의정부지방법원 2025타경71806. 남양주시 화도읍 가곡리 135-20 킹덤빌리지 지단지 지하층 비02호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 일련번호 1)~10) 모두 연립주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 2019.06.21. 사당새마을금고의 채권최고액 255,000,000원 근저당권이 설정된 직후 같은 날 신탁 소유권이전이 접수됐습니다.
현재 경매의 핵심은 이 근저당권입니다. 2023.07.10. 확정채권양도로 근저당권자가 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2025.06.11. 엠씨아이대부 주식회사가 현재 사건의 임의경매개시결정을 받았습니다. 이후 남양주시 압류와 현재 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71806 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-20 킹덤빌리지 지단지 지하층비02호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로 420-76 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 청구액 | 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준권리는 2019.06.21. 을구 5번 사당새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 갑구 12번으로 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁 소유권이전이 접수됐고, 등기에는 부동산에 관한 임대차 등의 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 함께 확인할 필요가 있다는 주의사항이 부기돼 있습니다. 따라서 배당상 인수액이 0원이라고 해서 신탁원부 확인까지 생략해서는 안 됩니다.
② 점유·임차 조사 — 전입자 4명 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강예순 | 2019.11.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이만덕 | 2021.04.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신오균 | 2022.02.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이광영 | 2022.02.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입 조사자는 강예순·이만덕·신오균·이광영 4명입니다. 가장 빠른 전입일도 2019.11.12.로 말소기준권리인 2019.06.21.보다 늦습니다. 따라서 조사내용상 네 명 모두 대항력이 없는 후순위 전입자로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당요구·우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격·환금성 — 감정가가 시세보다 싼지는 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 252,000,000원으로 신건입니다. 다만 최근 동일 물건군의 거래금액이 확인되지 않아, 이 252,000,000원이 실제 시장가격 대비 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 판단은 피하는 편이 안전합니다.
| 단지명 | 킹덤빌리지G단지 |
|---|---|
| 총 세대수 | 9세대 |
| 사용승인 | 2019-04-26 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 0.7회 |
| 단지 경매 매각률 | 33.33% |
| 평균 할인율 | 0.0% |
| 최근 매각일 | 2026.05.19 |
단지는 9세대 규모이고 경매물건 평균 유찰은 0.7회, 매각률은 33.33%로 집계돼 있습니다. 다만 최근 매각금액 자체는 확인되지 않으므로, 이 통계만으로 현재 신건 최저가 252,000,000원이 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 사당새마을금고 | 255,000,000원 | 247,672,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
252,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 4,328,000원을 제외한 247,672,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 채권최고액 기준 7,328,000원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액 역시 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가곡초등학교 동측 인근으로, 주위는 연립주택·다세대주택·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 지층 비01호 외 2개호가 포함된 형태이며, 외벽은 석재붙임·치장벽돌, 창호는 하이새시 창호 등입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·개별 난방설비·승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 북측 하향 완경사의 사다리형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중이며, 단지 내 진입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·준보전산지·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 347,900원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며 신탁주의사항이 부기돼 있습니다. 신탁 목적·수익자·관리·처분 및 임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 점유자 실사. 강예순·이만덕·신오균·이광영의 실제 점유 형태와 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 유치권 현장 확인. 이광영·유한회사 백마산업에 대한 부존재 판결은 확정됐지만 출입문에 유치권 안내문이 있었다는 조사기록이 있으므로 현재 현장 상태를 대조하세요.
- 가격 상한 별도 검증. 최근 거래금액이 확인되지 않는 상태에서 감정가 252,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 주변 연립·다세대 거래와 개별 상태를 별도로 비교하세요.
- 회차 변화. 1회 유찰 시 매각가 201,600,000원, 2회 유찰 시 161,280,000원이며 채권 미배당은 각각 57,022,400원, 96,777,920원으로 증가합니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
맺으며 — 권리는 비교적 정리됐지만 현장·신탁 확인이 핵심
이 사건은 표면적으로 보이는 유치권 안내문 때문에 복잡해 보이지만, 조사된 전입자 4명은 모두 말소기준권리 이후 전입이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 특히 이광영·유한회사 백마산업을 상대로 한 유치권 부존재 확인 소송에서 엠씨아이대부 주식회사의 승소가 확정됐다는 점은 권리 위험을 크게 낮추는 요소입니다.
반면 현재 명의가 주식회사무궁화신탁이고 신탁원부 확인 주의사항이 존재하며, 조사된 전입자들의 보증금과 확정일자도 확인되지 않습니다. 더구나 최근 거래금액이 확인되지 않아 신건 최저가 252,000,000원이 시세 대비 매력적인 가격인지도 판단하기 어렵습니다. 결론은 권리구조는 대체로 정리, 인수는 0원이나 가격·신탁·실점유 확인 후 입찰입니다.
