인천지방법원 2025타경33800. 김포시 장기동 테라비즈타워 1층 121호가 경매에 나왔습니다. 감정가가 836,000,000원에 달하지만 두 차례 유찰되면서 최저매각가는 409,640,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 조정입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 임차인 4명의 점유관계, 관리단의 168,307,520원 가압류, 선순위 근저당권 기록, 그리고 미확인 실거래 시세를 함께 살펴봐야 합니다.
특히 등기에는 2021년 설정된 대명신용협동조합의 채권최고액 3,840,000,000원 근저당권이 등장합니다. 해당 원등기는 이미 말소된 것으로 표시되어 있으나, 2026년에는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전된 기록도 있습니다. 또한 말소기준으로 분류된 김포시 압류에는 이미 해제·말소된 기록이 있습니다. 따라서 말소기준권리와 근저당권의 현재 효력을 원본으로 재확인하기 전에는 권리상 안전하다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33800 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 1층 121호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 태장로 751 |
| 물건종류 | 집합건물 · 용도 기타 |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 7층 · 사용승인일 2019.11.15 |
| 소유자 | 주식회사트라비즈 |
| 감정가 | 836,000,000원 |
| 최저매각가 | 409,640,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 579,351,512원 |
| 강제경매 채권자 | 이스타비엠 주식회사 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 실제 임차인 | 4명 · 보증기관 승계 신고 없음 |
| 매수인 인수액 | 현재 산정 0원 (원본 권리관계 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
이 사건은 일반적인 후순위 가압류 소멸형으로만 처리하기 어렵습니다. 권리기록에는 2022년 김포시 압류가 말소기준으로 분류되어 있으나, 해당 압류는 2022.12.26 해제로 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 그보다 앞선 2021년 근저당권도 원등기 말소 표시와 이후 근저당권 이전 기록이 함께 나타납니다.
한편 2022.12.01 김포시 압류는 2022.12.26 해제·말소 기록이 있어 이를 현재 유효한 말소기준권리라고 단정할 수도 없습니다.
등기사항전부증명서의 말소사항, 근저당권 이전의 효력, 공동담보목록, 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다. 원본 대조 전에는 최종 인수권리 유무를 확정하지 않습니다.2024년에는 서울회생법원의 재산보전처분도 등기되었습니다. 그 내용은 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 것이었으나, 2024.10.17 회생절차 폐지결정에 따른 실효로 말소된 기록이 있습니다. 따라서 해당 보전처분 자체를 현재 존속하는 권리로 보기는 어렵지만, 입찰 전에는 이후 회생 관련 변동 사항도 확인하는 편이 적절합니다.
2025.04.28 테라비즈타워관리단의 168,307,520원 가압류와 2025.06.20 강제경매개시결정, 2025.10.23 임의경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 다만 이 역시 최종 말소기준권리와 매각조건을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명
현황조사에는 자연인 2명과 법인 2명, 모두 4명의 실제 임차인이 나타납니다. 보증기관 대위변제나 승계에 따른 중복 신고자는 없습니다.
| 임차인 | 전입신고일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 마진우 | 2023.09.11 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 기록상 후순위 전입 |
| 주식회사 굿윌메이트 | 2023.08.11 | 미상 | 450,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 최영미 | 2024.07.25 | 6,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 기록상 후순위 전입 |
| 주식회사 믿음이엔지 | 2024.11.01 | 6,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 기록상 후순위 전입 |
특히 이 물건은 지식산업센터와 지원시설이 포함된 건물입니다. 상가건물 임대차의 경우 사업자등록, 점유, 확정일자, 선순위 권리의 효력 등을 함께 검토해야 합니다. 현황조사상 전입일만으로 모든 사업용 임대차의 대항력 여부를 확정해서는 안 됩니다.
주식회사 굿윌메이트는 보증금이 확인되지 않았으며, 네 임차인 모두 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 원본 대조 전까지 임차권 인수액 0원은 확정치가 아닌 현재 산정치로 취급해야 합니다.
