제주지방법원 2025타경986. 등기부상 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰, 도로명 과원로 128에 위치한 집합건물 관련 경매입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 해당 호실의 집합건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설(휴게음식점)으로 기재되어 있습니다. 현재 최저매각가는 357,210,000원으로 감정가 729,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다.
등기 권리의 기준점은 2022년 11월 30일 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,720,000,000원이고 공동담보목록 제2022-1337호가 기재되어 있습니다. 이후 2022년 12월 28일 주식회사신성건설의 채권최고액 2,925,600,000원 근저당권과 2025년 2월 27일 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 등기권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경986 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층169호 · 과원로 128 |
| 용도 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점) |
| 소유자 | 주식회사랜드피아 |
| 소유권 취득 | 2022.11.30 · 거래가액 901,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 729,000,000원 / 357,210,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 3,207,163,196원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2022.11.30 주식회사신한은행 근저당권입니다. 2022.12.28 설정된 주식회사신성건설 근저당권과 2025.02.27 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 확인 대상 7건
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입·등록일 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)플라이 코리아 | 소재지1~2(121호,122호) 외 제시외 인접 호수 8개 호수 | 50,000,000원 | 2024.05.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)리미노팩토리 | 1층 121호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 티노파이브 | 소재지3~5(129호,160호,161호) 외 제시외 인접 호수 26개소 | 500,000,000원 | 2023.06.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)나인위드 | 소재지6~7(169호,170호)외 제시외 171호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)프로젝트엠 | 소재지6~7(169호,170호)외 제시외 171호 | 10,000,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)에이치엔엠코리아 | 2층 242호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 제시외 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 위 항목을 보증금 승계 중복신고로 합산할 사정은 확인되지 않습니다. 특히 본건 169호와 직접 겹치는 것으로 기재된 (주)나인위드와 (주)프로젝트엠은 전입·등록일이 확인되지 않았고, (주)나인위드는 보증금도 확인되지 않았습니다. 이 부분이 현재 권리분석의 핵심 확인사항입니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없다
현재 회차 최저가는 357,210,000원, 감정가 729,000,000원의 49%입니다. 다만 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 유찰 시나리오이고, 실제 시장 거래가격과의 직접 비교는 확정할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 절반 수준이므로 싸다”는 판단은 금물입니다.
오히려 가격을 볼 때는 두 번의 유찰과 함께 물건의 사용·점유 구조를 같이 봐야 합니다. 매각물건명세서 비고상 본건 좌측면에는 168호와 구분하기 위한 벽체가 설치되어 있지만, 전면부·우측면·후면부에는 벽체가 설치되어 있지 않다고 기재되어 있습니다. 또한 170호·171호 등 연접 호수와 함께 사용되는 형태가 언급됩니다. 독립 호실로서의 실제 경계와 활용방식이 응찰가격에 직접 영향을 줄 수 있는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 357,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,800,940원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,720,000,000원 | 351,409,060원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신성건설 | 2,925,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 채권액은 6,645,600,000원, 총 예상배당은 351,409,060원, 미배당은 6,294,190,940원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이며, 배당 부족액 자체가 매수인에게 그대로 승계된다는 의미는 아닙니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지·명세 자료 기준)
- 소재지. 제주특별자치도 제주시 연동 1454, 과원로 128 나인몰 1층169호입니다.
- 용도. 사건상 용도는 대지이며, 집합건축물대장상 해당 호실 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)로 기재되어 있습니다.
- 토지 특성. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 중로각지입니다. 토지면적은 6,974.0㎡, 공시지가는 1,360,000원/㎡입니다.
- 규제·계획. 자연녹지지역, 지하수자원특별관리구역, 건축계획심의대상구역, 장애물제한표면구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있고 일반상업지역·고도지구·방화지구와의 접함, 자연취락지구·제1종지구단위계획구역·중로1류 저촉 사항이 있습니다.
- 호실 경계. 168호와의 좌측 벽체는 설치되어 있으나 전면부·우측면·후면부 벽체가 설치되어 있지 않은 것으로 기재되어 있어, 실제 독립 사용범위 확인이 중요합니다.
- 환금성. 2회 유찰 사실과 상업용 이용상태, 연접 호실과 연결된 사용형태를 함께 감안하면 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 169호 점유자 특정. (주)나인위드와 (주)프로젝트엠이 169호·170호 및 제시외 171호와 함께 기재되어 있습니다. 각 계약의 실제 대상 호수를 분리 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 항목 확인. 전입·등록일 또는 보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력 없음으로 단정하지 말고, 최종 명세서와 점유자료를 대조해야 합니다.
- 호실 물리적 경계 확인. 전면부·우측면·후면부 벽체가 없다는 기재가 있으므로 169호의 독립성, 출입구, 영업공간 및 인접 호실과의 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 신한은행과 신성건설 근저당권 모두 공동담보목록이 기재되어 있어 본건 단일 호실의 채무규모와 등기상 채권최고액을 동일시해서는 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 6,294,190,940원은 채권 회수 부족액입니다. 배당자료상 매수인 인수액 0원과 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 실제 169호의 사용상태·점유관계·경계 상태를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유와 공간은 아직 확인이 필요하다”
이 사건은 말소기준이 명확하고, 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 이 점만 보면 구조는 단순해 보입니다. 그러나 실제 판단의 난점은 169호를 포함해 여러 호실에 걸쳐 기재된 점유관계와 전입·등록일·보증금이 확인되지 않은 점유자, 그리고 연접 호실과 개방된 물리적 경계입니다.
현재 최저가는 357,210,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 두 번의 유찰과 이러한 사용·점유 구조를 고려하면 단순한 할인율만으로 투자 매력을 평가하기 어렵습니다. 등기 권리는 정리되는 구조, 가격은 미판정, 점유와 호실 경계는 확인 필수. 이 세 문장이 이 물건의 핵심입니다.
