배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.10.083회 · 최저 260,680,000원
B매력지수55유찰 1회
부동산강제경매
2025타경33800 · 부천지원 · 건물
철근콘크리트구조 40.9㎡
최저매각가
2차 · 유찰 1회
가격 메리트
372,400,000원
3억 7,240만
감정가 532,000,000원
감정가의 70%▼ 30% 할인
다음 매각기일
08-25
부천지원 10:00
입찰 보증금
3,724만원
최저가의 10% · 37,240,000원
감정가 대비
▼ 30.0%싸게 매수
감정가
5.32억원
최근 결과
1회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것권리 인수 위험은 없지만 지식산업센터 지원시설 공실·저환금성이 핵심 변수입니다.
가격최저가 372,400,000원은 감정가 대비 70%이나 최근 시세 비교 자료가 없어 가격 메리트 판단은 제한
말소기준 이후 권리와 대항력 없는 임차인으로 법적 인수 부담은 없으나 기타용도 지원시설의 임대·환금성 불확실성이 있어 B 등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근저당·가압류 등 권리는 낙찰로 정리되고 임차인도 대항력 없음으로 분석됩니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 상업·업무시설의 임대 수요와 환금성입니다. 최저가는 감정가 대비 70%까지 내려왔지만 최근 거래 데이터가 없어 가격만으로 저평가라고 단정하기 어렵습니다.
감정가 / 최저가
532,000,000원
최저 372,400,000원
실질취득
372,400,000원
인수액 0원
유찰 횟수
1회
70% 진행
핵심지표
공실·환금성
용도 기타
인천지방법원 2025타경33800. 경기도 김포시 장기동 테라비즈타워 1층 144호로, 감정평가상 이용상태는 지식산업센터 내 지원시설(제1종근린생활시설)입니다. 말소기준권리는 2021년 대명신용협동조합 근저당권이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 마진우, 주식회사 굿윌메이트, 최영미, 주식회사 믿음이엔지 등 4명이 확인되지만 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 따라서 보증금 인수 위험은 없습니다. 다만 보증금 미상 임차인이 있어 잔존 임대관계 확인은 필요합니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경33800
소재지
경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 1층 144호
용도 / 이용상태
기타 · 지식산업센터 지원시설(제1종근린생활시설)
소유자
주식회사트라비즈
감정가 / 최저가
532,000,000원 / 372,400,000원
신청채권
579,351,512원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 낙찰자 인수 부담 없음
말소기준권리는 2021.08.23 설정된 대명신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이며, 이후 테라비즈타워관리단 가압류, 이스타비엠 및 대명신용협동조합 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없는 점유자
임차인
전입일
보증금
판정
마진우
2023.09.11
5,000,000원
대항력 없음인수 없음
주식회사 굿윌메이트
2023.08.11
미상
대항력 없음인수 없음
최영미
2024.07.25
6,000,000원
대항력 없음인수 없음
주식회사 믿음이엔지
2024.11.01
6,000,000원
대항력 없음인수 없음
⚠️ 임대관계 확인 필요 보증금 미상 임차인이 있고 감정평가상 일부 지원시설은 공실 상태입니다. 권리상 인수는 없지만 낙찰 후 실제 점유·명도 및 신규 임차 확보 가능성을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 372,400,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
6,013,600원
대명신용협동조합 근저당
3,840,000,000원
366,386,400원
테라비즈타워관리단 가압류
168,307,520원
0원
경매개시결정 채권
579,351,512원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
유찰이 진행될수록 가격은 낮아지지만 환금성과 임대수요 검토가 우선입니다.
✅ 권리 관점 대항력 있는 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 권리분석 난도는 낮은 편입니다.
⛔ 투자 관점 지식산업센터 지원시설은 주거용처럼 수요층이 넓지 않습니다. 가격 할인보다 중요한 것은 실제 임대 가능성과 향후 매각 가능성입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 김포시 장기동 테라비즈타워 내 위치하며 주변은 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 혼재 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.
건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상7층, 사용승인일 2019.11.15 건물입니다.
환금성. 업무·지원시설 특성상 일반 주거용보다 매수층이 제한될 수 있어 임차 수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임대 가능성 확인. 현재 임차 현황과 공실 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
관리비 확인. 집합건물 특성상 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 최종 확인하세요.
가격 전략. 최저가 372,400,000원은 감정가 대비 70%지만 용도 특성상 단순 할인율보다 수익성 검토가 중요합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 수익성은 별도 판단”
이 물건은 임차인 대항력과 권리 인수 측면에서는 비교적 명확합니다. 하지만 좋은 경매 물건은 권리가 깨끗한 것만으로 완성되지 않습니다. 기타 지원시설이라는 용도 특성상 낙찰 후 임대 안정성과 환금성이 핵심 변수입니다. 권리는 합격, 운영 가능성은 확인 필요한 물건입니다.
