인천지방법원 2025타경33800. 김포시 장기동 테라비즈타워 6층 618호입니다. 감정가는 1억 2,700만원이지만 세 차례 유찰되면서 최저가는 4,356만원대로 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인이 붙은 듯합니다. 그러나 이 물건은 일반 아파트가 아닙니다. 감정평가상 건물에는 공장(지식산업센터)과 지원시설인 제1종근린생활시설이 혼재합니다. 해당 618호의 정확한 용도와 실제 사용 상태는 별도로 확인해야 합니다.

권리관계에서는 2021년 8월 23일 설정된 대명신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 당시 채권최고액은 3,840,000,000원이며 공동담보로 설정됐습니다. 이후 관리단 가압류와 강제·임의경매가 이어졌고, 근저당권은 2026년 2월 12일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이 권리이전은 별도의 신규 근저당채권이 생긴 것으로 볼 사안은 아닙니다.

더 중요한 것은 낙찰자가 실제로 무엇을 넘겨받고, 얼마에 처분할 수 있는지입니다. 경매절차에서 채권자가 배당을 받지 못하는 금액과 매수인이 직접 인수하는 금액은 다릅니다. 이 사건은 배당 부족액이 매우 크지만, 그것을 그대로 낙찰자의 추가 채무로 계산하는 것은 잘못입니다. 반대로 계산상 인수액 0원만 믿고 입찰하기에도 점유와 관리비 문제가 가볍지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준은 2021년 근저당

이 사건의 핵심 말소기준권리는 2021.08.23 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 해당 권리는 대명신용협동조합이 설정했으며, 채무자는 소유자인 주식회사트라비즈가 아니라 주식회사블루라인에스로 등재돼 있습니다. 공동담보목록 제2021-1622호가 기재된 점도 중요합니다.

이후 2025년 4월 28일 테라비즈타워관리단의 168,307,520원 가압류, 2025년 6월 20일 이스타비엠 주식회사의 강제경매개시결정, 2025년 10월 23일 대명신용협동조합의 임의경매개시결정이 차례로 등기됐습니다. 모두 말소기준권리 이후의 등기로, 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 항목입니다.

기존 신탁등기는 2020년 소유권이전과 함께 말소됐으며, 2024년 회생 관련 재산보전처분도 그해 10월 말소됐습니다. 국민건강보험공단 압류 역시 2025년 10월 말소된 것으로 나타납니다. 따라서 이 항목들을 현재 살아 있는 인수 권리로 중복 계산하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 4명 모두 말소기준 이후

현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 4명(개인 2명·법인 2곳)입니다. 이 가운데 보증금이 확인되는 임차인은 3명이고, 주식회사 굿윌메이트의 보증금은 확인되지 않습니다. 네 임차인의 기재된 전입일은 모두 2021.08.23 말소기준권리보다 늦습니다.

대항력 판정은 현황조사상 전입일과 말소기준권리의 선후관계 및 기재된 권리판정을 따른 것입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권 및 최우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 법인 임차인의 사업자등록·점유관계 역시 별도 대조가 필요합니다.

확인된 보증금의 합계는 17,000,000원입니다. 다만 굿윌메이트의 보증금이 미상이고, 각 임차인의 임차 부분도 특정되지 않아 이를 곧바로 618호 전체의 임대보증금으로 단정할 수 없습니다. 조사된 월차임은 각각 500,000원, 450,000원, 500,000원, 500,000원으로 기재돼 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 43,561,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당 가능 금액은 대부분 선순위 근저당권 측에 배당됩니다. 후순위 관리단 가압류와 경매 관련 채권에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.

집행비용은 1,184,098원으로 추정됐습니다. 근저당 채권액은 채권최고액을 사용한 모의배당이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당 양수인의 실제 채권잔액·공동담보 배당관계에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 경매개시결정 2건에 동일한 청구금액 579,351,512원이 기재돼 있어 청구채권의 중복 여부도 대조해야 합니다.

④ 회차별 배당과 가격 구조

현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시에도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 인수만 고려한 실질취득금액은 각 회차의 낙찰가와 같지만, 이는 세금·관리비·명도비용 등이 추가되지 않는다는 의미는 아닙니다.

⑤ 가격·용도·환금성 — 아파트와 다른 판단 기준

현재 최저가 43,561,000원은 감정가 127,000,000원의 34.3%입니다. 이는 감정가 기준 할인율이지 현재 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 최근 12개월 거래 평균, 최신 실거래, 가격 추세를 확인하지 못한 상태에서는 시세보다 싸다거나 하락장에서도 충분한 안전마진이 확보됐다고 말할 근거가 없습니다.

