의정부지방법원 2025타경71806. 남양주시 화도읍 가곡리 킹덤빌리지 지단지 지하층비01호입니다. 사건상 용도 표시는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며 대상 호는 지층 비01호입니다. 현재 등기명의인은 주식회사무궁화신탁으로, 2019.06.21 신탁을 원인으로 소유권이 이전돼 있습니다.
권리의 중심은 같은 날 먼저 접수된 사당새마을금고의 근저당입니다. 2019.06.21 을구 6번, 채권최고액 255,000,000원이 말소기준이고, 2023.07.10 확정채권양도로 엠씨아이대부주식회사에 근저당권이 이전됐습니다. 이번 경매 역시 엠씨아이대부 주식회사의 임의경매개시결정으로 진행되고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71806 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-20 킹덤빌리지 지단지 지하층비01호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로 420-76 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 4층 · 지층 비01호 |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 채무자 | 이종민 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.06.21 근저당
2017.11.28 종전 임의경매 매각으로 과거 가처분·압류·가등기와 근저당권들이 말소됐고 이종민에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 2019.06.21 사당새마을금고가 채권최고액 255,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 같은 날 뒤이어 주식회사무궁화신탁으로 신탁 소유권이전이 이뤄졌습니다.
② 임차·점유 조사 — 4명 모두 말소기준 이후 전입
조사된 사람은 신오균·강예순·이만덕·이광영 4명입니다. 보증기관 대위나 승계 신고는 없어 실제 조사 인원은 4명입니다. 모두 전입일이 말소기준인 2019.06.21보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요한 상태이므로, 권리 인수와 별도로 실제 점유관계와 명도 조건을 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신오균 | 2022.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강예순 | 2019.11.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이만덕 | 2021.04.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이광영 | 2022.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 가격 없이 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 252,000,000원으로 신건입니다. 비교 가능한 실거래 금액을 근거로 감정가가 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 있는 가격 자료는 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
킹덤빌리지G단지 경매 통계에서는 총 9세대, 준공일 2019.04.26, 평균 유찰 횟수 0.7회, 낙찰률 33.33%, 최근 낙찰일 2026.05.19로 집계됩니다. 다만 낙찰금액 비교 없이 이 수치만으로 적정 입찰가를 정하기는 어렵습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 252,000,000원 | 247,672,000원 | 7,328,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 57,022,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 161,280,000원 | 158,222,080원 | 96,777,920원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 유찰이 발생하더라도 이 사건의 핵심은 임차보증금 인수 증가가 아니라 입찰가격 자체와 명도·신탁 확인입니다.
④ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 사당새마을금고 | 255,000,000원 | 247,672,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 252,000,000원 가정 시 집행비용 4,328,000원, 근저당권 배당 247,672,000원으로 전액 소진됩니다. 근저당 채권최고액 대비 미배당은 7,328,000원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가곡초등학교 동측 인근에 위치하며 주위는 연립주택·다세대주택·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 석재붙임·치장벽돌 마감, 하이새시 창호이며 위생·급배수·개별난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 북측 하향 완경사의 사다리형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중이며 단지 내 진입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·준보전산지·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 347,900원/㎡이며 토지면적은 1,041.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 주식회사무궁화신탁 명의이므로 신탁원부 제2019-8655호의 관리·처분·임대차 관련 조항을 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유자 4명 확인. 신오균·강예순·이만덕·이광영 모두 말소기준 이후 전입이지만 보증금·확정일자·배당요구와 실제 점유 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 유치권 판결 확인. 2024가단32567, 2025나206426 유치권 부존재 확인 승소 확정 내용을 판결문과 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 실거래 금액 비교 없이 감정가 252,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 회차별 권리 구조. 1회·2회 유찰 시에도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이지만 채권 미배당액은 증가합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·유치권 판결·현장 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 강점, 신탁·명도 확인은 별도
이 사건의 권리 골격은 비교적 선명합니다. 2019.06.21 사당새마을금고 근저당 255,000,000원이 말소기준이고 현재 근저당권자는 엠씨아이대부주식회사입니다. 이후 권리는 매각으로 정리되고, 조사된 점유자 4명 역시 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
여기에 유치권 부존재 확인 소송에서 엠씨아이대부 주식회사가 이광영·유한회사 백마산업을 상대로 승소한 판결이 확정된 점도 긍정적입니다. 다만 현 소유권이 주식회사무궁화신탁 명의이고 4명의 보증금·확정일자 등 임대차 세부내용이 확인돼야 하므로, 이 물건을 단순한 무점유·무신탁 사건처럼 접근해서는 안 됩니다.
권리 인수는 0원, 가격 메리트는 미확정, 실무 승부처는 신탁원부와 점유관계 확인. 신건 252,000,000원이 적정한지는 별도의 실거래·현장 가격 검증 뒤 결정하는 것이 맞습니다.
