인천지방법원 2025타경33800. 경기도 김포시 장기동 테라비즈타워 1층 147호로, 감정가 492,000,000원에서 최저매각가 168,756,000원까지 내려온 물건입니다. 권리의 출발점은 2021년 8월 23일 설정된 대명신용협동조합의 근저당권입니다. 해당 근저당권은 채권최고액 3,840,000,000원으로 설정됐고, 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 이력이 있습니다. 기준권리 뒤의 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 테라비즈타워 내 집합건물입니다. 감정평가서에는 지식산업센터 및 지원시설(제1종근린생활시설)로 분류된 구분호가 기재되어 있습니다. 주거용 부동산과는 임대수요·사용 목적·환금성이 다를 수 있습니다. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실은 실거래 시세 대비 저렴하다는 증거가 아닙니다. 실제 이용 상태와 임대차 조건, 시장에서의 매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각 소멸로 분석

말소기준권리는 2021년 8월 23일 설정된 근저당권입니다. 채무자는 주식회사블루라인에스이며, 근저당권자는 당초 대명신용협동조합이었습니다. 2026년 2월 12일 해당 근저당권의 이전 등기가 접수되어 케이씨유엔피엘대부주식회사가 권리자로 기재되어 있습니다.

말소기준권리 이후에는 테라비즈타워관리단의 가압류, 이스타비엠 주식회사의 강제경매개시결정, 대명신용협동조합의 임의경매개시결정 등이 있습니다. 제공된 권리 분석에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 국민건강보험공단의 압류는 이후 해제로 말소된 이력이 있습니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 4명, 보증금 미상 1건

현황조사상 임대차 관계가 기재된 실제 임차인은 4명입니다. 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2021년 8월 23일 이후이며, 각 임차인의 대항력은 없음으로 기재되어 있습니다. 보증금이 확인되는 3건의 합계는 17,000,000원이며, 주식회사 굿윌메이트의 보증금은 미상입니다.

③ 가격 검토 — 감정가 대비 34.3%만으로 저렴하다고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 168,756,000원으로 감정가 492,000,000원의 약 34.3%입니다. 세 차례 유찰을 거치며 최저가가 낮아졌다는 점은 확인되지만, 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐 실제 시장가격과의 차이를 뜻하지 않습니다.

최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 대조할 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 확정할 수 없습니다. 지식산업센터 및 근린생활시설 성격의 구분호는 실제 사용 목적, 임대수요, 공실 여부, 관리비 부담 등에 따라 매각 가능성이 달라질 수 있습니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트를 인정하거나 감정가 대비 할인율만으로 투자 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.

현재 회차 및 추가 유찰 시나리오는 제시된 예상값입니다. 이후 회차의 실제 최저매각가와 매각기일은 법원 공고를 확인해야 합니다. 위 금액은 시세 추정치가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,756,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션상 총 채권액은 5,167,010,544원이며, 채권자 예상배당 합계는 165,593,416원, 미배당액은 5,001,417,128원입니다. 매각대금에서 집행비용을 공제한 뒤 근저당권에 배당하더라도 채권최고액을 크게 밑도는 금액만 배당되는 구조입니다.

배당 추정에는 당해세 및 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위·배당액은 법원 배당절차와 원본 서류 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 및 토지이용계획 기준)

• 입지. 경기도 김포시 장기동 소재 경기김포경찰서 북동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 감정평가서상 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 7층 건물이며 사용승인일은 2019.11.15입니다. 위생 및 급·배수설비, 옥내소화전·화재탐지설비, 주차장 및 승강기설비 등이 구비되어 있는 것으로 기재되어 있습니다.
• 도로·토지. 남동측으로 노폭 약 15미터, 북서측으로 노폭 약 35미터의 포장도로에 접합니다. 토지는 준주거지역이며 제1종지구단위계획구역에 포함됩니다.
• 규제 확인. 토지이용계획에는 고도지구, 공항 관련 진입표면·장애물제한표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구 및 하수처리구역 등이 기재되어 있습니다. 실제 영업·사용 목적에 따른 제한사항은 관계 공부와 함께 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 개별 147호의 실제 이용상태와 점유 범위는 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 실거래 비교자료가 없어 개별 호실의 시장가격과 매각기간을 판단하기 어렵습니다. 지원시설·근린생활시설 성격을 고려해 실제 임차수요, 공실 여부, 임대료 수준과 관리비를 확인한 뒤 매입가를 결정해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한. 최저가 168,756,000원은 감정가의 34.3%입니다. 그러나 실거래 시세를 확인하지 못했으므로 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 실제 임대수익·시장가격·추가 비용을 함께 검토하십시오.
• 보증금 미상 임차인. 주식회사 굿윌메이트의 보증금과 계약조건을 확인하고, 매각물건명세서에 보완 내용이 있는지 확인하십시오. 다른 임차인의 확정일자·배당요구 여부도 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 점유 및 인도. 실제 점유자와 사용 목적, 임대차계약 기간, 계약 종료 여부, 호실별 점유 범위를 확인하십시오. 인수액 0원이라는 분석과 실제 인도 절차는 구분해야 합니다.
• 중복 경매 확인. 등기부에 대명신용협동조합의 별도 임의경매개시결정(2025타경34769)이 기재되어 있습니다. 현재 사건과의 관계, 중복경매 처리 및 실제 매각절차를 법원 기록으로 확인하십시오.
• 관리비·관리단. 테라비즈타워관리단의 가압류 기록이 있으므로 관리단에 체납 관리비, 공용부분 관련 부담 및 관리규약을 확인하십시오. 해당 가압류가 매각으로 소멸하는 것과 별도의 관리비 부담 여부는 구분해 점검해야 합니다.
• 용도·규제. 개별 호실의 건축물대장상 용도와 실제 사용 상태를 대조하고, 계획상 제한사항이 예정된 이용 목적에 영향을 주는지 확인하십시오.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각공고를 확인한 후 입찰 여부를 결정하십시오.

맺으며 — 최저가 할인율과 실제 매수 메리트는 다르다

이 물건은 3회 유찰 후 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔으며, 제시된 권리·배당 분석에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다. 하지만 임대차 관계가 4건이고 그중 한 건의 보증금이 미상이며, 최근 실거래 비교자료도 없어 실제 시장가격을 판단하기 어렵습니다.

특히 테라비즈타워 내 지원시설·근린생활시설 성격의 구분호라는 점을 고려하면, 가격만큼이나 실제 이용 상태와 임대수요, 점유·인도 비용 및 관리비가 중요합니다. 권리상 인수 위험이 낮다는 분석이 곧바로 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 입찰 전 원본 서류와 현장 확인을 거쳐 실제 취득비용과 환금성을 검증하는 것이 우선입니다.