의정부지방법원 2025타경71806. 남양주시 화도읍 가곡리 킹덤빌리지 지단지 2층 202호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정 이용상태에는 해당 건물이 연립주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 280,000,000원으로 신건입니다.
권리의 기준점은 2019.06.21. 설정된 사당새마을금고의 근저당권, 채권최고액 255,000,000원입니다. 이 근저당권은 2023.07.10. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2025.06.11. 엠씨아이대부 주식회사가 현재 사건의 임의경매개시결정을 받았습니다. 이후 남양주시 압류도 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71806 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-20 킹덤빌리지 지단지 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로 420-76 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 255,000,000원 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기사항 발급일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸
종전의 화도농업협동조합 가처분·경매개시결정, 국 압류, 임형근의 소유권이전청구권가등기와 기존 근저당권들은 2017.11.28. 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 이후 이종민이 소유권을 취득했고, 2019.06.21. 사당새마을금고 근저당권 255,000,000원이 설정된 뒤 같은 날 주식회사무궁화신탁으로 신탁 소유권이전이 이뤄졌습니다.
② 임차인 — 실제 확인 4명, 모두 말소기준 이후 전입
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 4명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 제외할 대상도 없습니다. 네 사람 모두 2019.06.21. 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당·최우선변제 여부는 원문 서류로 최종 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강예순 | 2019.11.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이만덕 | 2021.04.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신오균 | 2022.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이광영 | 2022.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 유치권 — 안내문은 있었지만 부존재 확인 판결 확정
현황조사 당시 출입문에는 유치권으로 점유한다는 내용의 안내문이 부착돼 있었습니다. 그러나 의정부지방법원 남양주지원 2024가단32567, 2025나206426 유치권 부존재 확인의 소에서 원고 엠씨아이대부 주식회사가 피고 이광영과 유한회사 백마산업을 상대로 승소했고, 그 판결이 확정됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 2. 근저당권 · 사당새마을금고 | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,280,000원 |
현재 회차 280,000,000원 가정에서는 집행비용 4,720,000원과 근저당권 255,000,000원이 배당되고 20,280,000원이 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 100%) | 280,000,000원 | 255,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 34,936,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 79,108,800원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 확인된 임차인 네 명은 모두 말소기준 이후 전입이고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 전 회차 0원입니다. 즉 이 사건은 채권자의 미회수액과 매수인의 인수액을 구분해서 봐야 합니다.
⑥ 가격·환금성 메모
킹덤빌리지G단지의 단지 통계는 총 9세대, 사용승인일 2019.04.26이며, 경매 평균 유찰 횟수는 0.7회, 낙찰률은 33.33%입니다. 대상 면적은 107.28㎡로 표시돼 있으나 단지 면적 매칭은 일치하지 않습니다. 따라서 현재 280,000,000원이 주변 거래 대비 저렴하다고 단정할 근거는 두지 않는 편이 안전합니다.
⑦ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 가곡초등학교 동측 인근. 주변은 연립주택·다세대주택·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 해당 일련번호들은 공히 연립주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물이며 외벽은 석재붙임·치장벽돌, 창호는 하이새시 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 북측 하향 완경사의 사다리형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,041.0㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·준보전산지·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 347,900원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 신탁원부. 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기 물건입니다. 신탁원부 제2019-8660호의 관리·처분·임대차 관련 조항을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 임차인 4명. 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 유치권. 이광영·유한회사 백마산업에 대한 유치권 부존재 확인 판결이 확정된 사실과 현장 점유 상태를 함께 확인하세요.
- 남양주시 압류. 2024.05.14. 압류는 2019.06.21. 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸합니다.
- 가격. 현재는 감정가 280,000,000원 그대로인 신건입니다. 단지 통계만으로 가격 우위를 단정하지 말고 응찰가를 별도로 검토해야 합니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용계획 제한사항을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·신탁원부·유치권 판결 내용을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘신탁·현장 확인’이 핵심
이 사건의 말소기준은 2019.06.21. 사당새마을금고 근저당권입니다. 확인된 임차인 신오균·강예순·이만덕·이광영은 모두 기준권리 뒤에 전입해 대항력이 없고, 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 출입문에 유치권 안내문이 붙어 있었던 점은 눈에 띄지만, 이광영과 유한회사 백마산업을 상대로 한 유치권 부존재 확인 소송에서는 엠씨아이대부 주식회사의 승소가 확정됐습니다.
다만 등기상 소유자가 주식회사무궁화신탁인 신탁재산이고, 등기 자체도 신탁원부를 통한 관리·처분 조항 확인을 요구하고 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원으로 단순한 편이지만, 신탁원부와 현장 점유 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 신건입니다. 감정가 280,000,000원이 그대로 최저가이므로 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 확대 해석할 사건은 아닙니다.
