제주지방법원 2025타경986. 제주시 오라삼동 2624의 토지와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 목록 16은 주거용 건부지, 목록 17은 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 493㎡입니다. 현재 최저매각가는 386,592,000원으로 감정가 788,962,800원의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 최근 동일 조건 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.

등기 권리는 비교적 선명합니다. 소유자 김영실은 2021.10.28 거래가액 375,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 제주중앙신용협동조합이 채권최고액 420,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2025.10.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 2022.11.30 설정된 신한은행 근저당 3,720,000,000원과 이후 경매개시결정은 그 뒤 순위입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.10.28 근저당

말소기준권리는 을구 6번 제주중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이며 공동담보로 오라삼동 2624 토지가 기재돼 있습니다. 이 권리는 2025.10.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 순위 자체는 2021.10.28의 근저당을 이어갑니다. 그 뒤 설정된 신한은행 근저당과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 점유·임차관계 — 6개 법인 중 4건은 대항력 판정 불가

현황조사에는 아래 6개 법인의 점유관계가 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금으로 합산되는 구조는 아닙니다. 다만 기재된 점유부분이 121호·122호·129호·160호·169호 등으로, 본건의 목록 16·17 단독주택·토지 표시와 직접 일치하지 않습니다. 따라서 이 6건을 모두 본건 임차인으로 단정하지 말고 매각목록별 대응관계를 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 49% 유찰가는 ‘시세 49%’가 아니다

현재 최저가는 386,592,000원으로 감정가 788,962,800원의 49%입니다. 2회 유찰됐다는 점만 보면 할인폭은 커 보이지만, 최근 동일 조건 실거래 비교값 없이 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

등기상 김영실의 2021.10.28 거래가액은 375,000,000원이며 현재 최저가는 이 금액보다 11,592,000원 높습니다. 다만 과거 거래가액은 현재 시세와 동일한 개념이 아니므로, 이 숫자 역시 현재 적정가를 확정하는 근거로 쓰기 어렵습니다. 따라서 이 사건의 현재 가격 판단은 “감정가 대비 크게 내려왔으나 시세 대비 저렴함은 확인되지 않음”이 정확합니다.

④ 예상배당표 (매각가 386,592,000원 가정)

현재 회차 가정에서 채권자 총 채권액 4,140,000,000원 중 380,379,712원이 배당되고 미배당은 3,759,620,288원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 위 점유관계 중 대항력 판정이 불가능한 4건과 본건 목록 대응을 확인하기 전에는 이 0원을 법률상 확정 인수액으로 단정할 수 없습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 본건 기호 16은 제주시 오라삼동 소재 오라오거리 남서측 인근이며, 일대는 단독주택·공동주택·전 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 정기교통노선 인근에 위치하며, 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 목록 16은 주거용 건부지, 목록 17은 단독주택으로 이용 중입니다. 단독주택은 철근콘크리트구조 단층입니다.
• 토지. 493㎡, 지목 대, 자연녹지지역·자연취락지구이며 공시지가는 463,800원/㎡입니다. 지형은 평지·사다리형입니다.
• 규제. 지하수자원특별관리구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 현장확인. 감정평가 당시 이해관계인이 없어 건물 내부 확인이 곤란했습니다. 내부 상태는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자와 매각목록 대응 확인. 현황조사의 121호·129호·169호 등 점유표시가 본건 목록 16·17과 어떤 관계인지 먼저 대조해야 합니다.
• 대항력 미상 4건 재확인. 신고일이 없는 (주)리미노팩토리, (주)나인위드, (주)프로젝트엠, (주)에이치엔엠코리아의 실제 점유·신고 시점을 확인해야 합니다.
• 근저당 이전 확인. 2021.10.28 설정된 말소기준 근저당은 2025.10.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기 상태를 대조하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 시 내부 확인이 곤란했던 단독주택이므로 수리·설비 상태가 입찰가격에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
• 가격 검증. 최저가 386,592,000원이 감정가의 49%라는 사실과 실제 시세 메리트는 별개입니다. 비교 가능한 현장 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
• 배당 외 비용 확인. 현재 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있지만, 점유관계·당해세·최우선변제 등 실제 매수인 부담 가능 항목은 원본 서류에서 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기는 단순, 점유는 미확정”

이 사건은 등기부만 보면 비교적 이해하기 쉽습니다. 2021.10.28 제주중앙신용협동조합의 420,000,000원 근저당이 말소기준이고, 후순위 신한은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 없습니다.

그러나 입찰 판단을 어렵게 만드는 것은 점유자료입니다. 현황조사상 6개 법인 중 2개 법인은 신고일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 나머지 4개 법인은 신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 게다가 그 점유부분이 본건 목록 16·17 표시와 직접 맞지 않습니다. 따라서 현 단계의 결론은 “등기상 인수구조는 깨끗하지만, 점유관계 확정 전까지는 인수 0원으로 확정하지 않는다”입니다.

가격도 같은 원칙으로 봐야 합니다. 감정가 788,962,800원에서 2회 유찰돼 386,592,000원까지 내려왔지만, 최근 비교 실거래가 확인되지 않은 상태에서 “감정가의 49%니까 싸다”고 판단할 수는 없습니다. 권리 원본과 점유 대응, 내부 상태, 현장 시세까지 확인돼야 비로소 응찰가격을 정할 수 있는 물건입니다.