인천지방법원 2025타경33800. 경기도 김포시 장기동 테라비즈타워 2층 244호에 관한 강제경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사트라비즈이며, 신청채권자는 이스타비엠 주식회사, 청구금액은 579,351,512원입니다. 권리분석의 기준점은 2021년 8월 23일 설정된 대명신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다.

말소기준권리 이후에 설정된 테라비즈타워관리단의 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2026년 2월 12일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 권리의 순위 기준일은 그대로 2021년 8월 23일입니다. 다만 등기상 인수액이 0원으로 산정된다는 사실과 현황조사상 점유자 문제가 없다는 것은 별개입니다. 임차인 4곳의 계약관계와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 안전성을 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

등기상 말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 대명신용협동조합이고, 2025년 11월 24일 확정채권양도를 원인으로 2026년 2월 12일 케이씨유엔피엘대부주식회사에 권리가 이전됐습니다. 근저당권의 순위는 최초 설정일을 기준으로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유자 4곳, 보증금 미상 1곳

현황조사에는 개인·법인을 포함해 임차인 4곳이 기재돼 있습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 확인되지 않습니다. 세 곳은 조사 내역상 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 기재돼 있지만, 주식회사 굿윌메이트는 보증금과 확정일자가 미상이므로 보수적으로 대항력 가능·미상으로 취급해 확인해야 합니다.

현황조사 기준. 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요하며, 위 표의 대항력 없음 표시는 조사 내역을 기준으로 한 것입니다. 실제 임대차계약서·사업자등록·점유 상태와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.

③ 가격과 유찰 시나리오 — 최저가율만으로 저렴하다고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 78,547,000원으로 감정가 229,000,000원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰에 따라 최저가가 낮아진 상태지만, 최저가율은 감정가 대비 가격 조정 정도를 나타낼 뿐 실거래 대비 저평가를 입증하지는 않습니다. 실제 거래 수준과 임대차·점유 정리비용을 함께 검토하지 않은 채 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.

유찰 시나리오는 제공된 매각가 가정에 따른 추정치입니다. 미배당액은 채권자의 회수 부족분이지 매수인의 인수액이 아닙니다. 실제 배당은 확정 채권액과 우선권리, 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 78,547,000원 가정)

채권자 합계 청구액 5,167,010,544원, 예상배당 76,733,154원, 미배당액 5,090,277,390원입니다. 이 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되면 배당관계가 달라질 수 있으므로 확정 배당표로 간주해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 장기동 소재 경기김포경찰서 북동측 근거리에 위치하며, 주위에는 지식산업센터·아파트·오피스텔·업무시설 및 각종 근린생활시설이 소재합니다. 감정요항표상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 것으로 기재돼 있습니다. 대중교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물·이용상태. 감정요항표에는 지식산업센터 및 지원시설(제1종 근린생활시설)로 이용되는 구분이 있으며, 일부 지원시설 호실은 공실로 기재돼 있습니다. 본건 호실의 실제 이용상태와 현황조사상 점유관계를 현장에서 대조해야 합니다.
• 토지이용계획. 준주거지역이며, 고도지구·제1종 지구단위계획구역·성장관리권역 등이 기재돼 있습니다. 공항시설법상 장애물제한표면구역 및 진입표면구역도 포함되므로 구체적인 이용계획은 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있고, 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 호실 내부 상태와 실제 사용 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지식산업센터 및 지원시설 성격의 물건은 실제 이용 용도, 점유 상태, 임차수요와 명도 가능성이 중요합니다. 감정가 대비 최저가율 34.3%만으로 환금성이나 실거래 대비 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 4곳의 계약관계. 마진우·주식회사 굿윌메이트·최영미·주식회사 믿음이엔지의 실제 점유 범위, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 각각 확인하세요.
• 보증금 미상 점유자. 주식회사 굿윌메이트의 보증금과 확정일자를 확인하고, 현황조사 내용과 매각물건명세서·실제 점유관계를 대조하세요. 확인 전에는 대항력 가능성을 배제하지 마세요.
• 말소기준권리 확인. 2021.08.23. 설정된 대명신용협동조합 근저당권이 기준입니다. 2026.02.12. 근저당권 이전 등기를 포함해 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
• 배당과 인수액 구분. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당모형만으로 임차 관련 위험이 모두 사라졌다고 판단하지 마세요.
• 명도 및 비용. 점유자별 사용 목적과 인도 가능성을 확인하고, 협의·명도에 필요한 비용과 기간을 입찰가 산정에 별도로 반영하세요.
• 가격 상한. 최저가 78,547,000원은 감정가 대비 34.3%입니다. 실거래 수준과 호실의 실제 사용상태를 검토하기 전에는 최저가율만을 근거로 저렴하다고 평가하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 임대차 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “점유 위험 없음”은 다르다

이 사건은 3회 유찰 후 최저가가 78,547,000원까지 내려왔고, 등기상 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당모형에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 그러나 선순위 근저당권의 채권최고액은 3,840,000,000원이며, 현재 최저가 기준 채권자 미배당액은 5,090,277,390원으로 추정됩니다.

무엇보다 현황조사상 임차인 4곳이 있고, 주식회사 굿윌메이트의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 이 부분은 단순한 서류상 숫자가 아니라 실제 인도 가능성과 비용에 영향을 줄 수 있습니다. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 수도 없습니다.

권리 소멸 구조는 확인되지만, 입찰 판단은 임차인·점유관계 검증 후에 해야 합니다. 임대차계약, 배당요구, 실제 사용상태와 명도 부담을 확인하고 나서 가격 상한을 정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.