임차인별 사용 부분도 특정되어 있지 않습니다. 따라서 네 임차인이 모두 121호를 실제로 점유하는지, 각각 어느 공간을 사용하는지, 중복 또는 이전 임차관계가 있는지를 현장에서 확인해야 합니다. 권리상 보증금을 인수하지 않는 경우라도 점유자의 인도·명도 문제는 별도로 발생할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
현재 최저매각가 409,640,000원은 감정가 836,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰을 거쳐 감정가보다 크게 낮아졌습니다.
그러나 해당 호실과 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저매각가가 실제 시장가격보다 저렴한지, 비슷한지, 오히려 높은지 판단할 근거는 충분하지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 409,640,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 286,748,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 200,723,600원 | 0원 |
유찰 시나리오는 산정된 매각가격을 비교한 것이며, 실제 향후 매각가격이나 유찰 여부를 확정하는 것은 아닙니다. 인수액 0원은 현재 권리판정이 유지된다는 전제입니다.
같은 건물의 동일 용도·유사 면적·유사 층수 거래와 현재 임대 가능한 조건을 비교해야 합니다. 특히 실제 용도가 지식산업센터인지 지원시설인지에 따라 비교 대상과 매수층이 달라질 수 있습니다.
실거래가격, 공실 수준, 실제 임대료와 관리비 부담을 확인하기 전에는 현재 최저가에 가격상 가점을 부여하기 어렵습니다.④ 예상배당표 (매각가 409,640,000원 가정)
현재 회차 최저매각가를 기준으로 산정된 배당 내역입니다. 집행비용을 제외한 채권자 배당 예상액은 403,143,600원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 6,496,400원 |
| 1. 가압류 · 테라비즈타워관리단 | 168,307,520원 | 168,307,520원 |
| 2. 강제경매 · 이스타비엠 주식회사 | 579,351,512원 | 234,836,080원 |
| 3. 임의경매 · 대명신용협동조합 | 579,351,512원* | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
* 배당 산정에는 이스타비엠 주식회사와 대명신용협동조합의 청구금액에 동일한 579,351,512원이 사용되어 있습니다. 각 채권의 실제 금액과 중복계상 여부는 확정되지 않았습니다. 위 표는 제공된 산정 결과를 재현한 것이며 법원의 확정배당표가 아닙니다. 선순위 근저당권, 공동담보 관계, 당해세 및 임차인 최우선변제 등이 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 채권자 손실과 매수인 인수는 다르다
| 매각 시나리오 | 채권자 예상배당 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 403,143,600원 | 923,866,944원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 281,933,528원 | 1,045,077,016원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 197,113,470원 | 1,129,897,074원 | 0원 |
현재 산정상 채권자 총 청구액은 1,327,010,544원이며, 현재 회차 예상 미배당액은 923,866,944원입니다. 이 금액은 경매대금으로 변제받지 못할 것으로 계산된 채권액이지, 낙찰자가 별도로 지급해야 할 금액은 아닙니다.
다만 산정에 사용된 청구금액과 선순위 권리관계에 확인이 필요한 부분이 있어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 특히 기존 근저당권의 현재 효력이 확인되면 배당순위와 배당금액을 다시 계산해야 합니다.
다만 이는 해당 권리들이 실제로 매각 소멸 대상이라는 법적 판정이 확정되어야 성립합니다.
