제주지방법원 2025타경986. 제주 연동 1454 나인몰 1층 122호입니다. 등기상 말소기준은 2022.11.30. 주식회사신한은행의 근저당권으로, 채권최고액은 3,720,000,000원입니다. 그 뒤 2022.12.28. 설정된 주식회사신성건설 근저당권과 2025.02.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
다만 이 사건을 단순한 “인수 0원” 물건으로만 보면 곤란합니다. 현황조사에는 총 6개 법인이 점유·임차 관계로 확인되고, 그중 (주)플라이 코리아와 주식회사 티노파이브는 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 반면 (주)리미노팩토리, (주)나인위드, (주)프로젝트엠, (주)에이치엔엠코리아는 전입신고일이 확인되지 않았거나 보증금까지 미상입니다. 이 4곳은 대항력 가능·미상으로 두고 입찰 전 보완 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경986 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층 122호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 과원로 128 |
| 용도 / 이용 | 대지 · 토지이용상황 상업용 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점), 연접 호수들과 판매시설로 이용 |
| 소유자 | 주식회사랜드피아 |
| 감정가 / 최저가 | 583,000,000원 / 285,670,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 3,207,163,196원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 6,974.0㎡ · 평지 · 부정형 · 중로각지 · 공시지가 1,360,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소는 단순, 점유는 단순하지 않다
말소기준은 2022.11.30. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 후순위인 주식회사신성건설 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신한은행 채권최고액은 3,720,000,000원, 신성건설 채권최고액은 2,925,600,000원으로 현재 최저매각가를 크게 웃돌아, 배당표상 신한은행에도 상당한 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당 자체가 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아니며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 조사 — 실제 조사 법인 6곳
| 점유·임차인 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|
| (주)플라이 코리아 | 소재지1~2(121호,122호) 외 제시외 인접 호수 8개 호수 | 2024.05.13 | 50,000,000원 | 대항력 없음 |
| (주)리미노팩토리 | 1층 121호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 주식회사 티노파이브 | 소재지3~5(129호,160호,161호) 외 제시외 인접 호수 26개소 | 2023.06.09 | 500,000,000원 | 대항력 없음 |
| (주)나인위드 | 소재지6~7(169호,170호) 외 제시외 171호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| (주)프로젝트엠 | 소재지6~7(169호,170호) 외 제시외 171호 | 미상 | 10,000,000원 | 대항력 가능·미상 |
| (주)에이치엔엠코리아 | 2층 242호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가는 583,000,000원, 현재 최저매각가는 285,670,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 199,969,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 139,978,300원(감정가 24%)입니다.
하지만 이 사건에는 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 반값이니 시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 특히 상업용 구분점포는 점유 상태, 실제 영업 동선, 구분소유 경계, 임대차 구조에 따라 환금성과 가격이 크게 달라질 수 있으므로, 감정가 할인율보다 실사용·임대·매각 가능성을 먼저 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 285,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,799,380원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,720,000,000원 | 280,870,620원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신성건설 | 2,925,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 시 채권총액 6,645,600,000원 중 280,870,620원이 배당되고, 6,364,729,380원이 미배당으로 남습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모
- 토지 이용. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며, 일반상업지역 접함·고도지구 접함·방화지구 접함 등의 조건이 확인됩니다.
- 규제. 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역 포함, 건축계획심의대상구역·자연취락지구·제1종지구단위계획구역·중로1류 저촉이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,360,000원/㎡입니다.
- 현황 이용. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이지만, 본 건과 연접한 여러 호수가 하나의 판매시설로 이용 중이며 내부 구분점포 사이 경계벽이 없는 상태입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차 4곳 확인. (주)리미노팩토리, (주)나인위드, (주)프로젝트엠, (주)에이치엔엠코리아의 전입신고일·보증금·점유원인과 현재 점유 여부를 보완 확인해야 합니다.
- 122호 경계 특정. 경계벽·경계표지·건물번호표지가 없는 상태에서 122호의 법적·물리적 범위를 건축물현황도와 현장에서 대조해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 121호·122호 및 인접 여러 호수가 하나의 판매시설로 이용된 정황이 있으므로, 낙찰 후 122호만 독립적으로 인도받을 수 있는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 285,670,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 나인몰 및 인근 유사 상업용 구분점포의 실거래·임대수익·공실·관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 신한은행·신성건설의 대규모 미배당은 등기상 후순위 권리 승계와 동일하지 않지만, 미상 임차인의 별도 인수 가능성은 독립적으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 점유와 경계
이 물건은 감정가 583,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 285,670,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준이 명확하고 후순위 권리는 소멸하며, 명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 하지만 실제 현장에서는 총 6개 법인이 조사됐고, 그중 4곳은 대항력 판단 자료가 부족합니다. 더구나 122호 자체가 경계벽·경계표지·건물번호표지 없이 인접 점포들과 오픈된 판매시설로 쓰이고 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “49%까지 내려왔느냐”가 아니라 “무엇을 정확히 인도받고, 누구를 상대로 점유를 정리해야 하느냐”입니다. 권리는 일부 정리돼 있지만 현황 리스크는 남아 있으므로, 가격 검증과 점유·경계 확인 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
