인천지방법원 2025타경33800. 이번 물건은 경기도 김포시 장기동 테라비즈타워 1층 146호입니다. 감정가 5억 3,200만원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 약 1억 8,248만원까지 내려온 상태입니다. 가격 하락 폭은 상당하지만, 이 물건의 판단 기준은 단순한 감정가 할인율이 아닙니다. 복잡한 담보권 구조, 임차 관련 신고, 실제 점유 상태와 상업용 부동산의 환금성을 함께 살펴야 합니다.

말소기준권리는 2021년 설정된 대명신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 테라비즈타워관리단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당권이 2026년 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었으므로 최종 권리자와 배당관계를 확인해야 합니다. 또한 임차 관련 4건의 신고일은 모두 말소기준권리보다 늦지만, 실제 점유 범위와 명도 가능성은 별개 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후 권리는 소멸

권리분석의 출발점은 2021.08.23 설정된 대명신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이며 공동담보목록 제2021-1622호가 기재되어 있습니다. 이 금액은 공동담보 근저당권의 채권최고액이므로 146호 한 호실만의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

해당 근저당권 이후의 테라비즈타워관리단 가압류, 이스타비엠 주식회사의 강제경매개시결정, 대명신용협동조합의 별도 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 앞서 있었던 신탁등기와 재산보전처분은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 대항력보다 실제 점유와 명도가 핵심

현황조사에서 확인된 임차 관련 당사자는 총 4명·법인입니다. 보증기관 승계나 대위변제에 따른 중복신고로 표시된 당사자는 없으므로, 조사상 임차 관련 실제 당사자는 4명·법인으로 구분됩니다. 다만 각 당사자가 146호의 어느 공간을 점유하는지는 확인되지 않았습니다.

대항력 표시는 말소기준권리보다 늦은 신고일과 현황조사상 판정을 기준으로 합니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 상가·사업체의 대항력은 실제 인도와 사업자등록 등 법정 요건도 함께 검토해야 합니다.

네 당사자 모두 신고일이 말소기준권리인 2021.08.23보다 늦고, 현황조사상 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 따라서 현재의 예상배당 계산에서는 매수인 인수 보증금이 0원으로 처리됩니다.

그러나 주식회사 굿윌메이트의 보증금이 미상이고, 모든 당사자의 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 또한 지식산업센터 내 임대차라면 실제 점유·사업자등록 및 사용관계를 검토해야 하므로, 현황조사상 신고일만으로 모든 명도 문제가 해결된다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 34%, 시세 대비 할인 여부는 미확인

감정가 532,000,000원이 3회 유찰 후 182,476,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 최저가 비율은 34.3%입니다. 다만 이 비율은 감정평가액 대비 할인율일 뿐, 현재 시장에서 거래 가능한 가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.

동일 건물 또는 유사한 지식산업센터 지원시설의 최근 실거래가격, 현재 매물의 호가, 공실 수준과 임대수익이 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 최근 실거래 평균 대비 가격 메리트는 판정 보류가 타당합니다. 지식산업센터 내 근린생활시설은 호실별 용도와 위치, 가시성, 임대차 상태 등에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오는 최저매각가 변화를 비교한 것이며 향후 유찰이나 해당 가격에서의 취득을 보장하지 않습니다. 예상 인수액 0원은 현재 권리분석 전제에 따른 것으로, 취득세·관리비·명도비 등은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 182,476,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 3,354,664원을 공제하고, 나머지 179,121,336원이 근저당권 배당에 충당되는 계산입니다. 후순위 가압류권자와 경매 신청채권자의 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

계산상 총 채권액은 5,167,010,544원, 채권자 예상배당 합계는 179,121,336원, 미배당 합계는 4,987,889,208원입니다. 다만 공동담보 근저당권의 채권최고액과 경매개시 관련 청구금액을 반영한 단순 집계이므로, 미배당 합계가 실제 확정된 독립 채무 총액을 뜻하지는 않습니다. 실제 채권 잔액, 중복 청구 여부, 담보물별 배당 조정 등을 확인해야 합니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인의 최우선변제 가능액 등은 미반영입니다. 실제 배당순위와 배당액은 확정된 채권 및 법원 배당절차에 따라 변동될 수 있습니다. 미배당 채권과 매수인이 인수하는 채무는 구분해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 경기도 김포시 장기동 소재 경기김포경찰서 북동측 근거리. 주변에 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 7층 건물이며 사용승인일은 2019.11.15입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·주차장·승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가 대상에 공장(지식산업센터)과 공장 지원시설(제1종근린생활시설)이 포함됩니다. 일부 지원시설은 공실로 조사되었으나, 146호의 실제 사용 상태와 일치하는지는 확인이 필요합니다.
• 도로. 토지 남동측 약 15미터, 북서측 약 35미터의 포장도로에 각각 접하며 토지는 대체로 평탄한 정방형입니다.
• 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 성장관리권역, 고도지구, 공항 관련 제한구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,212,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 지식산업센터 내 근린생활시설 또는 지원시설은 실제 용도와 입점 가능 업종, 공실 여부, 임대수요에 따라 매각 난도가 달라집니다. 비교 실거래가격이 확인되지 않아 현재 환금성을 정량적으로 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 146호의 정확한 용도 확인. 건축물대장과 감정평가 대상 호실을 대조하여 공장인지, 지원시설인 제1종근린생활시설인지 확인하세요. 용도에 따라 활용 범위와 매수 수요가 달라집니다.
• 실거래 시세 검증. 동일 건물과 유사한 시설의 최근 거래가격, 실제 매물가격 및 임대수익을 비교하세요. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 현장 점유 확인. 임차 관련 4명·법인의 사용 호실과 점유 범위를 확인하고, 146호가 실제 공실인지, 영업 중인지, 제3자가 점유하는지 확인해야 합니다.
• 주식회사 굿윌메이트 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않았으므로 임대차계약서, 사업자등록, 인도 시점과 배당 관련 서류를 대조하세요.
• 관리비 및 기타 부대비용. 테라비즈타워관리단 가압류의 발생 원인과 공용·전용부분 관리비 체납 내역을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2021-1622호와 근저당권 이전 내역을 대조하고 실제 피담보채무 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 명도 가능성. 대항력이 없는 점유자라도 자발적으로 퇴거하지 않으면 인도명령·집행 등 별도 절차가 필요할 수 있습니다. 점유자별 권원과 명도비용을 검토하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차관계 및 최신 매각공고를 확인하세요. 입찰보증금과 매각조건도 최종 공고를 기준으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “34%까지 내려온 가격, 하지만 싸다는 증거는 없다”

이 물건은 감정가 532,000,000원에서 최저가 182,476,000원까지 내려왔습니다. 권리상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고, 현재 확인된 임차 관련 당사자의 대항력도 없는 것으로 분석되어 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 임차 관련 4명·법인의 실제 점유 범위, 보증금 미상인 법인, 관리단 가압류, 공동담보 근저당권의 이전과 배당관계가 확인 과제로 남아 있습니다. 더구나 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 1억 8,248만원 수준의 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

결론은 “등기상 인수위험은 낮지만, 가격과 점유 위험은 아직 검증되지 않은 물건”입니다. 세 차례 유찰이라는 숫자보다 중요한 것은 해당 호실의 실제 용도·점유 상태·관리비·임대수익·비교 실거래가격입니다. 권리는 조건부 양호, 가격 판단은 보류. 이 확인 작업이 끝난 뒤에야 입찰 여부와 적정금액을 결정할 수 있습니다.