이 건물의 감정평가상 이용 형태는 공장(지식산업센터)과 공장 지원시설인 제1종근린생활시설로 나뉩니다. 일부 평가 대상 호실은 공실로 조사됐지만, 그 기재만으로 6층 618호가 공실이라고 확정할 수 없습니다. 특히 현황조사에는 임차인 4명이 나타나므로 호실별 이용관계 대조가 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 경기도 김포시 장기동 소재 경기김포경찰서 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층~지상 7층으로, 2019.11.15 사용승인됐습니다. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 주차장 및 승강기 설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 토지는 남동측 약 15m, 북서측 약 35m의 포장도로에 각각 접합니다. 토지 형상은 정방형이고 지세는 평탄한 편입니다.
• 용도지역. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 택지개발지구, 성장관리권역 등에 해당하며 공항 관련 고도·장애물 제한도 기재돼 있습니다.
• 토지 관련 지표. 공시지가 2,212,000원/㎡, 토지면적 5,178.6㎡입니다. 이는 건물 부지의 지표로, 618호의 개별 대지권 면적이나 해당 호실의 거래가격을 의미하지는 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 기재되지 않았습니다. 다만 해당 호실의 실제 내부 상태·시설 구성·사용 적합성은 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 일반 아파트 시세를 그대로 적용할 수 없는 지식산업센터·지원시설 계열의 집합건물입니다. 실제 용도와 매수 수요, 임대 가능성 및 유사 호실 거래사례를 함께 확인해야 합니다. 이미 3회 유찰된 점은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑦ 가장 주의할 부분 — 관리단 가압류

등기상 특히 눈에 띄는 항목은 2025.04.28 테라비즈타워관리단이 설정한 168,307,520원의 가압류입니다. 그 규모가 현재 최저매각가 43,561,000원을 크게 웃돕니다.

하지만 여기서 두 가지를 동시에 구분해야 합니다. 첫째, 해당 가압류는 말소기준권리 이후 등기이므로 가압류 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 둘째, 관리단이 주장하는 채권의 원인과 범위를 따져보지 않고 모든 부담이 사라진다고 단정할 수 없습니다.

이 사건에서는 관리단이 직접 가압류권자로 등재돼 있다는 점 자체가 중요한 경고 신호입니다. 가격이 낮게 보이더라도 해당 호실에 귀속될 수 있는 부담액과 인도 시점의 관리 관계를 먼저 확정하는 편이 합리적입니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 618호의 정확한 법적 용도. 건축물대장과 집합건물 등기부를 대조해 공장(지식산업센터)인지 지원시설(제1종근린생활시설)인지 확인하세요. 용도에 따라 실제 사용과 수요층이 달라집니다.
• 임차인 4명의 점유관계. 마진우, 주식회사 굿윌메이트, 최영미, 주식회사 믿음이엔지 각각의 임차 부분과 실제 점유 여부를 확인하세요. 조사된 임차관계가 618호에 어떻게 대응하는지 특정해야 합니다.
• 보증금과 배당요구. 굿윌메이트의 보증금, 각 임차인의 확정일자·배당요구 여부, 소액임차인 최우선변제 가능성 및 사업자등록 관련 사항을 원본으로 확인하세요.
• 관리비 체납. 관리단 가압류 청구액 168,307,520원의 발생 원인과 대상 호실, 618호 관련 공용부분 체납관리비 및 매수인 승계 가능 범위를 반드시 확인하세요.
• 공동담보 근저당. 대명신용협동조합의 채권최고액 3,840,000,000원에 대한 공동담보목록과 2026.02.12 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전을 확인하세요. 실제 채권잔액과 배당관계도 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 3회 유찰된 현재 최저가를 매력적인 가격으로 단정하지 말고, 같은 건물의 동일 용도·유사 면적 호실 실거래 및 현재 매물·임대 조건을 확인하세요.
• 현장 확인. 618호의 내부 상태, 실제 영업·사용 여부, 출입 및 인도 가능성, 미납 공과금과 시설 상태를 확인하세요. 감정평가의 일부 공실 기재만으로 이 호실의 공실 상태를 단정하면 안 됩니다.
• 매각 원본 및 등기 변동. 2026.11.05 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록과 매각조건을 대조하세요. 특히 2026.08.20 이후 변동 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 낙찰가”보다 중요한 것은 실제 취득위험

김포 테라비즈타워 618호는 감정가 127,000,000원에서 최저가 43,561,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 사건은 단순한 권리 소멸 여부만으로 평가할 수 없습니다. 실제 조사 임차인 4명, 그중 1명의 보증금 미상, 임차 부분의 불명확성, 관리단의 168,307,520원 가압류, 공동담보 근저당과 근저당권 이전, 그리고 618호의 정확한 이용상태 확인 문제가 겹쳐 있습니다.

무엇보다 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 시세 대비 할인율이 아닙니다. 최근 유사 호실 실거래를 확인하지 못한 상태에서 가격 메리트를 부여할 수 없으며, 3회 유찰과 비주거용 집합건물의 환금성 위험을 보수적으로 반영해야 합니다.

종합 판단은 C등급, 44점. 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 실질 취득비용과 인도 조건을 확정하기에는 검증해야 할 사항이 많습니다. 현재 단계에서는 저가라는 이유만으로 입찰하기보다, 관리비·점유·호실 용도·유사 실거래를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.