의정부지방법원 2025타경71806. 남양주시 화도읍 가곡리 킹덤빌리지 1층 102호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 연립주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 대상 호수는 1층 102호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 274,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다.
권리 구조에서 기준점은 2019년 사당새마을금고 근저당입니다. 이 근저당은 2023.07.10 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 현재 경매개시결정의 채권자도 엠씨아이대부 주식회사입니다. 이후 남양주시 압류, 김희진의 주택임차권, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 놓여 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71806 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-20 킹덤빌리지 지단지 1층102호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로 420-76 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 을구 5번 사당새마을금고 근저당권으로, 2019.06.21 접수됐고 채권최고액은 255,000,000원입니다. 같은 날 소유권이 주식회사무궁화신탁으로 신탁 이전됐으며, 해당 근저당은 2023.07.10 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 남양주시 압류와 김희진의 주택임차권, 2025.06.11 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 — 실제 5명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신오균 | 2022.02.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강예순 | 2019.11.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이만덕 | 2021.04.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이광영 | 2022.02.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희진 | 2020.07.31 | 30,000,000원 | 2020.07.31 | 2024.09.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 5명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 강예순의 전입일 2019.11.12를 포함해 모두 말소기준일 2019.06.21보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 모두 없습니다. 김희진은 주택 전부에 대해 보증금 30,000,000원의 임차권등기를 마쳤고 확정일자는 2020.07.31, 배당요구일은 2024.09.19입니다.
③ 유치권 — 현장 안내문은 있었지만 부존재 승소 확정
현황조사보고서에는 출입문에 유치권으로 점유한다는 내용의 안내문이 부착돼 있었다고 기록돼 있습니다. 그러나 의정부지방법원 남양주지원 2024가단32567, 2025나206426 유치권 부존재 확인 소송에서 원고 엠씨아이대부 주식회사가 피고 이광영과 유한회사 백마산업을 상대로 승소했고 그 결과가 확정됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,636,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 사당새마을금고 | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,364,000원 |
현재 최저가 274,000,000원에서는 집행비용 4,636,000원과 근저당권 255,000,000원을 배당한 뒤 14,364,000원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 274,000,000원 | 255,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 219,200,000원 | 215,331,200원 | 39,668,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 175,360,000원 | 172,104,960원 | 82,895,040원 | 0원 |
⑤ 시세 비교 — 거래금액 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
비교 대상 단지는 킹덤빌리지G단지로, 총 9세대, 준공일은 2019.04.26입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 0.7회, 낙찰률은 33.33%이며 최근 낙찰일은 2026.05.19입니다.
그러나 비교 가능한 최근 거래금액이 확인되지 않아 현재 최저가 274,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지를 정량적으로 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 신건이라는 이유나 과거 경매 통계만으로 ‘가격 메리트가 있다’고 가점을 줄 수 없습니다. 이 사건은 권리보다 실제 인근 거래·매물 호가를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하는 과정이 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 가곡초등학교 동측 인근. 연립주택·다세대주택·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 대상 건물은 연립주택으로 이용 중이며 위생·급배수·개별난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 북측 하향 완경사의 사다리형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 1,041.0㎡, 공시지가는 347,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·준보전산지·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 킹덤빌리지G단지는 9세대 규모이고 경매 평균 유찰횟수는 0.7회, 낙찰률은 33.33%입니다. 가격 판단은 인근 실제 거래 확인을 병행해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 수탁자 주식회사무궁화신탁 명의이며 신탁주의사항이 부기돼 있습니다. 신탁 목적·수익자·처분 조항을 원본으로 확인하세요.
- 점유자 5명 확인. 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 신오균·강예순·이만덕·이광영의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 현 점유상태와 명도 대상을 확인하세요.
- 김희진 임차권. 보증금 30,000,000원, 전입·확정일자 2020.07.31, 배당요구 2024.09.19입니다. 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
- 유치권 판결 원본. 2024가단32567·2025나206426 유치권 부존재 확인 사건의 승소 확정 내용을 판결문과 확정증명으로 최종 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 274,000,000원이 실제 시세보다 유리한지 판단할 거래금액 비교가 없습니다. 인근 연립주택·동일 단지 매매 사례를 별도로 확인하세요.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·판결문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 판단은 아직 열려 있다
이 물건의 가장 큰 장점은 말소기준 이후 임차인 5명의 대항력이 없고, 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라는 점입니다. 더구나 현장에 유치권 안내문이 있었음에도 관련 유치권 부존재 확인 소송에서 엠씨아이대부 주식회사가 이광영·유한회사 백마산업을 상대로 승소 확정됐습니다.
반면 현재 소유자가 신탁회사라는 점과 다수 점유자의 실제 명도관계는 확인이 필요합니다. 무엇보다 최근 실거래 금액이 없어 감정가와 동일한 274,000,000원 신건 가격의 매력도를 수치로 검증할 수 없습니다. 결론은 권리는 비교적 명확, 가격은 검증 후 결정. 인수 0원만 보고 신건 가격까지 자동으로 합격 처리할 사건은 아닙니다.
