177,800,000원
제주지방법원 2025타경986. 제주 제주시 연동 1454 나인몰 2층 207호입니다. 사건 표시 용도는 대지이고, 매각물건명세서 비고상 해당 호실의 집합건축물대장 용도는 제2종근린생활시설(서점)입니다. 현황은 206호 일부 및 208호와 함께 서유기마라탕이라는 하나의 음식점으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가 254,000,000원에서 1회 유찰된 177,800,000원, 즉 감정가의 70%입니다.
등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.11.30. 설정된 주식회사신한은행 근저당 3,720,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤 2022.12.28. 주식회사신성건설 근저당 2,925,600,000원, 2025.02.21. 제주특별자치도 압류, 2025.02.27. 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 두 근저당은 각각 공동담보목록이 기재되어 있으므로 채권최고액 전체를 207호 한 호실의 실제 부담액으로 단순 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경986 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 2층 207호 · 과원로 128 |
| 용도 / 현황 | 사건 표시 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(서점) · 현황 음식점 이용 |
| 소유자 | 주식회사랜드피아 · 거래가액 318,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 177,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 3,207,163,196원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 등기 발급 | 2026.08.13 · 제주지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
② 현황조사상 점유·임차 관계
207호만을 명시한 임차관계와 별개로, 현황조사에는 나인몰 내 여러 호수와 관련된 다음 6건이 확인됩니다. 대상 호수가 서로 다르므로 207호의 실제 점유자를 현장에서 특정하는 작업이 중요합니다.
| 점유·임차인 | 점유 부분 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)플라이 코리아 | 소재지1~2(121호,122호) 외 제시외 인접 호수 8개 호수 | 2024.05.13 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)리미노팩토리 | 1층 121호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 티노파이브 | 소재지3~5(129호,160호,161호) 외 제시외 인접 호수 26개소 | 2023.06.09 | 500,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)나인위드 | 소재지6~7(169호,170호) 외 제시외 171호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)프로젝트엠 | 소재지6~7(169호,170호) 외 제시외 171호 | 미상 | 10,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)에이치엔엠코리아 | 2층 242호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
현황조사상 보증기관 대위·승계에 해당하는 신고는 없습니다. 전입신고일·보증금·확정일자 등이 확인되지 않는 점유자는 대항력 유무를 단정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다.
③ 가격·회차 — 1회 유찰 70%, 시세 메리트는 단정 금지
감정가는 254,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 177,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 124,459,999원, 3회 유찰 시에는 87,121,999원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,289,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,720,000,000원 | 174,510,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신성건설 | 2,925,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,289,200원을 제외한 174,510,800원이 주식회사신한은행에 배당되고, 주식회사신성건설과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 두 근저당 채권최고액 합계 6,645,600,000원에 비해 배당재원이 작아 채권자 전체 미배당은 6,471,089,200원으로 계산됩니다. 이 미배당 채권은 계산상 매수인이 인수하는 금액으로 잡히지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 177,800,000원 | 174,510,800원 | 6,471,089,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 124,459,999원 | 121,917,559원 | 6,523,682,441원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 87,121,999원 | 85,153,803원 | 6,560,446,197원 | 0원 |
⑤ 핵심 물리 리스크 — 207호 경계가 열려 있다
매각물건명세서에 따르면 207호의 좌측은 206호와 구분하기 위한 강화유리 벽체가 일부 설치되어 있으나, 우측은 벽체가 설치되어 있지 않습니다. 전면부는 출입구와 강화유리로 통로와 구분되어 있습니다.
더 중요한 점은 현재 207호가 연접한 206호 일부 및 208호와 함께 하나의 음식점으로 이용되고 있다는 것입니다. 3개의 구분점포가 하나의 음식점으로 사용되고 있고, 경계표지와 건물번호표지가 없는 상태로 조사됐습니다. 다만 각 구분점포의 위치와 면적은 건축물현황도에 의해 특정하기 용이하고, 각 구분점포별 경계벽 복원도 용이한 것으로 조사됐습니다.
⑥ 토지·이용 메모
- 토지 성격. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·부정형·중로각지로 기재되어 있습니다.
- 토지 규모. 토지면적 6,974.0㎡, 공시지가 1,360,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이 기재되어 있으며 일반상업지역 접함, 고도지구 접함, 방화지구 접함 등의 조건이 함께 표시됩니다.
- 관련 구역. 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역 포함, 건축계획심의대상구역·자연취락지구·제1종지구단위계획구역·중로1류 저촉으로 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 207호 실제 점유자 특정. 현황조사에 여러 호수의 임차·점유관계가 함께 등장하므로, 현재 서유기마라탕 운영주체와 207호 사용권원의 정확한 연결관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 4건 재확인. 전입신고일 또는 보증금이 확인되지 않는 4건은 대항력을 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 206·207·208호 경계 확인. 현장 실측과 건축물현황도를 대조하고 경계벽·경계표지 복원에 필요한 조건을 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 주식회사신한은행 3,720,000,000원과 주식회사신성건설 2,925,600,000원 근저당은 공동담보목록이 있으므로 본 호실의 실제 배당·채권관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 가격 판단은 별도. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 입찰 전 실제 거래·임대수익·공실·관리비 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·건축물현황도를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 207호의 독립성
이 물건의 등기만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리의 큰 골격은 단순합니다.
그러나 현장으로 가면 이야기가 달라집니다. 207호는 현재 206호 일부·208호와 함께 하나의 음식점으로 사용되고 있고 일부 경계벽만 존재합니다. 여기에 현황조사상 대항력 판단이 되지 않는 점유관계가 4건 남아 있습니다. 현재 최저가 177,800,000원이 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 비교 없이 이를 가격 메리트로 볼 수도 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 점유와 구분점포 요건 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
