인천지방법원 2025타경33800. 김포시 장기동 테라비즈타워 1층 144호입니다. 감정 이용상태에는 지식산업센터 공장과 공장 지원시설인 제1종근린생활시설이 함께 기재돼 있고, 주변은 지식산업센터·아파트·오피스텔·업무시설· 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 이 사건의 권리분석 기준점은 2021.08.23 설정된 대명신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이며 공동담보목록 제2021-1622호가 기재돼 있습니다.
현재 최저가는 260,680,000원으로 감정가 532,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 이 물건의 입찰 판단은 권리 안전성과 별개로 현장 임대수요·공실·동일 건물 거래사례를 추가 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33800 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 1층 144호 · 도로명 경기도 김포시 태장로 751 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 감정평가상 지식산업센터 공장 및 지원시설(제1종근린생활시설) 이용 기재 |
| 소유자 | 주식회사트라비즈 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층, 지상7층 · 사용승인일 2019.11.15 |
| 감정가 / 최저가 | 532,000,000원 / 260,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이스타비엠 주식회사 / 579,351,512원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.08.23 대명신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.04.28 테라비즈타워관리단 가압류, 2025.06.20 이스타비엠 주식회사 강제경매개시결정, 2025.10.23 대명신용협동조합 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.02.12에는 같은 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다.
② 임차인 — 4명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 마진우 | 2023.09.11 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 굿윌메이트 | 2023.08.11 | 미상 | 450,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최영미 | 2024.07.25 | 6,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 믿음이엔지 | 2024.11.01 | 6,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사상 실제 임차인은 4명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 네 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2021.08.23보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 계산상 낙찰자가 떠안을 임차보증금은 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 실거래 비교자료는 없다
현재 회차 최저매각가는 260,680,000원으로 감정가 532,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 182,476,000원, 4회 유찰 시에는 127,733,199원입니다. 그러나 동일 건물·동일 용도 실거래 가격이 제시돼 있지 않아, 어느 회차도 단순히 “시세 대비 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,449,520원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 대명신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 256,230,480원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 테라비즈타워관리단 | 168,307,520원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 이스타비엠 주식회사 | 579,351,512원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 대명신용협동조합 | 579,351,512원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,167,010,544원 중 현재 매각가 가정에서 채권자 배당은 256,230,480원, 미배당액은 4,910,780,064원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기김포경찰서 북동측 근거리에 위치하며, 주위에는 지식산업센터·아파트·오피스텔·업무시설·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 남동측 약 15m, 북서측 약 35m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 성장관리권역·택지개발지구·고도지구 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 상업용 이용, 평지·정방형이며 공시지가는 2,212,000원/㎡입니다.
- 건물. 2019.11.15 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 기본 위생·급배수·소방·주차장·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 수준의 시장 경쟁력은 확인할 수 없습니다. 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원점 확인. 감정가 대비 49%만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 동일 건물·유사 호실의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 현황조사상 임차인 4명이며 주식회사 굿윌메이트의 보증금은 미상입니다. 실제 점유자와 임대차계약 내용을 대조해야 합니다.
- 우선변제·최우선변제. 확정일자·배당요구와 최우선변제 반영 여부가 확정돼 있지 않으므로 배당표 원본을 확인해야 합니다.
- 공동담보. 근저당권에 공동담보목록 제2021-1622호가 있으므로 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2026.02.12 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전이 기재돼 있으므로 매각 전 최신 등기를 확인해야 합니다.
- 관리비. 테라비즈타워관리단이 168,307,520원의 가압류를 한 사실이 있으므로 해당 호실의 관리비 체납 여부와 부담범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각 관련 원본과 실제 현장을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2021.08.23 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 임차인 4명은 모두 그보다 늦게 전입해 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 정리된다고 해서 감정가의 49%인 260,680,000원이 곧바로 저가라는 뜻은 아닙니다.
특히 이 물건은 지식산업센터·지원시설 성격이 섞인 집합건물이고, 실거래 비교자료가 없어 가격 검증이 제한됩니다. 여기에 임차인 4명의 점유·명도 확인, 보증금 미상 임차관계, 공동담보 근저당과 관리단 가압류까지 확인할 사항이 남아 있습니다. 결론적으로 권리 인수는 0원으로 정리되지만, 현재 회차의 가격 매력은 실거래 확인 전까지 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
