인천지방법원 2025타경33800. 경기도 김포시 장기동 테라비즈타워 1층 143호에 대한 경매입니다. 감정가는 532,000,000원이지만, 두 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 260,680,000원으로 낮아졌습니다. 현재 소유자는 주식회사트라비즈입니다.

등기상 핵심 권리는 2021년 설정된 대명신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이며, 공동담보가 설정되어 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 해당 근저당권은 2026년 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 이력이 있으므로 최신 권리자와 채권 관계를 확인해야 합니다.

문제는 매각가격의 할인 폭만 보고 접근하기 어렵다는 데 있습니다. 감정가 대비 49%는 실거래 시세 대비 49%라는 의미가 아닙니다. 지식산업센터 내 시설은 개별 호실의 용도, 실제 점유, 임대수익, 공실, 관리비 부담에 따라 거래가치가 달라질 수 있습니다. 특히 이 물건에는 현황조사상 임차인 4명이 기재돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리는 2021년 근저당

등기상 말소기준권리는 2021.08.23 설정된 대명신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이며, 채무자는 주식회사블루라인에스입니다. 등기상 공동담보목록도 존재합니다.

이 근저당권보다 앞서 설정됐던 국 명의의 납세담보 근저당권 880,518,744원은 2020.09.25 말소됐습니다. 주식회사코람코자산신탁 관련 신탁등기와 회생절차 보전처분도 등기상 이미 말소된 이력입니다.

말소기준 이후에는 테라비즈타워관리단의 가압류, 이스타비엠 주식회사의 강제경매개시결정, 대명신용협동조합의 임의경매개시결정이 있습니다. 이들은 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음과 명도 부담은 다르다

현황조사상 실제 임차인 4명이 확인됩니다. 모두 말소기준권리 설정일인 2021.08.23 이후의 전입일이 기재돼 있으며, 제시된 권리판정에서는 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다.

다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부의 확인 정도는 임차인별로 다릅니다. 특히 주식회사 굿윌메이트는 보증금이 미상입니다. 이러한 사항을 임차보증금 인수의 확정 근거로 볼 수는 없지만, 현황조사와 매각물건명세서를 대조하지 않고 명도 위험까지 없다고 단정해서도 안 됩니다.

현황조사 기준 임차인 4명이며, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 확인되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 미상입니다. 대항력 표시는 제시된 권리판정에 따른 것으로, 사업자등록 및 실제 점유관계 등 법적 요건의 원본 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%, 시세 대비 할인율은 미확인

현재 최저매각가는 260,680,000원입니다. 감정가 532,000,000원에 비하면 49% 수준입니다. 하지만 해당 호실과 비교할 수 있는 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 거래 추세가 확인되지 않아 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

유찰 시 가격과 미배당액은 제시된 회차별 시뮬레이션입니다. 향후 실제 최저매각가격과 매각조건은 법원의 매각공고로 확인해야 합니다. 미배당 채권액은 매수인이 인수하는 금액과 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 260,680,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,449,520원을 제외한 256,230,480원이 근저당권 배당으로 배정됩니다. 후순위 가압류 및 경매신청 관련 채권의 예상배당액은 모두 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

시뮬레이션상 총 미배당액은 4,910,780,064원입니다. 그러나 이는 제시된 채권최고액과 청구액을 이용한 기계적 계산 결과입니다. 공동담보 근저당권의 실제 채권 잔액이나 각 경매사건의 채권 중복 여부가 확정된 배당표는 아닙니다. 근저당권 이전 이후의 실제 배당권자와 채권 잔액도 확인해야 합니다.

본 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등을 별도로 반영하지 않은 추정치입니다. 공동담보 채권과 경매사건별 청구금액이 중복될 가능성이 있어 총 청구액 및 미배당액을 확정채무로 해석하면 안 됩니다. 실제 배당순위와 금액은 채권신고·배당요구·법원 배당절차에 따라 달라집니다.

