배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.10.083회 · 최저 260,680,000원
C매력지수48유찰 1회
부동산강제경매
2025타경33800 · 부천지원 · 건물
철근콘크리트구조 40.9㎡
최저매각가
2차 · 유찰 1회
가격 메리트
372,400,000원
3억 7,240만
감정가 532,000,000원
감정가의 70%▼ 30% 할인
다음 매각기일
08-25
부천지원 10:00
입찰 보증금
3,724만원
최저가의 10% · 37,240,000원
감정가 대비
▼ 30.0%싸게 매수
감정가
5.32억원
최근 결과
1회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것인수 위험은 없지만 상가형 물건의 공실·환금성 리스크가 큰 김포 테라비즈타워 지원시설 물건입니다.
말소기준 이후 권리는 소멸해 권리안전성은 있으나 지원시설 공실과 임대관계 미상, 상업시설 환금성 부담으로 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준 이후 권리는 모두 매각으로 정리되어 인수 부담은 0원입니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 시세 추적형이 아니라 지식산업센터 지원시설의 공실·임대수요 확인이 핵심입니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 가격보다 실제 운영 가능성과 환금성을 먼저 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
532,000,000원
최저가 372,400,000원
실질취득
372,400,000원
인수액 0원
유찰 횟수
1회
감정가 70%
핵심지표
공실·환금성
지원시설 분석 필요
인천지방법원 2025타경33800. 경기도 김포시 장기동 테라비즈타워 1층 145호 기타 용도 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사트라비즈이며, 말소기준권리는 2021.08.23 설정된 대명신용협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 낙찰자가 승계할 권리는 없습니다.
다만 상가·지원시설 경매에서 권리분석이 끝이라고 볼 수는 없습니다. 감정가와 최저가 차이보다 중요한 것은 현재 이용 상태입니다. 감정평가상 기호(4~9)는 공실 상태이며 임대관계는 미상으로 확인됩니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경33800
소재지
경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 1층 145호
용도 / 이용상태
기타 · 지원시설(제1종근린생활시설) · 현황 공실
소유자
주식회사트라비즈
감정가 / 최저가
532,000,000원 / 372,400,000원
신청채권 / 청구액
이스타비엠 주식회사 · 579,351,512원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 갑구 가압류(테라비즈타워관리단), 강제경매개시결정, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 접수되어 매각으로 소멸합니다. 다만 근저당권 채권최고액이 3,840,000,000원으로 설정되어 있어 배당에서는 상당한 미배당이 발생합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 임차인 없음
점유자
전입일
보증금
대항력
판단
마진우
2023.09.11
5,000,000원
없음
승계 없음
주식회사 굿윌메이트
2023.08.11
미상
없음
승계 없음
최영미
2024.07.25
6,000,000원
없음
승계 없음
주식회사 믿음이엔지
2024.11.01
6,000,000원
없음
승계 없음
✅ 임차인 권리 판단 모든 조사 임차인은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 보증금 승계 위험은 없습니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 372,400,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
6,013,600원
근저당권 · 대명신용협동조합
3,840,000,000원
366,386,400원
가압류 · 테라비즈타워관리단
168,307,520원
0원
잔여 · 소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
1회 유찰 후 최저가는 감정가의 70% 수준입니다. 다만 상업시설은 가격보다 임대 가능성이 중요합니다.
⚠️ 공실·환금성 리스크 감정평가상 일부 지원시설은 공실 상태이며 임대관계는 미상입니다. 낙찰 후 임대수요와 관리비 부담을 별도로 확인해야 합니다.
⛔ 가격만 보고 접근하면 안 되는 이유 최저가 372,400,000원은 감정가 대비 낮지만, 상가형 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 판단하기 어렵습니다. 실제 수익성은 임차 확보 가능성과 운영 수요에 달려 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
입지. 김포시 장기동 테라비즈타워 내 위치하며 주변은 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하고 인근 버스정류장이 소재해 대중교통 접근성은 보통입니다.
건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상7층 건물이며 사용승인일은 2019.11.15입니다.
용도. 준주거지역·김포한강신도시 택지개발지구 내 위치하며 제1종지구단위계획구역 등 관련 제한이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임대 가능성 확인. 공실 상태 여부와 향후 임차수요를 반드시 확인해야 합니다.
관리비 확인. 집합건물 지원시설은 장기 미납 관리비 부담 여부를 확인해야 합니다.
권리 확인. 낙찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
가격 전략. 감정가 대비 할인율보다 실제 운용 가능한 가격인지 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 운영이 관건”
이 물건은 법률적 인수 위험만 보면 안정적인 편입니다. 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 임차인도 대항력이 없어 낙찰자가 떠안을 금액은 없습니다. 그러나 지원시설 경매의 핵심은 권리보다 수익성과 환금성입니다. 공실 가능성과 임대관계 미상을 감안하면 단순히 최저가 하락만으로 좋은 물건이라 판단하기 어렵습니다. 권리는 합격, 운영성 검토가 필요한 물건입니다.
