제주지방법원 2025타경986. 제주시 연동 1454 나인몰 1층 160호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사랜드피아이며, 2022.11.30. 소유권이전 당시 거래가액은 291,500,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 3,720,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 2022.12.28. 주식회사신성건설 근저당권 2,925,600,000원, 2025.02.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 순위만 보면 기준은 분명합니다. 그러나 이 사건은 등기부보다 현황조사와 매각물건명세서의 점유 내용을 더 주의해서 볼 필요가 있습니다. 확인된 일부 임차인은 말소기준권리 이후 전입신고로 대항력이 없지만, 다른 점유자들은 전입신고일 또는 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 또한 160호 자체도 인접 구분점포들과 경계벽 없이 하나의 판매시설로 사용 중입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경986 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층 160호 · 제주특별자치도 제주시 과원로 128 |
| 용도 | 대지 · 토지이용상황 상업용 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 주식회사랜드피아 · 2022.11.30. 소유권이전 · 거래가액 291,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 182,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 3,207,163,196원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 토지 | 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로각지 · 공시지가 1,360,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당
말소기준권리는 2022.11.30. 접수된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,720,000,000원이며 공동담보목록 제2022-1337호가 기재돼 있습니다. 그 이후 설정된 주식회사신성건설의 근저당권 2,925,600,000원과 2025.02.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 별도로 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — ‘대항력 없음’과 ‘미상’을 구분해야 한다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)플라이 코리아 | 소재지1~2(121호,122호) 외 제시외 인접 호수 8개 호수 | 2024.05.13 | 50,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)리미노팩토리 | 1층 121호 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 티노파이브 | 소재지3~5(129호,160호,161호) 외 제시외 인접 호수 26개소 | 2023.06.09 | 500,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)나인위드 | 소재지6~7(169호,170호)외 제시외 171호 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)프로젝트엠 | 소재지6~7(169호,170호)외 제시외 171호 | 미상 | 10,000,000원 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)에이치엔엠코리아 | 2층 242호 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
(주)플라이 코리아의 전입신고일 2024.05.13.과 주식회사 티노파이브의 2023.06.09.은 모두 말소기준권리인 2022.11.30.보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 반면 (주)리미노팩토리, (주)나인위드, (주)프로젝트엠, (주)에이치엔엠코리아는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 보증금까지 미상인 점유자는 금액을 임의로 추정해서는 안 됩니다.
③ 현황 핵심 — 160호 경계가 독립적으로 닫혀 있지 않다
매각물건명세서에는 본 건의 전면부·좌측면·우측면 모두 벽체가 없음이 기재되어 있습니다. 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이지만, 현황은 본 건 및 연접한 여러 호수들과 함께 하나의 판매시설(골프샵)으로 이용 중입니다. 판매시설 내부 구분점포 사이에는 경계벽이 없이 오픈되어 있고 일부 임차인 시설물 등으로 구획돼 있습니다.
또한 현황상 경계표지와 건물번호표지가 없는 구분점포 형태로 조사됐습니다. 따라서 등기상 160호와 실제 영업공간에서 어느 부분이 대응하는지, 인접 호수 점유와 시설물 범위가 어떻게 나뉘는지는 입찰 전에 반드시 확인해야 할 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,357,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 3,720,000,000원 | 179,342,200원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사신성건설 | 2,925,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 182,700,000원 가정 시 채권자 총 청구액 6,645,600,000원 중 179,342,200원이 배당되고, 미배당액은 6,466,257,800원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 182,700,000원 | 179,342,200원 | 6,466,257,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 127,889,999원 | 125,299,539원 | 6,520,300,461원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 89,522,999원 | 87,511,585원 | 6,558,088,415원 | 0원 |
현재 회차는 감정가 261,000,000원에서 1회 유찰된 182,700,000원입니다. 추가 유찰 시 제공된 시나리오는 127,889,999원과 89,522,999원입니다. 다만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 실제 가격 판단은 해당 160호와 같은 조건의 거래·임대·상권 자료 확인이 별도로 필요합니다.
⑥ 입지·토지 메모
- 토지 성격. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 지형은 평지·부정형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 토지 규모. 토지면적은 6,974.0㎡, 공시지가는 1,360,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이 기재돼 있고 일반상업지역 접함, 자연취락지구 저촉, 제1종지구단위계획구역 저촉 등의 사항이 있습니다.
- 기타 제한. 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역이 포함되고, 건축계획심의대상구역도 저촉됩니다.
- 도로. 중로1류(폭 20m~25m)가 저촉되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 160호 실제 위치 특정. 전면부·좌측면·우측면 벽체가 없고 경계표지·건물번호표지가 없는 현황이므로 건축물현황도와 현장을 대조해야 합니다.
- 주식회사 티노파이브 점유 확인. 현황조사상 점유 범위에 160호가 포함되어 있으므로 실제 사용·인도 범위를 확인해야 합니다.
- 미상 임차인 확인. 전입신고일 또는 보증금이 미상인 점유자는 대항력을 단정하지 말고 매각물건명세서·현황조사 원본을 보완 확인해야 합니다.
- 명시 인수권리 확인. 현재 자료에는 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 기재돼 있으므로 입찰 직전 최신 명세서와 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 261,000,000원 대비 현재 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 않습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 실제로 넘겨받는가’를 확인할 사건
등기 권리 구조 자체는 단순합니다. 2022.11.30. 신한은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 근저당권과 경매개시결정은 소멸하며, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 160호가 독립된 벽체와 표지를 갖춘 통상적인 구분점포 현황이 아니라는 점입니다.
주식회사 티노파이브의 점유 범위에 160호가 포함돼 있고, 다른 점유자 중에는 전입신고일 또는 보증금이 미상인 곳도 존재합니다. 따라서 ‘등기상 인수 0원’만 보고 안전형으로 결론내리기에는 확인할 현황이 남아 있습니다. 현재 최저가는 182,700,000원이지만 시세 자료가 없으므로 가격 메리트도 별도로 검증해야 합니다. 이 사건은 말소 여부보다 실제 호실의 경계, 점유범위, 미상 임차관계 확인이 먼저입니다.
