인천지방법원 2025타경33800. 경기도 김포시 장기동 테라비즈타워 지하1층 비101호입니다. 건물은 지하3층·지상7층 철근콘크리트구조이고, 사용승인일은 2019년 11월 15일입니다. 감정평가상 지식산업센터의 공장과 지원시설인 제1종근린생활시설이 함께 평가돼 있으므로, 비101호의 정확한 공부상 용도와 실제 이용상태를 구분해 확인해야 하는 물건입니다.

숫자만 보면 상당히 매력적으로 보입니다. 감정가 141,000,000원에 비해 현재 최저매각가는 48,363,000원으로, 감정가의 34.3%입니다. 하지만 이는 감정평가액 대비 할인율이지 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 특히 지하층의 공장·지원시설은 일반 주거용 아파트와 수요층이 다를 수 있어, 단순 할인율보다 실제 임대수요, 관리비, 점유관계, 재매각 가능성이 중요합니다.

등기상 권리 흐름에서는 긍정적인 부분이 있습니다. 2021년 8월 23일 대명신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 그 이후의 관리단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었지만, 기존 근저당권의 권리순위가 새로 시작되는 것은 아닙니다. 따라서 현재 확인된 등기상 인수액은 0원으로 평가합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 점유자는 별도 확인

이 물건의 권리분석 출발점은 2021.08.23 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 설정 당시 근저당권자는 대명신용협동조합, 채무자는 주식회사블루라인에스이며, 채권최고액은 3,840,000,000원입니다. 공동담보목록 제2021-1622호가 기재되어 있어, 이 채권최고액을 비101호 한 개 호실에만 대응하는 독립 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

2026.02.12에는 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 채권양도로 권리자가 바뀌었지만, 말소기준이 되는 근저당권 설정일은 그대로 유지됩니다. 정상적으로 매각이 완료되면 해당 근저당권과 그 이전에 관한 등기는 함께 소멸하는 구조입니다.

임차인 권리분석 — 실제 임차인 4명

현황조사와 매각물건명세서에 나타난 실제 임차인은 마진우, 주식회사 굿윌메이트, 최영미, 주식회사 믿음이엔지의 4명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 채권승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다.

대항력 배지는 확인된 신고일과 2021.08.23 말소기준권리 및 기재된 대항력 판단에 따른 것입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다. 일반 임차인 배지는 보증기관 대위·승계 신고가 아님을 뜻합니다.

네 임차인 모두 신고일이 2021.08.23 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 신고일을 기준으로는 대항력이 없는 것으로 판단되어, 이들의 임대차보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 계산하지 않습니다.

다만 대항력이 없다는 것과 점유자를 즉시 내보낼 수 있다는 것은 다른 문제입니다. 비101호의 실제 점유 범위, 각 임차인의 점유 공간, 사업자등록 등 대항력 관련 요건, 배당요구 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 특히 주식회사 굿윌메이트의 보증금은 미상이고, 네 임차인 모두 확정일자 및 우선변제 여부를 확정하기 어렵습니다.

② 가격 분석 — 감정가 34.3%가 시세 34.3%는 아니다

현재 최저매각가는 48,363,000원입니다. 3회 유찰을 거치며 최초 감정가 141,000,000원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다.

하지만 이 물건의 가격 경쟁력을 판단할 때는 감정가보다 동일 건물·동일 용도·비슷한 지하층 호실의 실제 거래가격과 임대수익이 중요합니다. 현재 확인 가능한 가격 지표만으로는 최저가가 최근 시장가격보다 낮다고 입증할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 큰 할인폭을 가격 메리트로 인정하기는 어렵습니다.

실질취득 추정액은 각 시나리오의 최저매각가에 확인된 권리 인수액 0원을 반영한 금액입니다. 실제 낙찰가가 최저가보다 높거나 취득세·명도비·미납관리비 등 부대비용이 발생하면 총취득비용도 증가합니다. 이후 유찰 시 가격은 가정이며 확정된 매각가격이 아닙니다.

이 물건은 확인된 선순위 보증금 인수액이 없기 때문에, 현재 최저가에 낙찰된다는 가정하에서는 권리 인수액을 더한 실질취득 기준금액도 48,363,000원입니다. 다만 이는 권리 인수액을 반영한 금액일 뿐 전체 취득원가가 아닙니다. 관리비·취득 부대비용과 명도에 필요한 자금을 추가로 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 48,363,000원 가정)

채권액은 배당 추정에 사용된 청구금액 및 채권최고액 기준입니다. 근저당권의 현재 이전 사실은 실제 배당권자 확인에 반영해야 합니다. 당해세·임차인의 최우선변제 및 최종 배당요구 내역은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

현재 회차의 예상 매각대금 48,363,000원에서 집행비용 1,270,534원을 공제하면, 나머지 47,092,466원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 후순위 관리단 가압류와 경매 신청 관련 채권에는 배당될 금액이 없고, 소유자 잔여금 역시 0원입니다.

배당모형상 채권액 합계는 5,167,010,544원, 현재 회차 채권자 배당액은 47,092,466원, 미배당 추정액은 5,119,918,078원입니다. 다만 공동담보 근저당권의 채권최고액과 경매개시결정의 청구금액이 함께 합산되어 있어, 이를 실제 확정된 독립 채무의 총액으로 취급해서는 안 됩니다.

