘어가면 난도가 달라집니다. 실제 임차인 6명 중 4건은 대항력 가능·미상이고, 161호를 포함한 다수의 구분점포가 경계벽 없이 하나의 골프샵으로 이용되고 있습니다. 경계표지와 건물번호표지도 없다고 기재되어 있습니다. 여기에 시세 자료까지 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 등기상 인수는 0원이지만, 현장 경계·점유 확인이 끝나야 비로소 입찰가를 논할 수 있는 물건입니다.