가압류가 매각으로 소멸하더라도 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 관련 채무는 별도 문제가 될 수 있습니다. 따라서 관리단의 채권 산출내역, 호실별 관리비 체납액, 공용부분과 전유부분의 구분을 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 장기동 소재 경기김포경찰서 북동측 근거리에 있습니다. 주변에는 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건축. 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 7층 건물이며, 사용승인일은 2019.11.15입니다. 위생·급배수·소방·주차장·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 토지 남동측으로 약 15미터, 북서측으로 약 35미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역 내 상업용 건부지이며, 평탄한 정방형 토지입니다. 토지면적은 5,178.6㎡, 공시지가는 2,212,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 김포한강신도시 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구 및 고도지구 등에 해당합니다. 공항 관련 장애물제한표면구역과 진입표면구역도 포함되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 단, 실제 121호의 내부 상태와 사용현황은 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 지식산업센터와 지원시설을 포함하는 건물로, 아파트와 동일한 거래시장으로 평가할 수 없습니다. 해당 호실의 용도, 임차 수요, 공실률 및 실거래가격 확인이 환금성 판단의 핵심입니다.
현황조사에는 임차인 4명이 등재되어 있으므로, 공실 평가와 임차인 점유 현황을 호실별로 대조해야 합니다. 공실이라는 평가 문구만으로 즉시 사용 가능한 상태라고 판단해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2022년 김포시 압류의 해제·말소 사실과 2021년 근저당권의 말소 표시를 원본 등기부에서 확인합니다. 계산상 말소기준과 실제 유효한 말소기준을 구분해야 합니다.
- 근저당권 이전·공동담보. 대명신용협동조합의 채권최고액 3,840,000,000원, 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전, 공동담보목록 제2021-1622호의 현재 효력을 확인합니다.
- 임차인 4명 확인. 마진우, 주식회사 굿윌메이트, 최영미, 주식회사 믿음이엔지의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 사업자등록, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인합니다.
- 보증금 미상 임차인. 주식회사 굿윌메이트의 보증금과 실제 임차 부분을 확인하고, 선순위 권리와의 관계를 재검토합니다.
- 관리비 체납. 테라비즈타워관리단의 168,307,520원 가압류가 어떤 채권에 관한 것인지 확인합니다. 별도로 121호의 미납 관리비와 매수인 승계 가능 금액을 확인해야 합니다.
- 현재 사용 용도. 121호의 건축물대장상 용도와 감정평가상 이용상태를 대조합니다. 지식산업센터·지원시설 가운데 어느 용도에 해당하는지 특정한 뒤 이용 제한을 검토합니다.
- 실거래 검증. 해당 건물의 동일 용도·유사 호실 실거래, 임대차 시세 및 공실 수준을 비교합니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 입찰가격을 결정하지 않습니다.
- 회차별 자금 계획. 현재 최저매각가 409,640,000원, 추가 유찰 시 산정가격 286,748,000원과 200,723,600원을 비교하되, 실제 시세와 예상 부대비용을 함께 반영합니다.
- 명도 및 이용 가능성. 실제 점유자를 확인하고, 계약 종료·인도 협의에 필요한 시간과 비용을 검토합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 기일 정보를 입찰 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 실제 취득 조건”
김포 테라비즈타워 121호는 감정가 836,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 409,640,000원까지 낮아진 물건입니다. 현재 산정에서는 매수인 인수액이 0원이고, 확인된 임차인 네 명도 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.
그러나 원등기 말소 표시와 이후 근저당권 이전 기록, 이미 해제된 압류의 말소기준 분류, 보증금이 미상인 임차인, 관리단 채권은 확인 없이 넘기기 어려운 요소입니다. 예상 미배당액도 923,866,944원에 달하지만, 그 자체가 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다.
가격 측면에서도 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 현재 실거래 비교 근거가 없어 가격 메리트는 확인되지 않은 상태입니다.
결론적으로 현재는 권리관계와 실거래가격을 먼저 확인할 단계입니다. 말소기준권리, 근저당권의 현존 여부, 임차인별 대항력, 관리비 승계 가능액을 확인하고 난 뒤 실제 취득비용과 시장가격을 비교해야 합니다. 큰 폭의 유찰 할인보다 중요한 것은 매수인이 실제로 무엇을 인수하고 얼마에 취득하는지입니다.
