인천지방법원 2025타경33800. 경기도 김포시 장기동 테라비즈타워 1층 145호에 대한 경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사트라비즈이며, 말소기준권리는 2021년 8월 23일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 3,840,000,000원이고, 2026년 2월 12일 확정채권양도로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
말소기준권리 이후 설정된 테라비즈타워관리단의 가압류와 강제·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 권리분석이 단순하다는 이유만으로 물건 전체가 무위험한 것은 아닙니다. 현황조사상 임차인 4명이 확인되고, 임대차 조건과 우선변제 관련 사항이 충분히 확인되지 않았습니다. 이 물건은 낮아진 최저가보다 임대차 확인과 실제 시장가치 검증을 먼저 해야 하는 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33800 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 1층 145호 도로명주소: 경기도 김포시 태장로 751 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 기타 감정평가서상 공장 지원시설 및 제1종 근린생활시설로 분류되는 용도 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 7층 건물 · 사용승인일 2019.11.15 |
| 소유자 | 주식회사트라비즈 |
| 감정가 / 최저가 | 532,000,000원 / 182,476,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 이스타비엠 주식회사 / 579,351,512원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 2021.08.23 · 대명신용협동조합 · 채권최고액 3,840,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.02.12 확정채권양도 · 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
권리분석의 기준은 2021년 8월 23일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권의 최초 권리자는 대명신용협동조합이며, 이후 확정채권양도로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 담보채무자는 주식회사블루라인에스로 등재되어 있어 현재 소유자인 주식회사트라비즈와 명의가 다릅니다. 담보 설정의 경위와 현재 채무 잔액, 근저당권자의 실제 청구액은 원본 서류로 확인해야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 4명, 임대차 조건 확인 필수
현황조사상 임차인 4명이 확인됩니다. 보증금과 월차임이 기재된 경우에도 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증금이 미상인 임차인은 매각물건명세서와 임대차 관련 서류를 추가 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 마진우 | 2023.09.11 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음(조사기재) | 확인 불가 | 없음 |
| 주식회사 굿윌메이트 | 2023.08.11 | 미상 | 450,000원 | 가능·미상 | 확인 불가 | 없음 |
| 최영미 | 2024.07.25 | 6,000,000원 | 500,000원 | 없음(조사기재) | 확인 불가 | 없음 |
| 주식회사 믿음이엔지 | 2024.11.01 | 6,000,000원 | 500,000원 | 없음(조사기재) | 확인 불가 | 없음 |
현황조사 기재상 전입일은 모두 말소기준권리 접수일인 2021.08.23 이후입니다. 다만 주식회사 굿윌메이트는 보증금과 확정일자가 미상으로 기재돼 있어 대항력 가능·미상으로 보수적으로 표시했습니다. 조사 기록과 실제 점유, 임대차계약서 및 매각물건명세서의 내용이 일치하는지 확인해야 합니다. 네 임차인 모두 보증기관 대위·승계로 표시된 대상은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 낮지만 시세 메리트는 미확정
감정가는 532,000,000원이고 현재 최저매각가는 182,476,000원입니다. 최저매각가는 감정가의 약 34.3%이며, 이미 3회 유찰됐습니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없어 이 가격이 시장에서 실제로 저렴한 수준인지 숫자로 검증할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 예상 매각가 | 채권자 배당 추정 | 채권자 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 182,476,000원 | 179,121,336원 | 4,987,889,208원 |
| 4회 유찰 시 | 127,733,199원 | 125,144,934원 | 5,041,865,610원 |
| 5회 유찰 시 | 89,413,239원 | 87,403,801원 | 5,079,606,743원 |
④ 예상배당표 (매각가 182,476,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 또는 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,354,664원 |
| 1. 근저당권 · 대명신용협동조합(채권최고액 기준) | 3,840,000,000원 | 179,121,336원 |
| 2. 가압류 · 테라비즈타워관리단 | 168,307,520원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 · 이스타비엠 주식회사 | 579,351,512원 | 0원 |
| 4. 임의경매 신청채권자 · 대명신용협동조합 | 579,351,512원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 집행비용 추정액 3,354,664원을 제외한 179,121,336원이 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 채권자 전체 청구액 추정 합계는 5,167,010,544원, 배당 추정액은 179,121,336원, 미배당 추정액은 4,987,889,208원입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 채무 잔액과 다를 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 김포시 장기동 경기김포경찰서 북동측 근거리에 위치합니다. 주위에는 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능한 것으로 기재돼 있습니다. 실제 출입 동선과 주차 여건은 현장 확인이 필요합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 기본적인 위생·급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 주차장 및 승강기설비가 기재돼 있습니다. 사용승인일은 2019.11.15입니다.
- 토지이용계획. 도시지역·준주거지역·제1종 지구단위계획구역 등에 해당하며, 공항고도제한과 장애물제한표면·진입표면 관련 제한이 기재돼 있습니다. 실제 영업·용도변경 가능 여부는 관련 공부와 관할 기관을 통해 확인해야 합니다.
- 도로·이용상태. 남동측 약 15미터, 북서측 약 35미터 도로에 접하는 것으로 기재돼 있습니다. 감정평가서에는 대상군 일부의 공실 상태가 기재돼 있으므로, 해당 호수와 평가 기호의 대응 및 현재 점유 여부를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 현재 3회 유찰됐지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 실제 매매 수요와 재매각 기간을 확정할 수 없습니다. 임대 수요, 관리비 부담, 해당 호수의 이용 가능 범위와 실제 공실 여부가 가격 판단의 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기부 원본 대조. 말소기준권리인 을구 1번 근저당권, 2026.02.12 권리이전 내역, 가압류 및 경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
- 임차인 4명 확인. 마진우·주식회사 굿윌메이트·최영미·주식회사 믿음이엔지의 실제 점유, 임대차계약서, 보증금, 차임, 확정일자 및 배당요구 여부를 각각 확인하세요. 특히 주식회사 굿윌메이트의 보증금 미상 사항을 보완해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 임차인 현황과 인수 여부, 우선변제 및 최우선변제 관련 사항이 실제 명세서에 어떻게 기재돼 있는지 확인하세요. 제공된 배당 추정만으로 모든 임대차 위험이 해소됐다고 단정하지 마세요.
- 담보채무 확인. 근저당권 채권최고액 3,840,000,000원은 실제 잔액과 다를 수 있습니다. 소유자와 등기상 담보채무자가 다른 점, 근저당권 이전 및 실제 채권자 관계를 확인하세요.
- 실제 이용 가능 여부. 집합건물의 구체적인 용도와 관리규약, 출입·주차 여건, 공실 여부, 관리비 체납 및 사용상 제한을 확인하세요.
- 입찰가 산정. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 응찰가를 결정하지 마세요. 인근의 실제 거래와 임대 수요를 별도로 조사해 가격 상한을 정하세요.
- 배당 추정의 한계. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 권리관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “최저가가 낮다”와 “시세보다 싸다”는 다릅니다
이 물건은 3회 유찰로 최저매각가가 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현황조사상 임차인 4명이 확인되고, 한 곳은 보증금이 미상이며 우선변제 관련 정보도 충분하지 않습니다. 또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가치보다 저렴한지 확정할 수 없습니다. 채권자 미배당 추정액이 크다는 사실도 그 자체로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
권리상 인수 추정액은 0원이지만, 임대차와 실제 시장가치는 별도로 검증해야 합니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원본을 대조하고, 현장 점유와 임대차계약 및 관리비를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
