의정부지방법원 2025타경71806. 남양주시 화도읍 가곡리 킹덤빌리지 에이치단지 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 킹덤빌리지H단지는 2019.05.27 사용승인, 총 6세대이며 대상 면적은 103.5㎡입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사무궁화신탁이고, 2019.06.21 신탁을 원인으로 소유권이 이전돼 있습니다.
권리의 기준점은 같은 2019.06.21 접수된 사당새마을금고 근저당입니다. 근저당 접수번호는 63273, 신탁 소유권이전 접수번호는 63274로 근저당이 먼저 접수됐습니다. 해당 근저당의 채권최고액은 255,000,000원이며 2023.07.10 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 이후 남양주시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71806 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-23 킹덤빌리지 에이치단지 2층201호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용중 |
| 대상 면적 / 규모 | 103.5㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층 중 2층 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 324,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 엠씨아이대부 주식회사 / 255,000,000원 |
| 말소기준 | 2019.06.21 을구 6번 근저당권 · 사당새마을금고 · 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
현재 분석의 말소기준은 2019.06.21 사당새마을금고 근저당입니다. 이 근저당은 2023.07.10 엠씨아이대부주식회사로 확정채권양도됐고, 현재 경매개시결정 채권자도 엠씨아이대부 주식회사입니다. 2024.05.14 남양주시 압류와 2025.06.11 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 4명, 전입은 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신오균 | 2022.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강예순 | 2019.11.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이만덕 | 2021.04.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이광영 | 2022.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 4명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금으로 합산할 대상도 없습니다. 네 사람 모두 전입일이 2019.06.21 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 관련 금액 및 일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 신건은 확인 거래보다 높은 가격
킹덤빌리지H단지는 총 6세대, 2019.05.27 사용승인된 소규모 연립주택입니다. 대상과 면적이 일치하는 103.5㎡ 실거래로 확인되는 거래는 2022.02, 1층, 285,000,000원입니다. 현재 신건 최저가이자 실질취득은 324,000,000원이고, 확인 거래 대비 비율은 113.7%입니다.
| 구분 | 시점 / 회차 | 면적 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2022.02 · 1층 | 103.5㎡ | 285,000,000원 |
| 현재 신건 | 감정가 100% · 0회 유찰 | 103.5㎡ | 324,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 감정가 80% | 103.5㎡ | 259,200,000원 |
| 2회 유찰 시 | 감정가 64% | 103.5㎡ | 207,360,000원 |
확인 거래가 1건이므로 거래 추세를 넓게 단정하기는 어렵지만, 현재 회차의 가격 판단 자체는 명확합니다. 324,000,000원은 285,000,000원의 113.7%이므로 신건 최저가만 보고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다. 반면 1회 유찰 시 가격은 259,200,000원, 2회 유찰 시 가격은 207,360,000원으로 내려갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 324,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,336,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 사당새마을금고 | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 63,664,000원 |
324,000,000원 매각 가정에서는 근저당 채권최고액 255,000,000원이 전액 배당되고 잔여 63,664,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 가곡초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택·다세대주택·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물이며 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등, 창호는 하이새시 창호 등입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 북측 하향 완경사의 사다리형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,004.0㎡, 공시지가는 347,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·배출시설설치제한지역·준보전산지·자연보전권역·수질보전특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 킹덤빌리지H단지는 총 6세대이며 확인된 103.5㎡ 실거래는 2022.02의 285,000,000원 1건입니다. 현재 신건 실질취득은 그 금액의 113.7%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 실질취득 324,000,000원은 확인 실거래 285,000,000원의 113.7%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 전제하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 259,200,000원, 2회 유찰 시 207,360,000원입니다. 현재 회차와 유찰 이후 가격을 분리해 판단할 필요가 있습니다.
- 임차인 확인. 신오균·강예순·이만덕·이광영은 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 입찰 전 원본을 다시 확인하세요.
- 유치권 판결 범위. 유치권 부존재 확인 판결은 이광영·유한회사 백마산업을 상대로 승소 확정된 내용입니다. 현장 점유자와 점유 근거가 현재도 동일한지 확인하세요.
- 신탁원부. 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기와 신탁주의사항이 있으므로 임대차·관리·처분 관련 조항을 신탁원부로 대조하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리 소멸형 ≠ 현재 가격 메리트”
이 사건은 말소기준이 2019.06.21 근저당으로 명확하고, 현황조사상 실제 임차인 4명도 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 출입문 유치권 안내문이라는 불편한 흔적은 있으나, 이광영·유한회사 백마산업에 대한 유치권 부존재 확인 소송에서는 엠씨아이대부 주식회사의 승소가 확정됐습니다.
하지만 가격은 별도 문제입니다. 신건 실질취득 324,000,000원은 확인 실거래 285,000,000원의 113.7%입니다. 총 6세대인 소규모 연립주택이고 확인 거래도 1건이므로, 현 회차를 단순히 ‘권리가 깨끗하니 싸다’고 해석하면 안 됩니다. 권리 인수는 낮지만, 가격·환금성·신탁원부·현장 점유 확인을 보수적으로 봐야 하는 C등급 물건입니다.
