인천지방법원 2025타경33800. 김포시 장기동 테라비즈타워 1층 142호입니다. 등기상 말소기준은 2021년 8월 23일 설정된 을구 3번 대명신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 3,840,000,000원입니다. 이후 테라비즈타워관리단 가압류와 강제경매개시결정, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026년 2월 12일에는 해당 근저당권에 관해 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 등기도 있습니다.
점유관계에서는 마진우, 주식회사 굿윌메이트, 최영미, 주식회사 믿음이엔지 등 실제 임차인 4명이 조사됐습니다. 이들의 기준일은 모두 말소기준권리인 2021.08.23.보다 늦어 대항력이 없으므로, 조사된 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 주식회사 굿윌메이트는 보증금이 확인되지 않았고, 네 임차인 모두 우선변제 여부가 확정된 자료는 없어 매각물건명세서와 임대차 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33800 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 1층 142호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 태장로 751 |
| 용도 | 기타 · 감정평가 대상 이용상태는 공장(지식산업센터) 및 공장 지원시설(제1종근린생활시설) |
| 소유자 | 주식회사트라비즈 |
| 감정가 / 최저가 | 568,000,000원 / 278,320,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 579,351,512원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.08.23. 을구 3번 근저당권입니다. 2025.04.28. 테라비즈타워관리단의 가압류 168,307,520원, 2025.06.20. 이스타비엠 주식회사의 강제경매개시결정, 2025.10.23. 대명신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 국의 880,518,744원 근저당권과 주식회사 한길의 110,000,000원 가압류, 회생 관련 보전처분은 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 기준일 | 보증금 | 월차임 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 마진우 | 2023.09.11 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 굿윌메이트 | 2023.08.11 | 미상 | 450,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최영미 | 2024.07.25 | 6,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 믿음이엔지 | 2024.11.01 | 6,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
네 임차인의 기준일은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 내용만 놓고 보면 대항력 있는 임차인은 없습니다. 다만 주식회사 굿윌메이트는 보증금이 확인되지 않았고, 배당요구 여부와 확정일자도 확인되지 않아 배당관계는 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다. 배당표 역시 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 49%, 그러나 시세 비교는 불가
감정가는 568,000,000원, 현재 최저매각가는 278,320,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 2회 유찰된 상태라는 점만 보면 감정가 대비 할인폭은 큽니다. 하지만 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 278,320,000원이 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 278,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,696,480원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 대명신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 273,623,520원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 테라비즈타워관리단 | 168,307,520원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 이스타비엠 주식회사 | 579,351,512원 | 0원 |
| 4. 임의경매개시결정 · 대명신용협동조합 | 579,351,512원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 5,167,010,544원 중 채권자 배당액은 273,623,520원, 미배당액은 4,893,387,024원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기김포경찰서 북동측 근거리에 위치하며, 주변에 지식산업센터·아파트·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상은 공장(지식산업센터) 및 공장 지원시설(제1종근린생활시설)로 이용되는 호실들로 구성돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 7층 건물이며 사용승인일은 2019.11.15입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 5,178.6㎡, 공시지가는 2,212,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 약 15m, 북서측 약 35m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 김포한강신도시 제1종지구단위계획구역, 고도지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 포함되며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·동일 층·유사 용도의 최근 매매사례와 임대수익률을 확인해야 합니다.
- 임차인 4명 원본 대조. 네 임차인 모두 대항력은 없지만 실제 점유 범위, 계약기간, 배당요구 여부, 확정일자와 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 굿윌메이트 보증금. 주식회사 굿윌메이트의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차계약서에서 보완 확인이 필요합니다.
- 명도 계획. 대항력 없음과 즉시 인도는 별개입니다. 실제 점유자가 4명 조사된 만큼 인도명령과 협의 기간을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 수십억원 남아도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등 미반영 항목은 원본 확인이 필요합니다.
- 현재 회차 이후 시나리오. 3회 유찰 시 194,824,000원, 4회 유찰 시 136,376,800원으로 내려가지만 가격 하락만으로 환금성과 임대수익성이 개선되는 것은 아닙니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 시세 확인 후
권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2021.08.23. 대명신용협동조합 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 실제 임차인 4명도 전부 말소기준 이후라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 권리만큼 단순하지 않습니다. 2회 유찰로 최저가는 278,320,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 감정평가 대상이 지식산업센터와 지원시설 성격의 비주거 물건이고 실제 점유자도 4명 조사된 만큼, 이 사건은 권리 인수보다 시세·임대수익·명도 조건을 확인하는 것이 승부처입니다.
