의정부지방법원 2025타경71806. 이 물건은 등기상 현재 주식회사무궁화신탁이 수탁자로 단독소유하고 있습니다. 2019.06.21. 사당새마을금고가 채권최고액 255,000,000원의 근저당을 설정했고, 같은 날 이어서 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁에 따른 소유권이전이 이루어졌습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며, 2023.07.10. 확정채권양도로 근저당권자가 엠씨아이대부주식회사로 이전되었습니다.
현재 경매는 엠씨아이대부 주식회사가 2025.06.11. 신청한 임의경매입니다. 말소기준권리 이후의 남양주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체보다 실무적으로 더 중요한 부분은 신탁원부, 현재 점유자, 유치권 안내문의 후속 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71806 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-20 킹덤빌리지 지단지 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로 420-76 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 4층 중 1층 101호 |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 기준
과거에는 화도농업협동조합의 가처분·경매, 국세 압류, 임형근의 가등기, 화도농업협동조합과 박정숙의 근저당 등이 있었지만 2017.11.28. 임의경매 매각 과정에서 등기부상 이미 말소되었습니다. 이후 이종민이 소유권을 취득했고, 2019.06.21. 사당새마을금고 근저당 설정 뒤 주식회사무궁화신탁으로 신탁등기가 이루어졌습니다.
② 임차·점유 관계 — 전입자 4명, 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신오균 | 2022.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강예순 | 2019.11.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이만덕 | 2021.04.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이광영 | 2022.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준권리는 2019.06.21.이고, 가장 빠른 전입자인 강예순도 2019.11.12. 전입입니다. 따라서 제공된 조사 결과상 4명 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 실제 배당관계는 매각물건명세서와 관련 원본을 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,636,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 사당새마을금고 | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,364,000원 |
현재 회차 274,000,000원 가정에서는 채권총액 255,000,000원이 전액 배당되고 14,364,000원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
현재 회차에서는 채권 미배당액이 0원이지만, 1회 유찰 시 매각가 219,200,000원에서 39,668,800원, 2회 유찰 시 매각가 175,360,000원에서 82,895,040원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 다만 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가곡초등학교 동측 인근이며, 주위는 연립주택·다세대주택·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·개별난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있으며, 지정일은 2025.08.26.입니다.
- 공시지가. 347,900원/㎡이며 토지면적은 1,041.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 연립입니다.
- 단지 통계. 킹덤빌리지G단지는 9세대, 사용승인일 2019.04.26., 경매 평균 유찰 0.7회, 낙찰률 33.33%로 집계되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인하고 현재 경매와의 관계를 원본으로 대조하세요.
- 점유자 확인. 전입자 4명의 현재 실제 점유 여부와 점유 부분을 현장에서 확인하세요.
- 임차관계 원본 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 유치권 현장 재확인. 이광영·유한회사 백마산업에 대한 유치권 부존재 판결은 확정됐지만, 출입문 안내문의 현재 상태와 제3자의 점유 주장 유무를 확인하세요.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 감정가 274,000,000원만으로 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 219,200,000원, 2회 유찰 시 175,360,000원이며 매수인 인수 예상액은 각 회차 모두 0원입니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘신탁·점유 확인’이 승부처
등기와 배당 시나리오만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2019.06.21. 사당새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 전입자 4명도 모두 기준일 이후 전입이어서 대항력이 없으며, 매수인 인수 예상액도 0원입니다.
다만 이 물건은 일반적인 소유자 명의 주택과 달리 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁부동산이고, 실제 현장에는 유치권 점유 안내문이 있었던 이력이 있습니다. 이광영·유한회사 백마산업의 유치권은 부존재 확인 판결이 확정됐지만, 신탁원부와 현재 점유상태를 확인하지 않고 등기상 인수 0원만 보고 접근하는 것은 충분하지 않습니다. 등기상 인수는 0원, 실무상 확인 포인트는 신탁과 점유. 이 사건은 그 두 문장으로 정리됩니다.
