인천지방법원 2025타경33800. 김포시 장기동 테라비즈타워 1층 122호입니다. 등기상 말소기준은 2021.08.23. 설정된 대명신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,840,000,000원입니다. 이후 등록된 테라비즈타워관리단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
권리관계보다 더 주의해서 볼 부분은 가격 검증입니다. 현재 최저가는 409,640,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 “감정가 대비 절반 이하”라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리 인수와 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33800 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 1층 122호 · 경기도 김포시 태장로 751 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 감정평가상 공장(지식산업센터), 공장(지원시설-제1종근린생활시설) 이용상태가 확인됨 |
| 소유자 | 주식회사트라비즈 |
| 감정가 / 최저가 | 836,000,000원 / 409,640,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이스타비엠 주식회사 / 579,351,512원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 사용승인일 | 2019.11.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인 4명, 매수인 인수 0원
말소기준은 2021.08.23. 대명신용협동조합 근저당권입니다. 실제 임차인은 마진우, 주식회사 굿윌메이트, 최영미, 주식회사 믿음이엔지 등 4명이고, 전입일은 모두 말소기준일 뒤입니다. 따라서 조사자료상 네 임차인 모두 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 4명 모두 실제 임차인으로 봅니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 마진우 | 2023.09.11 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 굿윌메이트 | 2023.08.11 | 미상 | 450,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 최영미 | 2024.07.25 | 6,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 믿음이엔지 | 2024.11.01 | 6,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 409,640,000원으로 감정가 836,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과입니다. 다만 이 사건에는 가격을 검증할 수 있는 실거래 비교자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭은 확인할 수 있어도, 실제 시장가격 대비 할인 여부는 확인할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 409,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,496,400원 |
| 2. 근저당권 · 대명신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 403,143,600원 |
| 3. 가압류 · 테라비즈타워관리단 | 168,307,520원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이스타비엠 주식회사 | 579,351,512원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 대명신용협동조합 | 579,351,512원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 5,167,010,544원 중 403,143,600원이 배당되고, 미배당액은 4,763,866,944원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기김포경찰서 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 지식산업센터·아파트·오피스텔·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1~3)는 공장(지식산업센터), 기호(4~11)는 공장(지원시설-제1종근린생활시설)이며 기호(4~9)는 공실 상태로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상7층 건물이며 사용승인일은 2019.11.15입니다. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·주차장·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 15미터, 북서측 약 35미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등이며 공시지가는 2,212,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 직접 확인. 감정가 대비 49%라는 할인폭만으로 응찰가를 정하지 말고, 같은 테라비즈타워 및 유사 이용호실의 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유자 재확인. 실제 임차인 4명의 현 점유 여부와 계약조건을 확인하고, 특히 보증금이 확인되지 않은 주식회사 굿윌메이트의 계약내용을 매각물건명세서와 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리단 채권 확인. 테라비즈타워관리단 명의 가압류 청구금액이 168,307,520원으로 등기되어 있으므로 채권 발생내역과 매수인에게 별도로 문제될 항목이 있는지 원자료를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.02.12. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 있으므로 말소기준권리와 현재 권리자 관계를 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.08.23. 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 4명은 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 최저가가 409,640,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없어 현 시장가격보다 낮다고 확인할 수 없습니다. 2회 유찰이라는 사실과 감정평가상 공장·지원시설 계열 이용상태까지 함께 보면, 이 물건의 판단 포인트는 “권리 인수는 없지만 현재 가격이 실제 시장가격 대비 충분히 낮은가”를 직접 검증하는 것입니다.