⑤ 관리단 가압류 — 매각으로 소멸해도 관리비는 별도 확인

2025.04.28에는 테라비즈타워관리단이 168,307,520원을 청구금액으로 하는 가압류를 설정했습니다. 이 가압류 자체는 말소기준권리 이후에 설정됐으므로 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

다만 관리단의 가압류가 있다는 사실과 매수인이 인수할 수 있는 관리비 부담의 범위는 구별해야 합니다. 가압류 청구액 전부가 143호의 미납 관리비라고 확인된 것은 아니며, 실제 미납 관리비와 그중 공용부분에 해당하는 금액도 확인되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 장기동 소재 경기김포경찰서 북동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 2019.11.15 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지하 3층·지상 7층이며, 위생·급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 주차장설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 본건 토지 남동측으로 약 15m, 북서측으로 약 35m의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형의 상업용 건부지입니다.
• 토지이용. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역 및 택지개발지구 등에 해당합니다. 공항 관련 고도지구와 장애물제한표면구역 등도 포함됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,212,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지에 대한 공시가격 관련 지표이며, 해당 호실의 거래시세와는 다릅니다.
• 용도·이용상태. 감정평가에서는 공장(지식산업센터)과 공장 지원시설(제1종근린생활시설)이 구분되어 있습니다. 일부 지원시설은 공실로 조사됐지만 143호의 구체적인 공실 여부와 이용 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다. 개별 호실의 적법한 용도, 점유상태 및 임대수익을 확인한 후 매각가격의 적정성을 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 응찰하지 말고, 테라비즈타워 내 동일하거나 유사한 용도의 거래가격을 대조해야 합니다. 실제 시장가격과 비교하기 전에는 가격 메리트가 미확정입니다.
• 건축물대장상 용도. 143호가 지식산업센터 공장시설인지 지원시설인지, 구체적으로 어떤 용도로 이용할 수 있는지 확인해야 합니다. 감정평가상 다른 호실의 공실 상태를 이 호실에 그대로 적용하면 안 됩니다.
• 임차인 4명 확인. 마진우, 주식회사 굿윌메이트, 최영미, 주식회사 믿음이엔지의 실제 점유 장소와 임대차계약 관계를 확인해야 합니다. 특히 여러 임차인이 기재된 현황조사 내용과 경매 대상인 143호의 관계를 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 임차인. 주식회사 굿윌메이트의 보증금, 사업자등록, 점유 개시, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 관련 자료와 대조해야 합니다.
• 명도비용. 인수액 0원 추정과 별개로 임차인 또는 점유자와의 인도 협의, 소송 및 집행 가능성을 검토해야 합니다.
• 관리비 체납. 테라비즈타워관리단의 가압류 청구금액은 168,307,520원입니다. 해당 호실의 실제 체납액과 공용부분 관리비 승계 가능성을 확인해야 합니다.
• 공동담보 원본. 대명신용협동조합의 채권최고액 3,840,000,000원과 공동담보목록 제2021-1622호를 확인해야 합니다. 근저당권 이전 이후 실제 채권자와 관련 배당관계도 점검해야 합니다.
• 배당표의 한계. 예상 미배당액 4,910,780,064원은 시뮬레이션 결과입니다. 공동담보 채권과 청구금액의 중복 가능성을 감안해야 하며, 이를 매수인이 인수하는 채무로 해석해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 260,680,000원과 추가 유찰 시 예상가격 182,476,000원·127,733,199원을 비교하되, 어느 가격에서도 실거래 시세와 수익성 검증을 먼저 해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 매각기일 2026.10.14에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록, 건축물대장 및 관리비 체납내역을 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 시세와 점유 해소

이 물건의 등기상 권리관계는 말소기준권리를 중심으로 비교적 명확하게 정리됩니다. 2021년 대명신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제시된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 등기상 권리 소멸과 안전한 실질취득은 같은 의미가 아닙니다. 현황조사상 임차인 4명이 있고, 보증금 미상 임차인이 존재합니다. 해당 호실의 실제 점유관계와 명도 범위, 관리비 체납 가능성을 검토해야 합니다.

가격 측면에서는 더욱 신중한 비교가 필요합니다. 감정가 532,000,000원에서 최저가 260,680,000원으로 낮아졌다는 사실은 분명합니다. 하지만 비교 가능한 실거래가격이 없으므로 이 가격이 시장가격보다 낮다고 말할 수는 없습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 확인되지만, 가격 매력과 실제 인도 가능성은 아직 검증이 필요한 물건이라는 것입니다. 입찰 판단에서는 감정가 대비 할인율보다 143호의 정확한 용도, 최근 실거래, 임차인별 점유관계 및 관리비 부담을 우선 확인해야 합니다.