제주지방법원 2025타경986. 제주시 연동 1454 나인몰 1층169호입니다. 등기상 말소기준은 2022.11.30. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 3,720,000,000원입니다. 뒤이어 2022.12.28. 설정된 주식회사신성건설 근저당권 2,925,600,000원과 2025.02.27. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
하지만 이 사건은 등기 순위만 보고 곧바로 ‘깨끗하다’고 결론내리기 어렵습니다. 조사된 점유자 가운데 (주)나인위드는 169호·170호 및 제시외 171호를 점유하는 것으로 나타나지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았고, (주)프로젝트엠 역시 같은 범위를 점유하면서 보증금 10,000,000원이 확인됐으나 전입신고일은 확인되지 않았습니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경986 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층169호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 과원로 128 |
| 용도 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점) |
| 소유자 | 주식회사랜드피아 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 729,000,000원 / 510,300,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사신한은행 / 3,207,163,196원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준권리는 2022.11.30. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 같은 날 주식회사랜드피아로 소유권이 이전됐고 거래가액은 901,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 주식회사신성건설 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리 승계 문제보다는 169호 실제 점유상태와 명도 범위가 실무상 핵심입니다.
② 점유자 분석 — 169호 관련 미상 항목을 먼저 확인
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입신고 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)나인위드 | 소재지6~7(169호,170호)외 제시외 171호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)프로젝트엠 | 소재지6~7(169호,170호)외 제시외 171호 | 10,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 제시외 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 물리적 경계 — 169호 단독 점포처럼 보면 위험
매각물건명세서 비고에는 본 건의 좌측면은 168호와 구분하기 위한 벽체가 설치되어 있지만, 전면부·우측면·후면부는 벽체가 설치되어 있지 않다고 적혀 있습니다. 또한 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이지만 본 건과 연접한 170호·171호가 함께 하나의 판매 공간으로 사용되는 내용이 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 510,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,503,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,720,000,000원 | 502,797,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신성건설 | 2,925,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 510,300,000원 가정 시 채권총액 6,645,600,000원 가운데 502,797,000원이 채권자에게 배당되고 미배당액은 6,142,803,000원입니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·이용 메모
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 토지면적. 토지면적 6,974.0㎡, 공시지가 1,360,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이 포함되고 일반상업지역에 접하며, 자연취락지구·제1종지구단위계획구역·중로1류에 저촉됩니다.
- 기타 제한. 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역이 포함되고, 건축계획심의대상구역에도 저촉됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 169호 점유자 확인. (주)나인위드의 전입신고일·보증금, (주)프로젝트엠의 전입신고일과 실제 점유관계를 최신 서류로 확인하세요.
- 제시외 주거 점유 확인. 전입신고일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다.
- 경계 실측. 168호와는 벽체가 있으나 전면·우측·후면 벽체가 없으므로 169호의 실제 전유 범위와 170·171호와의 구획을 확인하세요.
- 독립 영업 가능성. 현재 연접 호수와 하나의 판매 공간으로 사용되는 정황이 있으므로 분리 후 출입·설비·영업이 가능한지 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 169호 및 나인몰의 실제 거래·임대·공실 상황을 별도로 대조하세요.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서도 신한은행이 502,797,000원만 배당받고 후순위 신성건설은 0원입니다. 공동담보와 실제 채권잔액을 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸”보다 “점유와 경계”가 승부처
등기만 보면 구조는 명확합니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 그러나 169호에는 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자와 전입일이 확인되지 않은 보증금 10,000,000원의 점유자가 조사되어 있어 대항력을 확정할 수 없습니다. 여기에 169호의 여러 면에 벽체가 없고 170·171호와 하나의 판매 공간으로 사용되는 정황까지 겹칩니다.
감정가 729,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 510,300,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 가격 판단은 보류하고, 입찰 전 점유자의 권리관계와 실제 전유부분의 경계를 먼저 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
