제주지방법원 2025타경986. 제주시 연동 1454 나인몰 1층 122호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급돼 있습니다. 매각물건명세서에는 해당 호가 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이지만, 121호 및 인접 여러 구분점포와 함께 하나의 판매시설로 이용되고 있으며 구분점포 사이의 경계벽이 없는 오픈된 상태라고 적혀 있습니다.
가격은 감정가 583,000,000원에서 한 차례 유찰돼 408,100,000원까지 내려왔습니다. 하지만 동일 물건의 최근 실거래 비교자료는 없으므로, 단순히 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건은 가격 할인율보다 점유관계와 구분점포의 현황·경계를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경986 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층 122호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 과원로 128 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건물 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) · 인접 구분점포와 하나의 판매시설로 이용 |
| 소유자 | 주식회사랜드피아 · 거래가액 710,870,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 583,000,000원 / 408,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 3,207,163,196원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 별도 확인
말소기준은 2022.11.30. 을구 1번 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,720,000,000원이고 공동담보목록 제2022-1337호가 기재돼 있습니다. 이후 2022.12.28. 설정된 주식회사신성건설 근저당권 2,925,600,000원과 2025.02.27. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 6건 중 4건 판정 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)플라이 코리아 | 소재지1~2(121호,122호) 외 제시외 인접 호수 8개 호수 | 50,000,000원 | 2024.05.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)리미노팩토리 | 1층 121호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 티노파이브 | 소재지3~5(129호,160호,161호) 외 제시외 인접 호수 26개소 | 500,000,000원 | 2023.06.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)나인위드 | 소재지6~7(169호,170호) 외 제시외 171호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)프로젝트엠 | 소재지6~7(169호,170호) 외 제시외 171호 | 10,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)에이치엔엠코리아 | 2층 242호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 6건은 서로 중복된 보증기관 신고로 합산된 것은 아닙니다. 다만 각 점유 범위가 여러 호수에 걸쳐 있고, 특히 본건 122호를 직접 포함하는 것으로 기재된 (주)플라이 코리아는 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 나머지 미상 점유자들이 실제 122호와 어떤 점유 관계를 갖는지는 현장에서 구분해 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 408,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,481,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 3,720,000,000원 | 401,619,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사신성건설 | 2,925,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 6,645,600,000원 중 현재 회차 예상 배당은 401,619,000원이며, 미배당액은 6,243,981,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·구분점포 리스크
- 경계벽 없음. 본건 전면부·좌측면·우측면 모두 경계벽이 없다고 명시돼 있습니다.
- 하나의 판매시설로 이용. 122호는 121호 및 인접 여러 구분점포와 함께 하나의 판매시설(편집샵)로 이용 중입니다.
- 구분표지 없음. 현황 경계표지와 건물번호표지가 없는 구분점포 형태입니다.
- 정확한 위치 확인 필요. 집합건축물대장 건축물현황도 등에 의해 대략적인 위치를 확인하는 형태로 기재돼 있습니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·부정형·중로각지이며 토지면적은 6,974.0㎡입니다.
- 토지이용 규제. 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역이 포함되고, 건축계획심의대상구역·자연취락지구·제1종지구단위계획구역·중로1류가 저촉으로 표시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 4건 확인. (주)리미노팩토리·(주)나인위드·(주)프로젝트엠·(주)에이치엔엠코리아의 전입신고일과 보증금, 실제 점유 호수를 확인해야 합니다.
- 122호의 물리적 범위 확인. 경계벽·경계표지·건물번호표지가 없으므로 건축물현황도와 현장을 대조해 대상 구분점포의 위치와 면적을 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 여러 법인이 인접 호수를 통합해 사용하는 구조이므로 122호 단독 인도 가능 여부와 현재 영업·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 408,100,000원은 감정가의 70%지만 비교 실거래 자료가 없으므로 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당에는 공동담보목록 제2022-1337호, 신성건설 근저당에는 공동담보목록 제2022-1425호가 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장 건축물현황도를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”보다 현황 확인이 먼저
등기 구조만 보면 말소기준인 신한은행 근저당 이후 권리는 소멸하고, 명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건은 권리등기보다 현황점유가 더 어려운 물건입니다. 점유 조사 6건 중 4건은 대항력 판단에 필요한 정보가 미상이고, 본건은 인접 점포들과 경계벽 없이 하나의 판매시설로 사용되고 있습니다. 여기에 시세 비교자료도 없어 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 등기상 소멸 구조는 양호하지만, 점유·경계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
