말소기준권리 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음입니다. 다만 대상 160호는 연접한 여러 구분점포와 경계벽 없이 하나의 판매시설로 이용 중이고, 현황조사에는 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 주체도 있어 실제 점유범위와 대항력 가능성 확인이 입찰 전 핵심입니다.
제주지방법원 2025타경986. 제주시 연동 1454 나인몰 1층160호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사랜드피아이고, 2022.11.30 주식회사신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2022.12.28 주식회사신성건설 근저당권과 2025.02.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
다만 등기 관계가 단순하다고 점유관계까지 단순한 것은 아닙니다. 본 건 전면부·좌측면·우측면에는 벽체가 없고, 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)인 본 건은 연접한 여러 호수와 함께 하나의 판매시설인 골프샵으로 이용 중입니다. 내부 구분점포 사이에도 경계벽이 없고 일부 임차인 시설물로 구획되어 있으며, 현황 경계표지와 건물번호표지도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경986 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층160호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 과원로 128 |
| 사건 용도 | 대지 |
| 현황 | 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) · 연접 여러 호수와 하나의 판매시설(골프샵)로 이용 |
| 소유자 | 주식회사랜드피아 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 127,890,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 3,207,163,196원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당
2022.05.16 주식회사하나자산신탁 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2022.11.30 주식회사랜드피아 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권의 채권최고액은 3,720,000,000원이며 말소기준권리입니다. 이후 주식회사신성건설의 2,925,600,000원 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 160호 직접 점유와 미상 점유를 분리해서 봐야 한다
| 점유·임차 주체 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 판단 |
|---|---|---|---|---|
| (주)플라이 코리아 | 소재지1~2(121호,122호) 외 제시외 인접 호수 8개 호수 | 2024.05.13 | 50,000,000원 | 대항력 없음 |
| (주)리미노팩토리 | 1층 121호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 주식회사 티노파이브 | 소재지3~5(129호,160호,161호) 외 제시외 인접 호수 26개소 | 2023.06.09 | 500,000,000원 | 대항력 없음 |
| (주)나인위드 | 소재지6~7(169호,170호)외 제시외 171호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| (주)프로젝트엠 | 소재지6~7(169호,170호)외 제시외 171호 | 미상 | 10,000,000원 | 대항력 가능·미상 |
| (주)에이치엔엠코리아 | 2층 242호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
대상 160호가 명시적으로 포함된 점유자는 주식회사 티노파이브입니다. 전입일은 2023.06.09로 말소기준권리인 2022.11.30 신한은행 근저당보다 뒤이고, 현황조사·매각물건명세서상 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금은 500,000,000원이지만 말소기준권리 이후 전입이므로 이를 낙찰자의 인수금액으로 합산하면 안 됩니다.
반면 (주)리미노팩토리, (주)나인위드, (주)프로젝트엠, (주)에이치엔엠코리아는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 일부는 보증금도 확인되지 않았습니다. 이들을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없지만, 경계벽과 현황 경계표지가 없는 오픈형 구조이므로 실제 점유범위가 160호와 어떻게 연결되는지 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격·배당 — 시세 대신 현재 회차의 회수구조를 본다
현재 최저매각가는 127,890,000원으로 감정가 261,000,000원의 49%입니다. 현재 회차는 2회 유찰 상태이고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 89,523,000원, 4회 유찰 시 62,666,099원입니다. 실거래 시세를 근거로 가격이 싸다고 단정하기보다, 이 물건은 유찰 회차와 점유·물리적 경계 리스크를 함께 봐야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,590,460원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 3,720,000,000원 | 125,299,540원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사신성건설 | 2,925,600,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 127,890,000원 가정. 채권총액 6,645,600,000원 중 125,299,540원이 배당되고 미배당은 6,520,300,460원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 127,890,000원 | 125,299,540원 | 6,520,300,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 89,523,000원 | 87,511,586원 | 6,558,088,414원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 62,666,099원 | 61,138,109원 | 6,584,461,891원 | 0원 |
⑤ 토지·이용 및 현황 메모
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 6,974.0㎡이며 평지·부정형·중로각지입니다.
- 공시지가. 1,360,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이 포함되고 일반상업지역은 접함으로 확인됩니다.
- 규제. 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 포함되고, 건축계획심의대상구역·자연취락지구·제1종지구단위계획구역·중로1류는 저촉으로 확인됩니다.
- 현황. 본 건 전면부·좌측면·우측면 모두 벽체가 없고, 연접 구분점포와 함께 하나의 판매시설로 이용되며 내부 구분점포 간 경계벽이 없는 오픈형 상태입니다.
- 경계. 현황 경계표지와 건물번호표지가 없는 구분점포 형태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 160호 점유 확인. 주식회사 티노파이브의 실제 사용범위와 명도대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 두고 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 경계 확인. 경계벽·경계표지·건물번호표지가 없어 집합건축물대장 건축물현황도와 실제 위치를 대조해야 합니다.
- 인수금액 재확인. 현재 명세서와 배당 시나리오상 인수액은 0원이지만, 미상 점유자의 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 구조. 현재 매각가에서는 신한은행 근저당도 전액 배당되지 않고 신성건설 배당은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장 건축물현황도를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “점유 확인 완료”는 같은 말이 아니다
등기와 매각물건명세서만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.30 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 등기보다 현황입니다. 160호를 포함한 여러 구분점포가 경계벽 없이 하나의 판매시설로 이용되고 있고, 경계표지와 건물번호표지도 없습니다. 160호가 명시된 주식회사 티노파이브는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 다른 현황조사 점유자 중에는 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주체도 있습니다. 따라서 권리는 정리되지만 점유·경계 확인은 남아 있는 물건으로 보는 것이 맞습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 숫자보다 먼저, 실제 점유범위와 명도대상을 확정하는 것이 이 사건의 선행 과제입니다.
