제주지방법원 2025타경986. 제주시 오라삼동 2624의 토지와 월구1길 17-4 단독주택을 대상으로 한 사건입니다. 매각물건명세서 비고에는 목록 16은 주거용 건부지, 목록 17은 단독주택으로 이용 중이며 일괄매각이라고 적혀 있습니다. 감정가 788,962,800원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 552,274,000원입니다. 등기부의 현재 소유자는 김영실이고, 2021.10.28. 거래가액 375,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다.
권리의 출발점은 같은 날 설정된 제주중앙신용협동조합의 채권최고액 420,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2022.11.30. 설정된 신한은행 채권최고액 3,720,000,000원 근저당권과 이후 경매개시결정은 후순위입니다. 다만 2025.10.24. 이 6번 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로, 실제 배당 및 채권자 현황은 입찰 직전 최신 등기와 배당요구 관계를 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경986 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 오라삼동 2624 · 제주특별자치도 제주시 월구1길 17-4 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 목록 16 주거용 건부지 · 목록 17 단독주택 |
| 토지 | 493.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 단층 · 외벽 벽돌마감 등 · 샷시창 |
| 소유자 | 김영실 (2021.10.28. 매매 · 거래가액 375,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 788,962,800원 / 552,274,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 3,207,163,196원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 명시 인수권리 해당사항 없음 · 명시 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.10.28.
과거 2012년·2013년에 설정됐던 주식회사에스티오 및 주식회사이랜드월드의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2022.09.07. 주식회사 신성건설의 200,000,000원 가압류 역시 2022.11.29. 해제로 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2021.10.28. 설정된 제주중앙신용협동조합의 6번 근저당권입니다.
② 임차관계 — 2곳은 대항력 없음, 4곳은 가능·미상
현황조사에는 법인 6곳의 점유관계가 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복된 보증금 승계 신고로 볼 항목은 없습니다. 다만 이들의 점유부분이 121호·122호·129호·160호· 161호·169호·170호·171호·242호 등으로 표시돼 있어, 오라삼동 2624의 목록 16·17 단독주택·토지와 직접 대응하는 점유인지 반드시 원문에서 확인해야 합니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입신고 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)플라이 코리아 | 소재지1~2(121호,122호) 외 제시외 인접 호수 8개 호수 | 50,000,000원 | 2024.05.13. | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)리미노팩토리 | 1층 121호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 티노파이브 | 소재지3~5(129호,160호,161호) 외 제시외 인접 호수 26개소 | 500,000,000원 | 2023.06.09. | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)나인위드 | 소재지6~7(169호,170호) 외 제시외 171호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)프로젝트엠 | 소재지6~7(169호,170호) 외 제시외 171호 | 10,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)에이치엔엠코리아 | 2층 242호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 판단 — 최저가 70%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 788,962,800원의 70%인 552,274,000원입니다. 하지만 이 사건에는 동일·인근 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 단독주택과 토지는 아파트처럼 동·평형 실거래를 단순 대입하기 어렵고, 토지 조건과 건물 상태가 가격에 직접 영향을 줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 552,274,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 7,922,740원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 제주중앙신용협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 3,720,000,000원 | 124,351,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 552,274,000원 가정 시 채권자 총 청구액 4,140,000,000원 중 544,351,260원이 배당되고, 미배당액은 3,595,648,740원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항 및 토지자료 기준)
- 위치. 제주시 오라삼동 소재 오라오거리 남서측 인근이며, 일대는 단독주택·공동주택·전 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 정기교통노선 인근에 소재해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 493.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형이며 공시지가는 463,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며 지하수자원특별관리구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 단층 단독주택이며, 기본 위생시설과 보일러난방설비가 있습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 건물 내부 확인이 곤란했다고 명시돼 있어, 내부 상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목록 대응관계 확인. 현황조사의 법인 점유부분이 다수의 호실로 표시돼 있습니다. 목록 16·17 오라삼동 단독주택·토지와 실제로 관련된 점유인지 현황조사 원문과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 미상 점유자 확인. 4곳은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 이들 가운데 3곳은 보증금도 확인되지 않습니다.
- 말소기준권리 이전 확인. 2021.10.28. 제주중앙신용협동조합 근저당권이 2025.10.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 최신 등기상 권리자를 다시 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 건물 내부 확인이 곤란했습니다. 단독주택은 내부 상태가 수선비와 실질 취득비용에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인을 우선하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 토지와 단독주택의 현장 거래가격을 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 배당요구종기 이후 실제 배당관계와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유 확인이 승부처”
등기만 보면 말소기준이 분명하고 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 최저가 기준 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 안전물건’으로 끝내기는 어렵습니다. 현황조사에 적힌 법인 6곳 중 4곳은 전입신고일이 미상이고, 그중 3곳은 보증금도 미상입니다. 게다가 점유부분 표기가 단독주택보다 다수 호실 형태에 가까워 대상 목록과 점유관계의 정확한 연결부터 확인해야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 1회 유찰로 최저가가 552,274,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료 없이 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 등기상 권리는 비교적 정돈되어 있으나, 임차관계와 현장 상태가 확정되기 전까지는 보수적 접근이 맞습니다. 이 사건의 핵심은 더 낮은 최저가가 아니라, 목록 16·17의 실제 점유와 내부 상태를 얼마나 정확하게 확인하느냐입니다.