미배당액은 채권자 측 배당 부족액을 나타내는 추정치이며, 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다. 근저당권의 공동담보 관계, 채권양도, 중복 청구 및 최종 배당요구에 따라 실제 채권액·배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 장기동 소재 경기김포경찰서 북동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통상황을 보통 수준으로 평가했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하3층·지상7층 건물이며 사용승인일은 2019.11.15입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 주차장설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 용도. 감정평가 대상에는 공장(지식산업센터)과 공장(지원시설·제1종근린생활시설)이 포함됩니다. 평가상 일부 지원시설은 공실 상태로 기재되어 있습니다. 다만 해당 공실 기재를 비101호의 현재 공실 여부로 곧바로 해석할 수는 없으므로, 비101호 자체의 용도와 사용 현황을 확인해야 합니다.
• 토지 및 도로. 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형의 상업용 건부지입니다. 남동측 약 15m, 북서측 약 35m 포장도로와 접합니다. 토지면적은 5,178.6㎡이고, 공시지가는 2,212,000원/㎡입니다.
• 토지이용 규제. 준주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다. 진입표면구역 및 장애물제한표면구역 등 공항시설 관련 제한도 기재되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 사용상태와 임대차 현황은 별도 조사해야 합니다.
• 환금성. 지하층의 지식산업센터·지원시설 물건은 실제 사용 가능 업종과 임대수요에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 이미 3회 유찰된 만큼, 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제해서는 안 됩니다. 특히 장래 재매각 시 거래 가능한 수요층을 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 관리비 체납 확인이 최우선. 테라비즈타워관리단의 가압류 청구금액은 168,307,520원입니다. 관리단에 비101호의 미납관리비 내역, 공용·전용 부분별 구분, 연체료 및 관련 채권의 발생 원인을 확인해야 합니다.
• 임차인 4명의 정확한 점유 범위. 마진우, 주식회사 굿윌메이트, 최영미, 주식회사 믿음이엔지의 실제 사용 호실과 점유 공간을 각각 확인해야 합니다. 명도 과정에서 문제가 될 수 있는 점유자를 파악하는 것이 중요합니다.
• 굿윌메이트 보증금 확인. 주식회사 굿윌메이트의 월세는 450,000원으로 기재되어 있지만 보증금은 미상입니다. 원본 임대차계약서와 관련 신고 내역을 대조해야 합니다.
• 대항력·우선변제 최종 확인. 네 임차인 모두 기재된 신고일이 말소기준권리보다 늦습니다. 그러나 실제 점유 개시, 사업자등록 등 관련 요건, 확정일자 및 배당요구 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.
• 공동담보 근저당권 확인. 채권최고액 3,840,000,000원은 공동담보 근저당권 금액입니다. 공동담보목록 제2021-1622호와 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 내역을 함께 확인해야 합니다.
• 경매 사건 간 관계 확인. 본건은 이스타비엠 주식회사 신청 강제경매이며, 등기에는 대명신용협동조합의 별도 임의경매개시결정도 존재합니다. 관련 경매절차와 최종 매각조건을 확인해야 합니다.
• 정확한 호실 용도 확인. 건축물대장, 집합건물 등기, 감정평가서의 호실별 내역을 대조해 비101호의 법적 용도와 실제 이용 가능 업종을 확인해야 합니다.
• 현장 상태와 공실 여부. 출입 가능 여부, 내부 시설 상태, 누수·설비 문제, 실제 점유자와 임대차 사용관계를 조사해야 합니다.
• 실거래·임대수익 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 같은 건물의 지하층·동일 용도 거래 및 임대료 수준을 대조해야 합니다. 명목 월세와 실제 임대수익은 다를 수 있습니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관련 관리비 서류를 최종 확인해야 합니다. 특히 입찰 전에 권리관계·점유상태·매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 취득원가와 출구”

이 사건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 141,000,000원이던 물건이 세 번의 유찰을 거쳐 48,363,000원까지 내려왔기 때문입니다. 확인된 등기상 권리관계에서는 선순위 근저당권과 후순위 가압류·경매개시결정이 소멸하고, 신고된 임차인 4명의 대항력도 없는 것으로 판단됩니다. 권리 인수액 0원이라는 점은 긍정적입니다.

하지만 투자 관점의 판단은 다릅니다. 관리단 가압류 168,307,520원은 체납관리비와 관련된 확인이 반드시 필요한 신호이며, 여러 임차인의 점유관계도 정리해야 합니다. 여기에 지하층의 특수한 용도, 공실 가능성, 반복 유찰에 따른 환금성 위험까지 고려하면 최저가만으로 우량 물건이라고 평가하기 어렵습니다.

특히 현재 최저매각가가 실제 거래시장보다 낮다는 근거가 확인되지 않았습니다. 감정가의 34.3%라는 숫자는 시세 대비 저렴함을 입증하지 않습니다. 등기상 인수금액이 없더라도 관리비, 취득 부대비용 및 명도 비용을 반영하면 실제 자금 부담은 증가할 수 있습니다.

최종 판단은 ‘등기상 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성은 검증 전까지 보수적으로 접근’입니다. 비101호의 정확한 용도, 관리비 체납 내역, 임차인 점유관계, 동일 용도 실거래가가 확인되기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 결정하기 어렵습니다.