제주지방법원 2025타경986. 제주시 연동 1454 나인몰 1층 161호입니다. 등기상 소유자는 주식회사랜드피아이고, 2022.11.30 거래가액 773,800,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 3,720,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2022.12.28 신성건설 근저당과 2025.02.27 신한은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 매각 후 인수되는 권리는 확인되지 않으며 배당표에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 물건은 단순히 “인수 0원”만 보고 판단하기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 본 건의 전면부·좌측면·우측면 모두 벽체가 없고, 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이지만 현황은 129호·160호를 비롯한 연접 구분점포들과 함께 하나의 판매시설(골프샵)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 내부 구분점포 사이에도 경계벽이 없으며 현황 경계표지와 건물번호표지도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경986 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층 161호 · 과원로 128 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) · 연접 호수와 함께 판매시설(골프샵) 이용 |
| 소유자 | 주식회사랜드피아 · 2022.11.30 소유권이전 · 거래가액 773,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 642,000,000원 / 449,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 3,207,163,196원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.11.30 을구 1번 신한은행 근저당입니다. 채권최고액은 3,720,000,000원이고 공동담보목록 제2022-1337호가 기재돼 있습니다. 2022.12.28 설정된 신성건설 근저당 2,925,600,000원과 2025.02.27 경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 — 161호는 티노파이브, 경계 불명확성은 별도 확인
현황조사에 기재된 실제 임차·점유자는 6명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 중 본 건 161호를 명시적으로 포함하는 점유자는 주식회사 티노파이브입니다. 티노파이브는 129호·160호·161호와 제시외 인접 호수 26개소를 점유하는 것으로 조사됐고, 전입일은 2023.06.09, 보증금은 500,000,000원입니다. 전입일이 2022.11.30 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
| 임차·점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)플라이 코리아 | 121호·122호 외 제시외 인접 호수 8개 호수 | 50,000,000원 | 2024.05.13 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)리미노팩토리 | 1층 121호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 티노파이브 | 129호·160호·161호 외 제시외 인접 호수 26개소 | 500,000,000원 | 2023.06.09 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)나인위드 | 169호·170호 외 제시외 171호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)프로젝트엠 | 169호·170호 외 제시외 171호 | 10,000,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)에이치엔엠코리아 | 2층 242호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 30% 낮아졌지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 642,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 449,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 이 사건에서 확인되는 가격 판단 근거만으로는 동일한 161호 구분점포의 최근 거래가격과 직접 비교할 수 없으므로, 단순히 감정가 대비 30% 하락했다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.
특히 현황상 여러 호수가 하나의 골프샵으로 통합 이용되고 있고 본 건 자체의 경계표지와 건물번호표지가 없는 상태이므로, 일반적인 독립 구분점포와 동일한 가격 기준을 적용하기 전에 161호의 실제 위치·면적·독립 사용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 449,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,894,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,720,000,000원 | 442,506,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사신성건설 | 2,925,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 449,400,000원 가정 시 집행비용 6,894,000원을 제외한 442,506,000원이 신한은행에 배당되고, 신성건설과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 6,203,094,000원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 다른 문제
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 449,400,000원 | 442,506,000원 | 6,203,094,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 314,580,000원 | 309,375,880원 | 6,336,224,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 220,206,000원 | 216,323,116원 | 6,429,276,884원 | 0원 |
신청채권자 신한은행의 청구액은 3,207,163,196원입니다. 현재 회차에서는 442,506,000원, 2회 유찰 시에는 309,375,880원, 3회 유찰 시에는 216,323,116원이 배당되는 시나리오이며 어느 경우에도 신청채권은 전액 만족되지 않습니다. 그러나 이 채권 부족분과 매수인이 떠안는 금액은 별개입니다. 제공된 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 현황·입지 메모
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이나, 본 건과 연접한 여러 호수들이 경계벽 없이 하나의 판매시설(골프샵)로 이용 중입니다.
- 경계. 본 건 전면부·좌측면·우측면 모두 벽체가 없고, 내부 구분점포 간에도 경계벽이 없습니다. 현황 경계표지와 건물번호표지도 없습니다.
- 토지 특성. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 중로각지로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,360,000원/㎡이며 토지면적은 6,974㎡로 기재돼 있습니다.
- 지역·지구. 자연녹지지역에 포함되고 일반상업지역·고도지구·방화지구 등에 접하며, 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 건축 관련. 건축계획심의대상구역·자연취락지구·제1종지구단위계획구역·중로1류에 저촉되는 것으로 기재돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 161호 위치 특정. 경계표지·건물번호표지가 없으므로 집합건축물대장 건축물현황도와 현장을 대조해 실제 161호 위치를 특정해야 합니다.
- 독립 사용 가능성. 현재 여러 호수가 하나의 골프샵으로 연결돼 있으므로 낙찰 후 161호만 독립적으로 사용할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 161호를 포함하는 티노파이브의 실제 시설물·영업공간이 어느 범위까지인지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임차권리 구분. 티노파이브는 대항력 없음으로 판정돼 있지만 다른 호수의 일부 점유자는 전입일·보증금이 미상입니다. 인접 호수와의 경계가 불명확한 만큼 점유관계를 분리해 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 독립 구분점포로서의 거래가치와 현황 상태를 별도로 검증해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 신한은행·신성건설의 미배당액이 크더라도 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘경계와 점유’가 어렵다
등기만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2022.11.30 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 신성건설 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서의 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
문제는 현황입니다. 161호는 벽체·경계표지·건물번호표지가 없는 채 여러 인접 호수와 하나의 판매시설로 쓰이고 있습니다. 본 건을 포함하는 티노파이브는 보증금 500,000,000원이지만 2023.06.09 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 그렇더라도 실제 인도와 독립 사용을 위해서는 161호의 물리적 위치와 점유 경계를 먼저 확정해야 합니다.
현재 최저가 449,400,000원은 감정가의 70%지만 이 할인율만으로 시장가격보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 등기상 인수는 낮고, 현황 확인 난도는 높다. 이 사건의 핵심은 채권 미배당액이 아니라 경계 없는 구분점포를 실제로 어떻게 특정하고 인도받을 수 있는지에 있습니다.
