의정부지방법원 2025타경71806. 남양주시 화도읍 가곡리 킹덤빌리지 3층 301호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표기되어 있고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 현재 등기상 소유자는 수탁자인 주식회사무궁화신탁이며, 2019.06.21 이종민을 채무자로 한 사당새마을금고 근저당 255,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2023.07.10 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 현재 경매개시결정의 채권자도 엠씨아이대부 주식회사입니다.
권리구조에서 가장 중요한 점은 전입자 네 명의 전입일입니다. 강예순 2019.11.12, 이만덕 2021.04.05, 신오균·이광영 2022.02.23으로 모두 말소기준일인 2019.06.21보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 네 명 모두 대항력 없음으로 판정되어 있고, 보증금 액수는 확인되지 않았습니다. 우선변제 여부도 확정할 수 없지만, 말소기준권리보다 후순위 전입이라는 점에서 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 잡히지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71806 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-20 킹덤빌리지 지단지 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로 420-76 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 외벽 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 · 하이새시 창호 |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 336,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 정리
현재 권리분석의 기준은 2019.06.21 사당새마을금고 근저당 255,000,000원입니다. 이후 같은 날 주식회사무궁화신탁으로 신탁 소유권이 이전됐고, 2023.07.10 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 남양주시의 2024.05.14 압류와 2025.06.11 현재 경매개시결정은 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 — 전입자 4명 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신오균 | 2022.02.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 강예순 | 2019.11.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 이만덕 | 2021.04.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 이광영 | 2022.02.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
네 명 모두 전입신고가 말소기준권리 설정일보다 늦어 조사자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 사람은 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 배당표 역시 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 336,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,504,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 사당새마을금고 | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 75,496,000원 |
336,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 5,504,000원과 근저당 255,000,000원이 배당되고 75,496,000원이 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 336,000,000원 | 255,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 268,800,000원 | 255,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 215,040,000원 | 211,229,440원 | 43,770,560원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가곡초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택·다세대주택·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕이며 위생·급배수·개별난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 북측 하향 완경사의 사다리형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중이며 단지 내 진입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·준보전산지·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 347,900원/㎡, 토지면적은 1,041.0㎡로 확인됩니다.
- 단지. 킹덤빌리지G단지는 9세대, 사용승인일 2019.04.26이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 수탁자 소유 부동산이므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분권한, 임대차 관련 조항을 신탁원부와 대조하세요.
- 전입자 4명 현장 확인. 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 퇴거·인도 일정은 별도의 문제입니다. 신오균·강예순·이만덕·이광영의 현 점유상태를 확인하세요.
- 보증금·우선변제 확인. 전입자 네 명의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 서류에서 최종 확인하세요.
- 유치권 판결 범위 확인. 이광영·유한회사 백마산업 상대 유치권 부존재 승소 확정의 판결문과 확정 범위를 직접 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 336,000,000원에 실거래 가격 우위가 확인된 것은 아니므로 현장 매물·거래사례를 기준으로 응찰 상한을 따로 정하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·유치권 판결문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 먼저
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2019.06.21 사당새마을금고 근저당 255,000,000원이 말소기준이고, 조사된 네 명의 전입자는 모두 그 이후에 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 여기에 이광영·유한회사 백마산업을 상대로 한 유치권 부존재 확인 승소 판결까지 확정돼 해당 유치권 주장에 대한 불확실성도 줄어든 상태입니다.
다만 현재 최저가는 감정가와 같은 336,000,000원입니다. 권리가 안전하다는 사실만으로 신건 가격이 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 이 물건은 권리상 진입은 가능한 편이지만, 가격은 별도 검증이 필요한 B등급형으로 보는 것이 일관됩니다. 신탁원부와 점유관계를 최종 확인한 뒤, 현장 시세와 회차별 가격을 대조해 응찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다.
