제주지방법원 2025타경986. 등기부상 제주 제주시 연동 1454 나인몰의 집합건물이고, 사건 용도 표기는 대지입니다. 대상은 2층 207호입니다. 감정가는 254,000,000원, 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 124,460,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려온 상태지만, 이 물건에서 가장 먼저 확인할 것은 할인율이 아니라 구분점포로서의 독립성과 점유 관계입니다.
등기상 말소기준은 2022.11.30. 설정된 주식회사신한은행의 근저당권입니다. 이후의 주식회사신성건설 근저당권, 제주특별자치도 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 다만 현황조사에는 여섯 명의 점유·임차 관련자가 나타나며 이 중 네 건은 전입신고일 또는 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경986 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 2층207호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 과원로 128 |
| 용도 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(서점), 연접 호수와 함께 음식점으로 이용 |
| 소유자 | 주식회사랜드피아 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 124,460,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 3,207,163,196원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만, 점유 확인은 별개
말소기준은 2022.11.30. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,720,000,000원이고 공동담보목록 제2022-1337호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 설정된 주식회사신성건설의 근저당권 2,925,600,000원, 제주특별자치도의 압류, 신한은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 확정 가능한 것과 미상인 것을 분리
| 점유·임차 관련자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입신고 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)플라이 코리아 | 소재지1~2(121호,122호) 외 제시외 인접 호수 8개 호수 | 50,000,000원 | 2024.05.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)리미노팩토리 | 1층 121호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 티노파이브 | 소재지3~5(129호,160호,161호) 외 제시외 인접 호수 26개소 | 500,000,000원 | 2023.06.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)나인위드 | 소재지6~7(169호,170호)외 제시외 171호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)프로젝트엠 | 소재지6~7(169호,170호)외 제시외 171호 | 10,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)에이치엔엠코리아 | 2층 242호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 전입신고가 있는 (주)플라이 코리아와 주식회사 티노파이브는 모두 말소기준일 2022.11.30.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 (주)리미노팩토리, (주)나인위드, (주)프로젝트엠, (주)에이치엔엠코리아는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금까지 미상인 관련자도 있어 매각물건명세서와 현황조사 원본의 보완 확인이 중요합니다.
③ 구분점포 리스크 — 207호 단독 이용 상태가 아니다
경계표지와 건물번호표지 없이 3개의 구분점포가 하나의 음식점 등으로 이용되고 있으나, 건축물현황도에 의해 각 구분점포의 위치와 면적을 특정하는 것은 용이하고, 각 구분점포별 경계벽 복원도 용이한 것으로 조사됐습니다. 따라서 매수인은 향후 집합건물에 대한 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2와 같은 법 시행령 제2조·제3조를 확인해 경계벽 복원 또는 경계표지 등 요건 구비를 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,542,440원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,720,000,000원 | 121,917,560원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신성건설 | 2,925,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 6,645,600,000원에 대해 현재 회차 예상 배당액은 121,917,560원이며, 미배당액은 6,523,682,440원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 할인율만 보고 판단하면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 124,460,000원 | 121,917,560원 | 6,523,682,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 87,122,000원 | 85,153,804원 | 6,560,446,196원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 60,985,399원 | 59,487,662원 | 6,586,112,338원 | 0원 |
현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문입니다. 따라서 가격 점수는 감정가 대비 할인율이 아니라 현장 임대수익·공실 가능성·동일 상가 매매 사례·경계 복원 비용을 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑥ 토지·입지 및 환금성 메모
- 토지. 지목은 대, 토지면적 6,974.0㎡, 토지이용상황은 상업용입니다. 지형은 평지·부정형이고 도로접면은 중로각지입니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,360,000원입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이 포함되고 일반상업지역이 접하며, 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 계획·규제. 건축계획심의대상구역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 저촉되고 고도지구·방화지구에 접합니다.
- 건축물 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 207호 단독 경계가 완전하지 않고 연접 점포와 통합 이용 중이어서 일반적인 독립 점포보다 매수자가 확인해야 할 조건이 많습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 207호 실제 점유자 확인. 현황조사에 나타난 관련자들의 점유 호수가 여러 곳에 걸쳐 있으므로, 207호를 현재 누가 어떤 계약으로 사용하는지 직접 확인해야 합니다.
- 미상 임차관계 확인. 전입신고일·보증금이 확인되지 않은 관련자는 대항력 가능성을 배제하지 말고 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 경계 복원 검토. 좌측 206호 일부·우측 208호와 통합 사용 중인 구조이므로 구분점포 경계벽·경계표지 복원 필요성과 비용을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(서점)이고 현재 음식점으로 이용 중인 점을 기준으로 행정상 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 상가 매매·임대 사례를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 건축물현황도와 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 경계와 점유가 먼저다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없어 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 물건을 단순한 ‘감정가 절반 상가’로 보면 핵심을 놓칩니다.
207호는 연접한 206호 일부·208호와 경계벽이 완전하지 않은 채 하나의 음식점으로 이용되고 있고, 현황조사상 여러 점유·임차 관련자 중 일부는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 최저가 124,460,000원이 시장가보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 비교적 단순하지만, 물적 경계·점유·가격 검증은 보수적으로 해야 하는 물건입니다. 2회 유찰이라는 숫자보다 207호를 독립된 구분점포로 실제 사용할 수 있는 조건과 비용이 입찰가를 결정해야 합니다.
